大连亿达新世界B区商业项目策划全案

大连亿达新世界B区商业项目策划全案调研方法现场采访资料收集电话访问入户拜访统一整理汇总研究报告本次调研内容奥林匹克商业圈星海广场西安路商圈青泥洼商业区城市商业环境区域商业环境项目最终定位影响影响序言本次调研商圈分布市场研究篇商圈定义商圈是对一个成熟且有商业价值属性区域的称呼。按照级别划分，它可以是同心圆、可以是半圆、可以是等边型及其它类不规则形态；按照其所辐射的范围，则依据商圈的级别可以是半径在0.5至1公里、1.5至3公里、5公里，甚至于整个城市。主要商圈次要商圈核心商圈市场研究篇奥林匹克商圈：地区级商业中心商业辐射范围：1.5至3公里左右奥林匹克商圈范围市场研究篇四至范围东：人民广场西：东北路外侧南：胜利路北：黄河路。奥林匹克商圈主要物业万达广场人民体育场奥林匹克电子城百盛购物中心沃尔玛超市奥林匹克商圈基于奥林匹克广场而得名，依附于沃尔玛超市而成名。目前商圈由三大商业板块组成，分别是沃尔玛、万达广场、百盛购物中心等，其中沃尔玛为绝对性的核心商业。市场研究篇商业物业分析建成时间：1999年广场面积：6万平方米广场地下：9.2万平方米的大型商城和两个下沉式广场，其中友谊奥林匹克购物中心是本区域的主力商业，建筑面积35，000平方米，地下两层，2000年4月正式开业。现驻场业户：178家（租赁业户38家，联营业户140家）市场研究篇奥林匹克广场友谊奥林匹克购物中心业态列表B1超市约40%服装服饰约40%餐饮占8%其他占12%B2屈臣氏约占10%餐饮占40%服饰占30%其他20%主要路段商业业态及租金价格路段行业胜利路民运街民政街东北路体育场黄河路长春路中山路服装鞋帽///14/23餐饮食品83486123金融邮电1/3/4///家居装修2/3//542体育用品///113//1休闲娱乐103/310522医疗保健6///262/美容美发3/3///3/便利店221/2///房屋中介1////33/其它类22334383日租金（元/m2）1.5-2.52.4-2.72.3-2.52.6-3.72.8-52.5-3.22.5-32.1-3.5市场研究篇胜利路的临街商业以娱乐休闲和餐饮业为主，该地区有日月明和川王府两大酒店，这两个酒店的入住客户对餐饮、娱乐休闲有很大的需求，因此造成该地区有众多的咖啡厅、洗浴中心和餐厅，经营相当不错；日租金：1.5-2.5元/平方米胜利路业态面积比例33%4%5%35%5%10%3%5%餐饮食品金融邮电家居装修娱乐休闲医药保健美容美发便利店其他东北路商业业态比例11%46%8%23%12%服装鞋帽餐饮食品体育用品娱乐休闲其他市场研究篇东北路北段高档餐饮店非常多，规模庞大，如天天渔港、巴图鱼乡、龙海渔湾，过桥渔府；周边众多的高档物业住户和离此不远的市政府高级官员的存在促成了此地高档餐饮和娱乐休闲的发达。日租金：2.6-3.7元/平方米体育场产业带动体育服饰以及器材销售的热销；数量众多的运动爱好者带动娱乐休闲和餐饮业的兴盛日租金：沃尔玛和奥林匹克的巨大品牌效应导致此地租金高启，普遍在3-5元/平方米*天体育场周边商业业态比例15%16%31%8%13%8%3%6%服装鞋帽餐饮食品体育用品金融邮电娱乐休闲医药保健便利店其他市场研究篇东北路北段高档餐饮店非常多，规模庞大，如天天渔港、巴图鱼乡、龙海渔湾，过桥渔府；咖啡厅也很上档次，周边众多的高档物业（如万达华府、优·豪斯、汇嘉公寓，亿达广场等），同时还有离此不远的市政府高级官员的存在促成了此地高档餐饮和娱乐休闲的发达。日租金：2.5-3平方米*天长春路商业业态比例4%8%25%10%7%20%14%12%服装鞋帽餐饮食品家居装修娱乐休闲医药保健美容美发房屋中介其他百盛以其档次高、装修好、货品全、服务热情的优势深受广大购物者的欢迎；华纳国际影城作为大连市最高档的电影院，装修极其豪华，它和楼下的桑巴制造、哈雷网吧以及运动休闲城吸引了大量的人群来此娱乐、购物。