大连XX项目策划报告书（DOC 26）

大连XX项目策划报告书第一部分：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。2-大连市的商业分析2-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。2-1-2超市效应步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。2000年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。2-1-3商场相对比较集中闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。2-2大连商业分析2-2-1大连现时商业总存量在调查的22个已开业的商场项目中，有17个是座落于中山区，其余5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。2-2-2未来商业供应大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区。而预计到2003年年底，将会有接近53万平方米的商场新面积落成（见下表）商场未来供应表开业年份中山沙河口2001年3月~12月229，000110，8002003年72，50016，0800总计331，500271，600占百份比55%45%大连市主要已开业商场一览表编号项目名称地区位置开业时间商场总楼面建筑面积（平方米）层数（地上）层数（地下）商场管理形式1天津街百货大楼（北楼）中山天津街中段193010，00051百货1天津街百货大楼（南楼）中山天津街中段19303，0004无百货2大连商场中山青泥洼桥20年前40，00041百货3新友谊商店中山人民路2号19883，00021百货4韩国批发城中山长江路1990年以前7，5003无店铺5秋林女店中山胜利广场旁1990年以前5，40061百货6中兴大厦中山友好街42号1990-0635，00072百货7国泰大厦中山天津街西段1994-0110,8006无百货8友谊商城中山人民路2号1996-0212,00062百货9天伦商厦中山天津街西段1996-1013,0006无百货10新华洋商场中山青泥洼桥1997-052,80031店铺11富丽华酒店商场中山人民路中段1998年以前2,00011店铺12先施秋林(百货)中山青泥洼桥199820,98691百货13胜利百货中山大连火车站前广场1998-08147,00053百货14迈凯乐大连商场中山五惠路1998-0950,00071百货连店铺15裕景商城中山大连火车站前广场1999-0550,0001无店铺16时代购物中心中山港湾街7号1999-0613,80061百货17巴黎之春购物中心中山上海路1999-1023,80242百货18沃尔玛超市西岗奥林匹克广场2000-0417,000无1百货连店铺19奥林匹克购物广场西岗人民体育场北奥林匹克广场2000-0435,000无2百货连店铺20大连百盛购物中心沙河口西安路1997-1228,00051百货21家乐福沙河口黄河路与西安路交叉口2000-0113,0006无百货22华联超市甘井子金三角2000-0715,0001无超市连店铺23通发毅电子商场沙河口黄河路663号2001-0330,0003无店铺24广荣商城沙河口黄河路667号2000-0627,0006无百货25全景超市沙河口沙河口区台山2001-015,5002无超市连店铺26长江广场中山区长江路123号2000-051,7002无店铺27新玛特购物广场中山青山街1号2001-10148,00082百货连店铺28百年商城中山青泥洼桥商业区2001-0560,00052百货29奔德大厦中山人民路18,00043百货30大连世界贸易大厦中山同兴街25号2001-1021,000720百货31伊都锦中山青泥洼桥商业区24,50061百货32金座广场中山中山路47号30,00051百货连店铺33大世界商业中心沙河口五一广场2001-0571,00042百货34成吉思汗国际购物中心沙河口中山路552号160,00041百货35荣德国际商城西岗区奥林匹克广场2001-1032,000无2百货36科技广场美食城沙河口黄河路与西安路交汇处2001-05-7,8003无店铺2-2-3市场售价及租金反映现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主,店中店的管理形式在大连市内仍未能普及。现时大连市各大商场的租售条件主要以倒扣为主，即营业额的抽成。不同的行业，倒扣的比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是20%至24%，而经营化妆品的，则有较高的23%至27%的倒扣率（详见下表）大连市主要商场招商条件一览表序项目名称发展商/投资商地区招商条件1大连商场大连商场股份有限公司中山服装：20-24%倒扣率化妆品：23-27%倒扣率2秋林女店大连商场股份有限公司中山服装：21-24%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率3友谊商城大连友谊集团中山服装：26-30%倒扣率化妆品：26-30%倒扣率4先施百货秋林百货、香港先施中山服装：25-28%倒扣率化妆品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率5富丽华酒店友谊集团中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