大雁山项目总体策划报告-企业版

鹤鸣雁山－打造珠三角高端休闲交际平台鹤山大雁山项目战略策划报告王志纲工作室2006.4中国的发展正处于一个快速增长阶段，因此，中国也正处于一个大转折时期；珠三角是中国的经济前沿地带，在新经济的影响下，珠三角也正迎来了新的发展浪潮。欲策划大雁山项目，要跳出项目做项目。必须要从中国经济大转折的格局中，从珠三角发展的浪潮中，从江门、鹤山城市格局中寻找自己的价值。前言第一部分态势分析一、中国发展大转折二、珠三角三次浪潮一、中国发展大转折21世纪是中国社会从工业文明全面转向服务文明的重要转折时期。实践证明，工业化发展到一定程度后，服务业的蓬勃发展成为必然。可以预见，中国也将历史性地转向以服务经济为主的服务型社会。1、消费升级，消费结构不断优化随着中国人均GDP的不断提高，我国城乡居民消费结构持续发生变化，恩格尔系数持续下降。过去以满足吃穿用为主的温饱型上升为小康型的消费结构。主要表现为住房、汽车类的耐用消费品成为主要的消费热点和新的经济增长点。——对教育、卫生、文化、娱乐等需求增长迅速；——对居住或社区生活环境质量和生命健康、安全方面的需求不断提高；——对公共服务以及终极关怀的需求越来越强烈，对社会保障和公共产品的需求也在日益扩大。2、产业优化，产业结构不断调整中国消费结构的升级必然会带动产业结构的不断调整，以现代服务业为主的第三产业将会成为中国国民经济的支柱产业。目前中国的第三产业比重还远远落后于发达国家（如下图），随着中国经济的腾飞，产业结构调整是一个必然，这对于中国的发展既是一个机遇也是一个挑战。国家\产业第一产业第二产业第三产业中国（2005年）13.1%46.2%40.7%美国（2003年）2%23%75%日本（2003年）1%31%68%德国（2003年）1%30%69%3、消费成为拉动经济发展的原动力中国经济在经历出口拉动型、投资拉动型增长之后,十一五期间将开始注重增强拉动经济增长的“第三驾马车”--消费的拉动力,开始以扩大内需为经济发展长期战略方针。从上世纪末开始，中国消费重新成为中国经济最为关键的发展动力。目前中国正处于消费升级的起跑线，未来消费对经济的拉动潜力巨大。（如右图）中国进入到以消费拉动经济发展的时代！目前，中国消费结构虽然还不够合理，但随着中国经济结构不断升级，消费结构也将得到不断优化。人们的消费理念也将从为“生存”转向求“生活”、求“享受”，体现生活质量的居住、教育、文化、运动、休闲、医疗保健等高层次服务行业的需求旺盛。休闲经济，21世纪的朝阳经济休闲产业主要以旅游、娱乐、运动为基础，涉及旅游业、服务业、健身业、娱乐业、零售业、交通业、会展业、体育产业等由此连带的产业群。据预测：十年后，休闲消费支出将占到城市人口消费支出的50％以上。休闲经济的发展有着无限巨大的潜力，以休闲居住、旅游休闲、商务休闲、康体养生、休闲体验为主的休闲产业将成为休闲经济的支柱。休闲经济必将成为21世纪中国的朝阳经济。台北、香港休闲经济所提供的就业岗位占到总就业岗位的60％－70％。美国休闲产业年产值达一万亿美元，税收达6千亿美元，创造2500万个工作岗位，占全美国就业职位的四分之一。英国休闲产业年产值达1360亿英镑，超过汽车业和食品业，并以30%左右速度增长，创造五分之一的全英就业职位，平均每户家庭休闲开支占家庭总支出的20%左右。西班牙休闲业成西班牙经济的第四大产业，休闲企业达9万多家。小结可以看出，中国正处于一个发展大转折期，机遇和挑战同时存在，以消费拉动经济、以第三产业为重点、城市化进程这是中国发展的三大特征，直接的影响就是迅速带动中国经济的快速发展。珠三角作为中国经济的前沿地带，在这样的大好形势下，必然也会迎来新的发展机遇，实现珠三角的再次飞跃，而鹤山这样的城市，在新的历史发展机遇前，具有超越常规的跨越式发展潜力，这是与珠三角的发展阶段密切相关的。