武汉仙岛湖项目规划设计文本

1武汉仙岛湖项目定位策划与概念性规划2关键问题KeyIssues如何兼顾景区生态承载力、企业自身形象的实现及项目经济效益？如何结合国外郊区滨湖旅游成功案例，针对国内郊区旅游发展趋势形成复合有序的产品组合？在不同阶段,仙岛湖区域应该呈现出什么样的发展特征，如何超前定位、引领仙岛湖景区的开发？在各个功能板块中，如何通过差异性要素的导入，构建具有可实施性的引领性特色？如何构建可行的开发策略与招商策略？3娱乐休憩板块市场研究及主题策划高端地产板块市场研究及主题策划商务会议板块市场研究及主题策划创新：项目构建原则与发展定位寻异：项目基地条件的审视取势：项目发展驱动因素考察初期沟通以第一、二部分内容为主空间规划将结合功能定位继续深化项目整体研究技术路线核心功能板块市场研究及主题策划篇1项目构建原则与发展定位篇24财务测算与运营策略篇3空间规划及元素落实篇SWOT4一、项目构建原则与发展定位篇第一部分：取势——项目发展驱动因素考察第二部分：寻异——项目基地条件的审视第三部分：创新——项目构建原则与发展定位5第一部分：取势——项目发展驱动因素考察经济驱动——“单核”式区域经济形态的推力形象驱动——开发主体形象外化+区域旅游名片资源驱动——现代湖滨景区开发的理念创新竞争驱动——周边项目发展的同质性考察一、项目构建原则与发展定位篇6四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升（一）“单核”式区域经济形态的推力（一）以武汉为核心，以100公里为辐射半径，与黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、和天门八个城市共同构建“8＋1”大武汉都市圈对旅游的影响大武汉都市圈构建资源共同体，地区间经济合作成为推动旅游发展的主要动力交通产业以京珠、沪蓉高速为支撑的“三纵、三横、三线”交通网络使城市互通便利性迅速提高，武汉便捷交通优势得到分享整合武汉城市完备功能及周边城市低成本优势，迅猛发展区域内产业及企业集群，板块内交流频繁物流区域经济一体化要求要素市场交换性增强，人流、物流、技术流加快，产业经济关联度在圈内迅速提高大武汉的腹地经济推动旅游业进入升级换代的新阶段圈内多项目促成资源禀赋的互补，形成区域旅游经济的联动及错位发展区域间经济组织合作的密切带动包括会议旅游等“泛旅游”概念的迅速发展7四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升（一）“单核”式区域经济形态的推力(二）武汉在“中部崛起”战略带动下成为华中地区的区域经济中心2005年武汉人均GDP突破3000美元大关；城市居民人均可支配收入突破10000元居民社会消费品零售总额逐年递增武汉居民生存型消费期结束，小康、享受型消费趋势凸显，以置业、休闲度假旅游消费为主的第二次消费形态即将到来02004006008001000120020002001200220032004111112112113113114消费品零售总额(亿元)增长率%(比上年)03000600090001200020002001200220032004人均可支配收入(元)人均消费性支出(元)100户大企业集团综合实力持续走强，资产总额及营业收入分别较比上年增长6.2%及20.3%•商务交往愈来愈频繁,商务型酒店进入高速发展期。会议室、多功能厅的费需求旺盛•武汉股份公司•私营企业•外商企业数量•133.5％•184.3％•100％2001-2004年2005年武汉企业家群体数量急剧扩大，商务需求迅速提升武汉经济溢出效应明显增强，带动都市圈内其他中小型城市的经济起飞，居民休闲度假需求旺盛8四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升（一）“单核”式区域经济形态的推力（三）武汉已经进入小康时代，住房、汽车和休闲度假旅游的消费偏好和特征将会对目前武汉及其周边地区旅游度假模式产生全新的需求界定随着华中区域的经济发展与区域互动，武汉小康阶层的数量将进一步提高，甚至已经开始从中产生有闲阶层，从而为主题式泛旅游、商务旅游开发提供庞大的消费基础人均消费水平与社会消费阶层关系示意图500美元1000美元1500美元人均可支配收入从众消费心理社会大众小康阶层彰显财富/身份住房消费汽车消费休闲度假旅游消费有闲阶层精英引领消费社会消费特征3000美元武汉～1300美元9四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升（二）政府政策倾斜提供的发展契机湖北省政府已经确定将仙岛湖作为省内三大重点旅游资源进行开发。