产品说明书(产品篇)范文

1第二部分产品篇目录一．项目定位（可完成）................................................3二．项目总体规划（需规划补充）.......................................34三、单体设计.........................................................381.建筑形式与风格特点..............................................382.外立面：提供参考图片及相应建筑风格的演变历史及人文背景..........383.入户大厅、标准层设计标准........................................384.电梯及电梯厅设置................................................385.架空层功能设置及利用............................................40四、产品户型.........................................................401.户型配比........................................................402.户型设计优化、调整建议（包含户型、门窗等）......................403.户型面积及配比、面积分摊及测算依据..............................404.使用功能特点（附设计图）........................................40五、设备、设施.......................................................401.室内新风系统....................................................402.玻璃隔热膜等....................................................413.智能化、安防系统建议............................................414.新材料、新技术、新设备建议......................................415.项目、功能、品牌、厂家、性能、价格、安装及品牌一览表............416.设计单位及实施单位..............................................41六、建材、装修装饰...................................................411.项目与功能：品牌、厂家、性能、价格、安装........................412.品牌与型号：注明典型的应用项目及优、缺点........................41七、公用配套设置.....................................................411.功能、面积、位置一览表..........................................412.使用方案、说明功能及经营方式，给客户生活带来的利好..............41八、园林景观设计.....................................................4321.项目、功能、布局一览表：示范区为重点............................442.园林景观主题、特色..............................................443.园林景观具体概念、方案及亮点设置................................444.园林效果控制....................................................445.设计单位及实施单位及主管人员业绩、特长..........................44九、项目服务配套.....................................................441.客户中心服务要求................................................442.物管公司介绍....................................................443.物管公司服务标准要求............................................444.管理方案、公约、承诺、合同......................................44十、营销示范展示区要求...............................................441.销售中心面积及功能..............................................442.样板房设置（楼层、套数、风格）..................................453.看房通道要求....................................................464.示范区园林设计要求..............................................46十一、开盘后上述情况的月报...........................................463产品篇是对项目产品设计策划方案的诠释，是销售人员介绍产品的依据。