二、珠三角3次浪潮1、外资带动期2、工业带动期3、内需带动期1、外资带动期－香港辐射上个世纪80年代前后，香港独领风骚，率先经历了经济起飞阶段，成为珠三角的经济制高点，香港成为珠三角发展的动力源。这时，香港以制造业为主的第二产业面临转移，而珠三角因为劳动力资源丰富、土地资源优势成为承接香港产业转移的腹地，“前店后厂”模式渐成气候，以深圳为首站，辐射到东莞。香港深圳产业转移方向东莞第一阶段：外资带动期南海香港产业转移下形成的莞深经济圈2、工业带动期－四小虎时代1984年到1994年，珠三角神奇地崛起了“四小虎”：南海、顺德、东莞、中山，它们成了改革开放先走一步的象征。“四小虎”在各自不同的基础条件下形成各自工业经济发展的独特模式：以乡镇企业为主的“顺德模式”，以民营企业为主的“南海模式”，以国有企业为主的“中山模式”，以及以外来资本“三来一补”为主的“东莞模式”。尽管其路径不尽相同，但却殊途同归，以其勃勃生机和经济发展成果，使他们名噪全国。深圳东莞第二阶段：工业带动期南海顺德中山香港广州以外来资本为主以国有企业为主以乡镇企业为主以民营企业为主澳门南海3、内需带动期－大广州时代1994年以后，中国的经济开始从短缺经济进入“过剩经济”，四小虎风光十年，走上平稳。而广州凭借深厚的底蕴以及地位优势，厚积薄发。广州通过大力发展现代服务业，扩大内需带动，逐渐形成以第三产业为核心的大广州经济格局。广深、广佛经济圈也开始形成。深圳东莞第三阶段：内需带动期南海顺德中山香港大广州澳门南海惠州广佛经济圈广佛一体，鹤山价值浮出水面佛山毗邻广州，从而能充分接受广州的辐射和带动，与广州共享交通网络资源、金融资本资源、人才资源和信息资源，实现产业联动和功能互补，加快区域经济一体化和城市化进程，形成了“广佛都市圈”。广佛都市圈逐步形成的大广州时代，拉近了鹤山与珠三角富裕核心区的空间和心理距离，给鹤山的发展带来空前历史机遇！千年等一回，鹤山战略抉择鹤山乃至江门的发展错失珠三角迅猛发展的前两次浪潮，在以内需带动和第三产业发展的大广州时代，鹤山必须把握机遇，迎头赶上。两次浪潮的错失，使鹤山没有受到工业经济发展带来的环境破坏，保留下山清水秀的优美自然生态资源。这也使鹤山发展以高端休闲产业为代表的第三产业潜力成为现实。在珠三角发展的新浪潮、新时期，鹤山迎来了展翅高飞的大好时机。第二部分聚焦鹤山发现大雁山一、鹤山：广佛后院，五邑门户鹤山地处珠三角西翼，与广佛都市圈仅一江之隔，佛开高速、325国道贯穿全境。鹤山距广州６０公里，车程仅４５分钟；距离佛山仅有一江之隔。鹤山佛山广州鹤山气候环境宜人。近年来坚持可持续发展战略，比较完整地保存了青山绿水、锦绣田园的优良自然环境。鹤山市现有林地８０多万亩，是广东省首批五个林业生态县之一。在２００２年广东省县级市城市环境综合指标测评中，鹤山市名列第五。良好的生态环境，便捷的交通环境，使鹤山真正成为广佛都市圈的后花园。鹤山开平恩平台山新会鹤山地处江门北尖，是珠三角通往五邑及粤西其他地区的咽喉要塞和桥头堡，是进入五邑地区的门户。水路距香港９３海里，每天有客轮沿西江通航至香港。佛开高速、江鹤高速、３２５国道、江肇公路、广珠铁路纵横贯穿全境，与国家一类口岸鹤山港，构成水陆一体的交通枢纽。聚焦鹤山区位：咽喉要塞、门户之地。鹤山濒临西江，接壤佛山，毗邻港澳，是连接广州、江门的要塞门户；交通：水陆交汇、枢纽之地。鹤山是珠三角通往粤西的交通要冲，西江航运的重要港口；资源：地广人少、环境优美。鹤山面积1108.3平方公里，比顺德还多300平方公里，而户籍人口只有36万人，只有顺德的1／3。鹤山以丘陵低坡地为主，环境保护相当好，山青水秀，是发展高档次的第三产业项目的最佳所在。侨乡：内外交连、共谋发展。鹤山是著名侨乡，旅外华侨和港澳台同胞达33万人。有“海内一个鹤山，海外一个鹤山”之称。鹤山在新的发展机遇面前，必须充分发挥自身优势。外承广佛、香港、海外经济辐射；内谋环境，走向滨江发展、建设山水园林城市。