2006年度将仙岛湖作为省内第一个向国家建设部等相关部委申请报批的4A级风景名胜区仙岛湖旅游资源的开发成为阳新县政府日常工作的重点王英镇委镇政府全力以赴开发仙岛湖湖北省政府王英镇政府阳新县政府仙岛湖景区正在成为湖北省旅游开发的热点政策的倾斜政策将会带来大量投资机会，以及纷至沓来、寻找投资机会的热钱政府的支持力度以及项目开发品质将与未来项目的投资机会形成正比关系三级政府构建项目开发的政策体系10四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升（三）现代湖滨景区开发的理念创新开发模式主要特征业态复合典型案例以观光旅游为主体的开发模式以湖为景观中心，绕湖布置休闲走道与游憩设施，水上观光以脚踏画舫为主简单水上观光项目，绕湖餐饮、商业西湖、玄武湖、天池等以休养度假旅游为主的开发模式利用湖景资源，开发度假旅游项目度假酒店、滨湖特色餐饮、休闲娱乐等南湖、太湖、鄱阳湖等以体育训练水上运动为主的开发模式湖体需复合国家水上运动训练标准，复合满足训练用相关配套设施训练配套居住、餐饮、会议、医疗等功能北京昆明湖、上海淀山湖等以科普探险为主的旅游开发模式借助有关湖的传说与科学探索话题，开发科普探险主体旅游仍以观光旅游为主，周边复合旅游商业新疆喀纳斯湖等综合式的旅游开发模式既有观光又有休闲、娱乐、水上运动，综合性的湖泊旅游的开发模式游艇等水上娱乐项目，休闲餐饮、度假酒店、会展会议等综合业态千岛湖等目前国内滨湖旅游开发仍以休闲观光为主，主要以借助景观、传说发展旅游产品利用自然和人文旅游资源进行旅游产品的多元化开发，综合旅游开发模式逐渐成为湖岛开发的主导模式体验式湖滨度假方式将旅游资源与日常生活密切结合，其开发理念逐渐盛行11四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升（四）周边项目发展的同质性考察人文景观众多，临湖项目开发缺乏特色，项目市场成长空间潜力巨大周边景点开发观念较为落后，仙岛湖的全新开发模式将成为区域亮点周边项目旅游多数功能单一，相对多元功能的庐山景区距离武汉较远，与本项目竞争性较弱现有周边项目的低品质开发为仙岛湖预留拓展空间规模化及功能多元化成为仙岛湖发展的契机本项目将构建怎样的多元功能及产品以实现与周边的差异化发展？周边项目的低端开发为仙岛湖预留发展空间周边景点类型特征大幕山森林公园自然景观隐水洞地质公园云台山森林公园富家山风景区大王山风景区九宫山风景名胜区咸宁温泉休闲度假梁子岛度假区红莲湖度假区富水湖水休闲度假村龙港革命旧址革命遗址南峡革命纪念馆红三军团纪念馆121234驱动力分析KEYDRIVER经济驱动“单核”区域经济为仙岛湖高品质开发奠定了坚实的消费基础资源驱动国内现代湖滨生活理念引领仙岛湖的创新化开发，综合型开发成为岛湖发展主趋势竞争驱动周边项目发展的同质性为仙岛湖发展预留巨大市场空间，高端综合旅游市场潜力巨大小结：四大因素驱动仙岛湖旅游能级提升形象驱动企业自身形象的提升的需求及政府打造区域旅游名片两大推动力提供项目开发契机13第二部分：寻异——项目基地条件审视项目区位条件分析项目交通条件分析项目基地自然资源禀赋分析一、项目构建原则与发展定位篇14距离武汉直线距离约100公里，车程约为2.5小时，属远郊距离处于庐山、九宫山黄金旅游线路的中心位置，距离庐山130公里、九宫山90公里，可与庐山、九宫山景点形成两山一湖游线项目周边景点游线整合尚不完善,项目处于割裂状态仙岛湖开发处于初级阶段,未能和周边