元6胜利广场大连胜利开发公司、香港博泰公司中山服装：21-25%倒扣率7迈凯乐大连商场大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货株式会社中山服装：28-32%倒扣率珠宝：每月每平方米3万元（保底）服装：每月每平方米1.5-2.5万元（保底）8大世界家居广场大连金泰房地产开发有限公司沙河口地上二层租金：美元每天每天平方米1.8元地下三-五层租金：美元每天每平方米0.6-0.65元9巴黎之春购物中心大连宏孚大厦有限公司中山服装：23-26%倒扣率化妆品：21-24%倒扣率皮具：23-26%倒扣率珠宝：10-13%倒扣率10大连百盛购物中心大连天河房地产开发有限公司、百盛集团沙河口服装：23-28%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率2-3大连商业个案分析2-3-1大连胜利广场位置：中山区大连火车站前广场开业日期：1998年8月商场总楼面建筑面积：147，000平方米楼层：地上六层，地下三层营业时间：上午9时至下午9时※招商条件从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币35，000-45，000元，地下二层为每平方米人民币30，000元，销售业绩相当不错。但可能会影响商场既定的商品布局和商场的统一管理。百货方面，大面积出租的仅于餐饮部份，月租金约每平方米150-250元（营业面积），其它的有品牌的商户多以联营为主。目前的进场条件是商场抽成23-28%左右。值得一提的是，南萝宫在胜利广场业绩很好，目前的进场条件是商场抽志27%，但包含所有费用，除了来自游戏机的用电外。※现场气氛是目前大连经营面积最大、人流最旺、经营品种最全的百货商场。人流多以流动人流为主（也因为邻近火车站），档次比较繁杂，但中下档商品销路较好，因经营品种太多，且属于下沉式商场，地形复杂，令顾客有难辩方向之感，间接影响了主要的品牌销售业绩。※商品布局楼层图A座B座六楼卡友中心、教育中心C座六楼不夜色喜庆宴会厅五楼针织馆五楼不夜城KTV酒店四楼绅士馆四楼不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅三楼青年馆三楼蒙古烤肉自助餐厅、川小吃二楼男女皮鞋二楼四季快餐、上海汤包、肯德基首层彩妆馆首层好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅夹层少淑女馆夹层亚惠快餐、大观园、颐和园、DQ冰淇淋、露天剧场地下一层淑女装地下一层联惠居室用品、旅游一条街、汤姆熊欢乐场世界地下二层妇幼馆地下二层南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝路台球厅、姆熊欢乐场世界地下三层胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、儿童乐场、休闲吧2-3-2大连大世界家居广场位置：沙河口区五一广场4号开业日期：2001年4月21日商场总楼面建筑面积：71，000平方米楼层：地上五层，地下一层营业时间：上午9时至午8时招商条件：地下一层和地上一层整体出租※现场气氛商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，大部分经营品牌产品，产品多为中高档品牌。属于大型专业商场。※商品布局楼层商品种类主要商品品牌地下一层地上一层各种建材及散件（未定）二层家装银帆房地产交易市场三层陶瓷洁具宏明水具厨具厨房设备雅迪尔四层家具华丰、华夏、野田、兴业五层精品家具罗马家具2-3-3大连奥林匹克购物广场位置：大连人民体育场北开业日期：2000年4月商场总楼面面积：35，000平方米楼层：地下二层东西广场租金：2.4-3.5元/M2/天；负二层：1.5元/M2/天※现场气氛商场硬件较好，女装属中档，男装略高。旗舰客户是美国的沃尔玛超市，客流量非常大。商场业态较为复杂，有大型超市、服装珠宝、眼镜、各种风味餐饮、儿童游乐区等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。※商品布局楼层商品种类主要商品品牌地下一层沃尔玛超市Only、w。w、color18少女装地下二层男装都彭、锋牌、富田亚惠快餐、回转寿司女装餐饮东广场婚纱摄影时尚经典珠宝西广场茶店天福茗茶香港眼镜奥林匹克大药房写意空间家化佰草集眼镜店药房家具精品廊化妆品总结：大连市经过多年城市规划，对交通、商业、旅游、居住环境都起到理想的城市规划格局。商业的发展也随着市场的竞争势头不断加剧，使到大连市商用物业迎来一轮又一轮的市场热朝，使到商铺物业的市场前景十分乐观。3-项目的商场部份分析3-1项目概况本项目位于大连市的中心商业区—中山区，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，东至昆明街，总规划面积27900平方米。中间由横列的武汉街、华昌街和纵列的五州街将地块分成A、B、C、D、E、X六地块。项目基本指针如下：项目内容数量总规划面积（M2）27900㎡（不含X区）总建筑面积（M2）129279㎡区域占地面积（M2）住宅面积（M2）公建面积（M2）容积率覆盖率（%）A区4714.52175097126.6768.7B区5188.33600109502.8082.1C区6264.129500143006.9957.1D区5748.52262062145.0253.9E区6190.0——106331.7152.1X区6744.8————————总计2790077