日租金：2.1-3.5/平方米中山路商业业态比例38%11%17%7%24%3%服装鞋帽餐饮食品体育用品家居装修娱乐休闲其他市场研究篇友谊奥林匹克广场为地下两层，其中部分出租给沃尔玛，部分自营。自营部分服装服饰近一半，餐饮店铺也占据相当的比例；从整体经营面积比例来看，餐饮食品占比最大，达到29%，服装服饰，占比22%。日租金：负1层14元/平方米，负2层10元/平方米沃尔玛广场业态比例22%16%29%12%7%2%2%5%4%1%服装服饰日用品餐饮食品家电珠宝首饰美容美发图书音像化妆品医疗保健其他规模：64000平方米经营面积：普遍不超过20平方米，以小柜台为主日租金：为6-8元/天/平方米，最好的位置高达18元/天/平方米。市场研究篇奥林匹克电子城市场研究篇2%4%5%7%11%13%15%19%24%0%5%10%15%20%25%美容美发其他家居装修医药保健体育用品娱乐休闲餐饮食品服装鞋帽家电通讯奥林匹克商圈业态结构图奥体电子城的存在，使得电子市场的经营面积占到总体的24%；百盛商场、奥林匹克广场外租区和体育场临街商铺促进了服装服饰激烈竞争；东北路北段的餐饮属于高档餐饮，其他地区的餐饮基本属于中、低端；数量众多的宾馆和写字楼以及高端公寓的住户对娱乐休闲的需求强烈；体育场的存在带动体育服饰、体育器材等相关产品的热销。总建筑面积：25952.97㎡临街商铺：共计215个单位铺位面积：60~356㎡售价：9000~21，000元/㎡销售情况：由于其临街公建层高6米，买一层得一层，因此销售情况火爆，一期已售完客群：主要为个人投资者，单位购买仅三家（川连商贸、交通银行、工商银行）租金：黄河路一侧86㎡（做出夹层后约150㎡），年租金8万元，不包含水电、采暖物管等费用。可类比物业研究——万达华府市场研究篇万达华府一期底商主要商户美国冰激凌东洋风美发中心彭氏皮草名店雅诗迪宝岛眼镜怡快面包欧琳电器水槽信开数码华府店中国银行天福茗茶路通口腔采轩服装美景礼品千乙置业克丽缇娜美容雅婷康体美容华鸿装饰益生保健品商行非得海参肽好当家即食海参奥丁橱柜粮缘早餐机专卖厨娘东海鱼舫见道律师事务所壹阁设计君达一品茶安旗专卖店天佑房屋红烛坊咖啡语茶渔人码头日本燃气热水器好旺角房屋租赁大连法苑书店明珠丽人发屋顺驰置业福奈特昭鹤口腔好休闲养生会所爱犬俱乐部汽车商行华府口腔千瑞古茶园陶木艺术作品松下数码办公设备蜀香源知蜂堂体验中心品格地产摩卡咖啡语茶玛雅房屋公司都市书廊不二家木地板西门子助听器法国普莱妮特不老美店德记鞋铺开发商无规划，仅求出售以回笼资金，导致华商业配套比较混乱，业态的重复率较高。销售情况火爆，但招商情况不佳，实地调研发现有大量空置物业。小面积分割限制此处只能以临街店铺的形式发展，很多业态都无法入驻。而本项目的物业形式可大可小，分割方式灵活多变，适应了市场的要求。华府二期即将入市，届时将新增约2.6万平方米的公建，如此小的区域却拥有如此大体量的社区底商供应，是否会对该项目造成致命冲击值得研究。市场研究篇关于奥林匹克商圈的未来设想大连实德在明年会将主场搬回到市人民体育场，这对本项目是一大利好。本项目A区的免税店是大连市不多的高档消费区域之一，而且是大连市旅游人口的定点消费区，本项目可充分利用这一大优势，将旅游消费人口吸引到本项目中来。位于人民广场的市政府将持续带动周边中高档餐饮等特色行业的发展。奥林匹克商圈未来将向多元化、多消费级并具有休闲性质的综合性方向发展。市场研究篇青泥洼商圈北至长江路；南达五惠路；西到荣盛街；东至昆明路市场研究篇青泥洼主要商业大连商场百年城秋林女店铜锣湾广场新玛特市场研究篇青泥洼商圈商业供应量项目名称地区位置开业时间建筑面积（m2）层数（F）层数（B）商场管理形式大连商场中山青泥洼桥67年前40，00041百货新友谊商店中山人民路2号19883，00021百货韩国批发城中山长江路1990年以前7，5003无店铺秋林女店中山胜利广场旁1990年以前5，40061百货中兴大厦中山友好街42号1990-0635，00072百货友谊商城中山人民路2号1996