北京商业综合体综合研究——银泰中心详细调研

银泰中心2Chapter1.项目概况项目概况长安街最高建筑公寓，俯瞰东三环全景，超五星配套服务，柏悦居均价10万/㎡，柏悦府均价19万/㎡柏悦居/柏悦府项目基本信息开发商北京银泰置业有限公司物管服务凯悦酒店管理集团总建筑面积350000㎡物业功能公寓、写字楼、商业地理位置朝阳建外大街2号楼层数柏悦居：7~33层；柏悦府：55~58层主力户型柏悦居：133㎡~240㎡；柏悦府：549㎡~869㎡户数柏悦居：共216套；柏悦府：共44套层高柏悦居：3.4米；柏悦府：3.8米开盘时间2005年12月16日4CBD核心区地标性建筑，区域价值不可复制所属商圈:CBD核心区交通状况:北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，是长安街的地标性建筑。地铁1号线和10号线的国贸站均与项目直接相连，毗邻使馆区，且与机场联系便捷。北京银泰中心综合体项目整体定位北京长安街第一高，CBD核心区地标性建筑；集多种功能为一体的大型建筑综合体项目。区位条件5柏悦居柏悦府所在层数柏悦居位于主楼7-33层建筑面积39212平米标准层面积标准层面积1700平米层高3.4米总户数216套标准层户数一层八户，其中4套一居（132－138m2）；4套二居（240－242m2）现均价43000元/平米交房标准精装修配家电主力户型一居：132－138m2二居：240－242m2所在层数柏悦府位于主楼50-58层建筑面积17410平米层高3.8米总户数28套交房标准按照客户的要求度身定做（不含装修）现均价80000元/平米户型300、549、640、869m2豪宅设置在建筑群中央主楼，体现了银泰“以人为本”的豪宅文化项目规划6Chapter2.产品设计7建筑设计：北京银泰中心由世界著名建筑师JohnC.Portman担纲设计，造型方正、简洁有力。这个优雅、独特、鲜明的灯笼标志，代表了能看到和被看到的光，是中国本土历史文化的象征，更是展望北京光明未来的灯塔。景观设计：有限的空间营造精致园林；开放式庭院与屋顶花园立体营造出银泰的盎然生机。室内水景的营造体现银泰的灵动婉约。新世纪长安街的至高点和地标性建筑为理念产品设计|设计理念8写字楼写字楼银泰大厦写字楼独立入口写字楼独立入口中心入口中心入口B1-3F商业配套5F\6F会所，俱乐部产品设计|整体平面布局双入口设置，联通商业，与写字楼形成动静分区9酒店配套柏悦府酒店柏悦居柏悦居、柏悦府配套（Vip俱乐部、会所）商业产品设计|功能分区纵向功能分区商业裙楼：B1-3F柏悦居、柏悦府配套VIP俱乐部：5F——会议、餐饮会所：6F——游泳、健身柏悦居：7F-33F柏悦酒店：34F-49F柏悦府：50F-58F酒店配套：63F大堂、59FSPA、60F会议室、61F餐厅、62F酒吧所有功能区按照楼层严格区分，并将酒店配套放置顶层10柏悦居专享大堂柏悦酒店专享大堂柏悦府专享大堂产品设计|交通动线三大堂设置，专属电梯刷卡入户，将三类人群区分11产品设计|户型解析柏悦居户型分类简单仅两种，两种户型投资均具有投资价值，从户型设计方面两种户型对应满足“居住、商务”两类业主需求标准层平面图133㎡133㎡133㎡133㎡133㎡240㎡240㎡240㎡240㎡居住型客群商务型客群12产品设计|户型解析功能空间“客厅、餐厅、卫生间、卧室”相通，减少墙体隔断。