销售策划部应组织销售团队广泛收集信息，深入挖掘产品卖点，研究产品不足及改进办法，充分准备应对口径，将产品从特点到功用再到功效全面深入地阐述，用对顾客推销的角度和口径集结成文。一．项目定位1)项目总体定位：A.重庆2011年市场供需现状B.区域/版块分析区域分析江北区发展迅速，成为重庆市城市发展中的热土，城市的焦点，区域重要属性有：•中国内陆首个保税港区•两江新区，中国内陆开放高地注：以上统计数据源于重庆纬联地产对“重庆315HOUSE”网签数据监测作为重庆城市发展的核心区域，受2010年年中“两江新区正式挂牌成立”的直接利好政策影响，区域2010年度成交均价以建筑面积7356元/平米的价格居于重庆市主城九区之首。江北区主要地产板块分布4江北区主要地产板块应分为6个：江北嘴板块、北滨路板块、鸿恩寺板块、江北农场板块、加州-新牌坊板块、溉澜溪板块。1.江北嘴板块：主要楼盘为中海寰宇天下、紫御江山2.北滨路板块：主要楼盘包括珠江太阳城、龙湖春森彼岸、信和项目、金融街长安二厂项目、招商江湾城3.鸿恩寺板块：主要楼盘包括首创鸿恩国际、保利江上明珠、华润中央公园、东原D7区、中海北滨1号54.江北农场板块：主要包括海悦香缇、国奥村、凤凰湾、保利香雪、壹江城5.加州-新牌坊板块：主要包括长安锦绣城、财信城市国际99度、财信城市国际、升升清泊客、北城国际中心66.溉澜溪板块：包括海尔海语江山、北岸红港商铺、中亿阳明山水、华宇北城中央、鲁能星城、城市童话板块特征板块位置主要竞争力典型竞争项目江北嘴板块地段、品牌寰宇天下北滨路板块品牌、园林规划、中心地段招商江湾城鸿恩寺板块品牌、品质、中小户型面积华润中央公园江北农场板块品牌、中小户型面积保利香雪加州-新牌坊板块品牌、户型产品长安锦绣城7溉澜溪板块品牌、规模鲁能新城C.竞争分析，入市节点竞争分析项目主要竞争楼盘包括在售楼盘：珠江太阳城、龙湖春森彼岸、招商江湾城、中海北滨1号、华润中央公园、东原D7区、首创鸿恩国际社区。以及未来可能造城竞争的楼盘：中海寰宇天下、中海紫御江山、信和项目、金融街长安二厂项目竞争楼盘区域分布图根据项目自身属性，本项目主要的竞争对手为龙湖春森彼岸、招商江湾城、华润中央公园。其核心竞争力分别为：项目名称核心竞争力龙湖春森彼岸龙湖品牌+中心地段+国际化建筑规划招商江湾城招商品牌+中心地段+9.3万方园林规划华润中央公园华润品牌+精致的品质+中小户型国兴北岸江山区域+品质+标杆价值D.项目分析（含地块、产品等）项目地块分析项目由三块地块组成北区A地块、西区B地块、东区C、D地块，首期推出西区B地块，以下分析以B地块为基础。8产品分析一期东地块首期推出A4/A5/B1/B2栋4栋物业共计784套，约n万方（住宅面积约n万方）。一期物业户型配比房号套内面积产品特征数量百分比A+类A-3a/A-3A-6/A-6’149/150、152/162一线江景、新天地城市景观独立电梯入户、50平米奢侈主卧、两厨三厅13217%A类A-7125/126类板式结构、双重景观、4阳台带空中花园13217%B类A12/B6/B1/B2/B3/B495—106小区中庭景观物业，三房为主38849%C类B1470小区边缘物业、两房为主13217%户型：•A+户型9产品优势：一线江景；独立电梯入户，滨江首例；50平米（带阳台）奢享主卧空间；中西厨双厨房设计；•A户型产品优势：宜居四房设计，房间功能齐备；类板式结构、南北通透；尽享江景与园景双重景观；入户花园带双“L”型阳台，赠送面积较大。•B户型产品优势：舒适三房，户型方正无浪费;入户花园、景观阳台、生活阳台设置齐备;主景观面充分享受中庭园林景观•C户型产品优势：标准型两房设计；户型方正，空间布局舒适；次卧室带转角飘窗，视野开阔E.项目地块分析及指导定位的前提10F.项目整体定位从项目的地段、资源、规模、配套、产品和规划的五大显性优势，结合项目精致园林、高品质服务标准、高标准的配套、高标准的示范展示，推导出项目高舒适度、高度宜居的属性特征。由此，项目整体定位为“位于城市中心，面对改善性居住需求客群的标杆型的高品质高端宜居江岸住区”。整体定位思路G.项目客群定位客群职业定位比较项目的户型配比，换算项目物业总价区间项目户型配比区间户型面积区间配比两房70㎡—80㎡23%三房90㎡—110㎡40%四房125㎡—162㎡37%项目物业总价格区间总价套数配比72万—82万400套22.7%97万—130万1032套58.6%150万—170万330套18.7%根据项目产品分析及针对性的定价策略，项目主力总价将集中在90-120万之间，高端总价在150-170万之间。按照经济学家月供不宜超过20%的理论预估，即，主力目标客户月收入至少应在2.5-2.7万元以上，年收入至少在30万以上。高端目标客群月收入至少应在3.4-3.7万元以上，年收入至少在45万以上。地段规模配套产品规划标杆型的高品质高端宜居江岸住区社区11项目客群年收入至少30-45万以上的客群，根据项目价格定位，职业推导对象主要有主要包括公司领导，中层干部、专业技术人员，中小企业的老板，事业快速上升的精英，城市中产阶层、城市新贵。客群区域定位项目位于江北北滨路，根据周围交通环境和地理位置环境，定位主要客群区域：核心客户：渝中区、江北区、渝北区中高端客户重要客户：坪坝区、周边区县客户（涪陵、万州、江津、梁平）游离客户：主城其他各区客户人群区域分布示意图H.项目核心竞争力提炼根据北滨路竞争楼盘核心竞争力分析，从项目自身属性及条件提炼项目核心竞争力项目名称核心竞争力龙湖春森彼岸龙湖品牌+中心地段+江景资源+国际化建筑设计招商江湾城招商品牌+中心地段+江景资源+9.3万方园林规划华润中央公园华润品牌+精致的品质+中小户型中海北滨华庭中海品牌+江景资源珠江太阳城中心地段+江景资源12除珠江太阳城外，竞争项目均有中国一线开发商品牌作为核心竞争力的后盾；地段及江景资源对于以上竞争项目而言均有，因此“地段及江景