发现大雁山大雁山板块：鹤山新城市发展的启动点、着力点鹤山的城市门户形象区二、鹤山：走向滨江时代鹤山新的城市空间发展战略确定为“东移北拓”。拉开城市空间骨架，突破原有老城区用地紧张、布局拥挤、生活环境趋于恶化的局面；通过新的鹤山行政中心、鹤山公园以及大雁山板块开发建设，逐步将城市空间向东向北拓展。东移北拓战略是使鹤山真正走向滨江发展、山水园林城市时代。使鹤山从原有不清晰的城市定位明确为休闲旅游、生态人居及综合服务功能。《江门市可持续发展战略规划研究》中明确提出合并鹤山，将鹤山建成城市北部副中心。而鸟瞰鹤山城市现状，沙坪城区拥挤繁忙，规划中的新行政中心区由于土地资源的局限，周边全被乡村包围，难以形成规模化，并缺乏有效产业造血功能支持。因此真正能在旅游休闲业和城市形象塑造上同时胜任的，只有大雁山板块了。大雁山板块广州市佛山市江门市西江鹤山老城区鹤山：走向滨江时代在江门的总体规划里面，鹤山的大雁山板块将规划发展居住、休闲旅游和城市综合服务功能。大雁山板块正处于九江桥头，隔佛开高速与沙坪主城区相望，几条快速干线在此交汇，是连接鹤山与广佛都市圈的必然门户地段。也将是鹤山承接广佛辐射、纳入广佛经济圈的关键点。大雁山板块濒临西江，随着沿江大道的建设发展，将是西江沿岸发展的核心节点。也是鹤山城市走向滨江发展格局的关键。大雁山：鹤山的城市门户形象区大雁山板块是天赐的高端休闲产业平台，是鹤山经济融入广佛都市圈的理想纽带和桥头堡。大雁山板块是江门西江沿岸发展的端点，是鹤山新城拓展、承接江门沿江发展的门户和形象节点。大雁山板块盘山踞水，紧靠九江桥头，滨临西江、兼有大雁山景区风光无限。大雁山风景区开发有一定的基础，结合周边山水优美、生态绝佳、植被丰富、坡地起伏等优势，具备打造成为鹤山新城区最佳、最高端形象区的潜力。三、从高端休闲度假的角度江门五邑侨乡天下闻名，但旅游业总体发展状况并不均衡。其最大亮点是恩平温泉和开平碉楼。恩平温泉持续开发时间比较长，新品不断，旧品面临生存危机；开平碉楼则尚未呈现兴旺的商业化运营局面。其余风景区除了新会圭峰山规模比较宏大功能比较丰富之外，就多半不足为道。恩平温泉样板比较：金山温泉温泉乐园帝都温泉锦江温泉主要特色温泉资源丰富、常规温泉项目、欧式风格无明显特色日式风格氟氡硅酸温泉温泉养生特色新马泰风格动感第一泉冲浪、漂流欧式风格接待功能度假大酒店★★★★温泉山庄、龙泉山庄、梦泉山庄国际会议中心接待中心小型别墅帝都温泉酒店、碧泉酒店酒店客房、豪华VIP别墅大型会议中心、共容纳750人锦江酒店、华景阁、愉景阁俊景阁、豪华VIP别墅温泉木屋区大型会议中心配套项目射箭场、溜冰场野战俱乐部烟花燃放区欢乐天地漂流道按摩健身购物商场音乐表演台按摩沐足村野活动养生设施锦江娱乐城、游客中心、商务中心、中西餐厅、民族风情商场、温泉大堂会所、运动健身区、网吧、表演区、烟花燃放区备注昨日黄花，大众化低端，大众化市场比较高端、自然山体景观还有开发空地。周边有军警和村民用地干扰。市场比较高端、政治背景资源80％的会议客源，来自广州。新推三八节女性产品评价作为老牌温泉度假村，设施老化，竞争力不强与金山分家之后，更加落魄，不足为道建筑和景观较好，住房设施条件一般。度假村过于静态化，缺乏娱乐设施。偏向运动娱乐由于产品新鲜，定位超前，对低中高市场都有一定吸引力。鹤山周边主要景区比较：大雁山板块圭峰山板块西樵山板块自立--立园自然景观一般很好非常好非常一般核心功能观光区生态保护区观光休闲区高等教育区千亩运动公园观光旅游区宗教朝拜区度假疗养区观光度假主要特色西江风景海会寺滑草、溜冰、沙滩游泳、划艇、攀岩森林浴、卡丁车等南海观世音像黄大仙主题园黄飞鸿舞狮馆依托自立碉楼运河&碉楼别墅建筑风格待定欧式风格为主岭南风格南洋、碉楼风格酒店情况雁山宾馆叠翠山庄准五星玉湖酒店四星酒店一个，三星酒店较多。市场主要是佛山周边居民和远程游客有一个酒店和青年公寓，但住宿环境较差，住宿游客稀少。配套项目餐饮，运动，休闲、居住拜祭、民俗活动拜祭，民俗活动备注扼佛开高速