旅游项目形成联动发展项目基地条件的审视（一）区位条件：周边区域旅游联动发展模式有待加强15从武汉出发，可以选择经107、106两条国道抵达基地，沿途交通状况一般建设中的大广高速路将会使基地交通更加快捷规划中的宁波-西藏高速公路经过基地南部交通沿线缺少其他旅游景点，旅途较乏味项目基地条件的审视（二）交通条件：交通可达性不强，周边高速公路建设给项目发展提供契机16优处山水景色精致岛屿之间——尤其是三个制高点之间——视线相连，景观性较强绝大部分水体清亮透明，质量优良空气质量一流距离王英镇3.5公里，避免居民的的嘈杂，又可得到有效后勤保障劣处岛屿水面部分普遍坡度较陡，亲水性较差岛屿可利用面积普遍较小，不易建设现有植被均为人工林或次生林，景观性差，需进行较大规模改造水面不够宽广，部分区域易成死水，需要经常性进行水域、水体治理项目基地条件的审视（三）基地自然资源禀赋：资源优势尚不明显，旅游环境有待提升17SWOT分析SWOT分析基地自然资源秉赋较好，空气、水质条件一流业主所在行业的独特性，利于结合基地进行相关品牌的塑造独特的岛屿形态在国内较为少见交通可达性有待改善基地用地状况不佳，坡度较大，开发难度较大基地周边开发状况不理想，难以与基地项目形成较好的联系与互动周边50-100公里范围区域内经济发展不佳，对基地支撑较弱周边区域（尤其是武汉）的经济发展，导致居民休闲游憩的出行率大大提高武汉都市圈的发展可能带来较高的商务旅游人流武汉市湖水、岛屿虽多，却少见有亮点国家宏观调控导致高端地产的稀缺性各级政府重视对仙岛湖景区开发，政策面的倾斜武汉都市圈内湖泊水库数量较多，相似地块较多，竞争较大，做到独特性与差异化以吸引顾客难度亦较大武汉作为基地300公里范围内的唯一大都市，其目前的经济溢出效应还较弱18WO策略（主动提升）•营造体验游憩活动，增加度假人群，沉淀游客•调动资本力，规模开发，整体运营•以房地产投资为核心，提升土地价值•利用政府政策优惠，吸引投资ST策略（取长补短）•充分利用仙岛湖山水优势，差异化开发•以行业商务服务为核心，打造区域性商务度假胜地•聚焦欢乐家庭群体并借力休闲旅游趋势突出休闲养生理念WT策略（打造引领）•以湖滨别墅、商务会所等迎合高端客群“私密性”需求，构建高端旅游地产，打造私人领地样板，化解交通不利因素•利用企业品牌、形象提升项目价值，吸引行业客群SO策略（稳健策略）•针对性开发高档休闲度假旅游区，同时兼顾大众与商务两大类市场•塑造企业形象，提升企业价值由SWOT组合策略矩阵确定项目三大功能板块娱乐休憩功能商务会议功能高端旅游居所19策略组合ST（扬长）策略SO（稳健）策略WO（提升）策略WT（打造引领）策略对湖体景观资源的利用度•••••••••土地资源利用的集约性•••••••••••对于生态资源的保护力度••••••••开发难度及可行性••••••••••形成差异性空间形态的贡献度•••••••••对于优质招商资源的吸引度•••••••••与武汉大都市圈发展的契合度••••••••总体评价通过引入新的要素，可以形成区域核心资源的创新性延伸，以及整体认知形象的成功转型稳健有余，但对于区域未来可持续发展，形成新竞争优势的贡献有限重点考虑项目利益相关者——政府、投资者与游客的利益博弈，使项目的推进更具可实施性适应区域转型与旅游开发的趋势，引领区域发展，以创新性功能的打造和融合,来引领游、景、商、居的和谐发展可选策略组合及评价20仙岛湖项目发展战略仙岛湖项目核心发展战略421超越单纯旅游景区发展模式，构建具有市场潜力的泛旅游功能与产品通过创新的空间形态设计，形成动感、体验的主题游憩度假设施以核心项目带动后期产品，在时序上提升区域形象泛旅游寓游于景叠进开发3结合自身资源，与商务会议、养生等项目形成湖岛商务养生度假天地商旅相融5开发一定比重的产权式物业，保证资金回笼，降低开发风险风险规避21第三部分：创新——项目构建原则与发展定位项目构建原则项目发展定位项目形象定位一、项目构建原则与发展定位篇22项目构建原则功能融合，协调生长板块内容设置与空间布局既要注意突显板块主题，又要考虑功能自成体系，具体功能之间的咬合有助于板块