-0215,00062百货新华洋商场中山青泥洼桥1997-052,80031店铺富丽华酒店商场中山人民路中段1998年以前2,00011店铺大商男店(百货)中山青泥洼桥199820,98691百货胜利百货中山火车站前广场1998-08147,00053百货麦凯乐大连商场中山五惠路1998-0950,00071百货连店铺新玛特购物广场中山青山街1号2001-10148,00082百货连店铺百年商城中山青泥洼桥商业区2001-0560,00052百货伊都锦中山青泥洼桥商业区2003-1024,50061百货市场研究篇青泥洼商圈租赁价格水平项目名称发展商/投资商地区租售条件大连商场大连商场股份有限公司中山服装：20-23%倒扣率、化妆品：23-27%倒扣率秋林女店大连商场股份有限公司中山服装：21-24%倒扣率、化妆品：24-28%倒扣率友谊商城大连友谊集团中山服装：26-30%倒扣率、化妆品：26-30%倒扣率大商男店秋林百货、香港先施、大商集团中山服装：25-28%倒扣率、化妆品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率富丽华酒店友谊集团中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元麦凯乐大连商场大连商场股份有限公司、日本麦凯乐百货株式会社中山服装：28-32%倒扣率、珠宝：每月每平方米3-4万元（保底）、服装：每月每平方米1.5-3万元（保底）市场研究篇青泥洼商圈特点商圈是大型商业体的集合，拥有多个大型购物中心，业态重复率高。商圈为纯商业区，周边住宅体量较小，属于面向全市的市级商业中心。商圈以大型百货为主，购物氛围较浓，娱乐休闲属于附属功能。市场研究篇天津街商圈市场研究篇天津街发展历程天津街建于1909年，全长1720米，是“中国十大著名商业街”之一。曾经是大连人流、资金流、信息流最集中的地方，也是每个大连人购物消费的天堂。2000年11月天津街开始全面改造，一期工程分为海昌、天植、新天龙等六大区域，一期改造占地面积5.3万平方米，总建筑面积达20万平方米，投资额25亿元。2004年1月18日正式开街，改造后的新天津街商业步行街长1054米。历史上的辉煌大规模改造重新面世市场研究篇天津街主要商业项目名称体量（M²）经营内容海昌名城78000超市和精品百货新世界百货69000百货、餐饮、烟酒副食品、娱乐休闲天和广场15000餐饮、服装、家电市场、数码通讯、娱乐休闲舶·品牌港运动城3200品牌运动服饰、运动器材、体育器械天百大楼14000服装、食品、数码通讯产品圣邦国际皮草中心4000各档次各品牌皮草大衣新华书店12000图书、音像、文具天海同乐城购物中心20000娱乐、餐饮、儿童娱乐城苏宁电器7650各类家电、数码通讯产品天植商场70000主力百货、大型超市、精品服装、风味美食天龙商城5000老凤祥银饰、奥特莱斯折扣店、美食城修竹广场15000银行、餐饮、娱乐配套设施市场研究篇天津街现存问题开发商缺乏商业地产经验，商铺售价过高商场定位重复，业态配比不合理，娱乐休闲和餐饮的比例明显过小市场研究篇对本项目的参考意义精心规划业态，与周边商业业态协调互动。坚决避免天价入市，与经营商家共同赢利。市场研究篇胜利广场胜利购物广场位于大连站前最繁华商圈，北倚火车站，南临中山路（大连第一大道），西南直接（大连商场）青泥洼桥商圈，东面连接天津街步行街。广场由香港博泰发展和大连市政府合资建设，政府有20％的股份，主要是以土地配套作为投资。整个项目于1993年9月4日破土动工，历时4年多完成，1998年年5月30日正式营业。市场研究篇经营现状业主：3000多名经营员工：10000人广场出租率：95以上%年租金收入：接近一亿元年营业额：人民币二十亿以上日人流量：平时30万人次，节假日可达35万人次与经营有关的几个数字市场研究篇胜利广场成功之处分析地理条件优越坐拥大连核心商圈数十万人流庞大的规模效益先