可灵活改动，满足使用者个性化需求更加强调了功能空间的实用性、便利性提升充分考虑业主多为非长期居住客群，次客群更加注重室内设计功能空间的舒适、便利度投资成本、风险相对较小柏悦居小户型产品设计满足非长期居住型业主“舒适、便利、个性化”需求13产品设计|户型解析商务型公寓对应客户并非团体办公模式，以个人创作，产品经纪人等为主流，此类客群注重可灵活改动，满足个性化需求功能空间的开阔度，便于产品展示、会客功能强大经纪人进行长期居住生活、商务会客，更会考虑生活空间与会客展示空间的隔离。卧室生活区引用推拉门，让生活区门体与墙体融合生活区更多设置封闭式储藏间，便于生活用品及作品的收藏。投资成本、风险相对较大柏悦居大户型满足客户商务兼居住型需求，并且满足其“个性化、展示空间大、隐藏生活空间、设计封闭式储藏空间”等特点14240㎡大户型客厅和餐厅面积开阔，主打简约奢华，迎合商务接待功能双向采光敞开式厨房客厅装修风格简单大气，摒弃软装、电器等过多的修饰及生活配套，更多的增设沙发，增加商务接待功能产品设计|户型解析15柏悦居大户型引用推拉门巧妙将隐藏生活区并与商务会客区隔离产品设计|户型解析16柏悦居大户型更多引用封闭式收纳空间、储藏室等产品设计|户型解析17133㎡小户型更注重各个功能空间的连通性，对于阶段性居住需求的客户提供方便、舒适、实用的居住空间产品设计|户型解析此处为客厅和卧室的连接处，采用推拉门有效节省空间此处为餐厅与卫生间相联通处18133㎡小户型卧室与客厅相连接，并且采用推拉门产品设计|户型解析19相对大户型，133㎡小户型收纳空间的设计更加注重细节的处理产品设计|户型解析20产品设计|户型解析与卧室、客厅同时联通的卫生间敞开式的厨房以及早餐台的设计21柏悦居龙头当代MEM系列花洒当代Rainsky系列坐便器杜拉维特浴缸高仪厨具miele产品设计|附加值|精装修22银泰中心配套完善涵盖：购物、娱乐、商务、健身、养生等多业态配套产品设计|附加值|配套23纵向功能分区•商业裙楼：B1-3F•柏悦居、柏悦府配套VIP俱乐部：5F——会议、餐饮会所：6F——游泳、健身•柏悦居：7F-33F•柏悦酒店：34F-49F•柏悦府：50F-58F•酒店配套：63F大堂、59FSPA60F会议室61F餐厅62F酒吧*注：银泰中心楼层设置中取消4、14等特殊数字酒店配套柏悦府酒店柏悦居柏悦居、柏悦府配套（Vip俱乐部、会所）商业产品设计|附加值|配套24产品设计|附加值|物业物业公司简介：凯悦酒店集团（HyattHotelsCorporation），总部位于芝加哥，是一家世界知名的酒店集团，在行业中品牌优越。凯悦酒店集团在世界各地管理、特许经营、拥有和开发凯悦品牌酒店、度假村、住宅和度假性产业。截至2013年9月30日为止，其在全球品牌产业已达535项。柏悦酒店物业：专为追求私密性、个性化及高质量服务的客户设计的世界级豪华精品酒店品牌，该品牌的每一家酒店地理位置一流。银泰中心整体物业由柏悦酒店物业管理，隶属于凯悦酒店集团市场环境|豪宅市场|柏悦居、柏悦府不可复制的绝佳地段：柏悦府有着“北京最高住宅”的称号，能够依附于北京新地标性建筑，本身就是柏悦府最大卖点。尽管柏悦府在硬件和物管方面也属顶尖水平，但其价格的主要因素仍然是地段，地处国贸桥西南角，占据CBD最为核心的位置、身处北京最繁华的位置。超五星级的配套服务：柏悦府在‘银泰’的所有产品中相当于超五星级酒店‘总统套房’的位置，柏悦府业主享受的是所有‘银泰’配套的金字塔尖的标准，是建筑在多少人心血和物业配套基础之上，远无法用金钱给出一个具体数字。它既可以为业主提供高品质、高品位生活的理想港湾，又可以充当其私人会所。长安街两侧绝少的大户型豪宅产品：市中心空中别墅，占据长安街最大的户型。