6320150104-资运部-2014年成都房地产市场年报(终稿)

2014年成都房地产市场解读与预判20150104【吉信行-资源运营部】1.本报告宏观数据来源于国家统计局，其他数据主要来源于吉信行资源运营部信息数据库；2.本报告中的所有数据仅供吉信行员工内部参考学习使用，采取任何方式为第三方所用，不负任何法律责任。3报告说明1.本报告中的所有数据仅供吉信行员工内部参考学习使用，采取任何方式为第三方所用，不负任何法律责任；2.本报告对内参考，请相关人员注意保密；3.本报告数据来源：吉信行数据平台；4、本报告数据截止日期：土地市场部分数据截止至2014年12月28日，其他部分数据截止至2014年12月21日。一个不一样的年报解读，不是报数据，而是有前因后果第一次做年报发布会，有不成熟的地方，希望大家内伙子给出意见因为时间原因，年报不可能每个细节都深入下去因为楼市是一个政策市也是资金市，所以在政策、金融市场前因后果多一点来自现场的朋友比较多，今天回来是听你不知道的东西的钱到哪里去了对我们来说真的重要么？2007年，港资降价，新欧鹏4HK占中事件朝鲜领导人异动美股GTAT股票贬值地方债压力巨大，土地财政在改革中折腾新一届领导班子上台，反腐，金融改革11月经济指标不乐观国庆宴会几代领导人同时参会，一改总理主持由习主席主持国际国内原油价格持续走低卢布贬值意义非凡930政策11月22日央行降息11月17日正式启动沪港通，A股现牛市行情《不动产登记暂行条例》的颁布2014内忧外患5十大严峻形势：1.经济增长放缓2012年9.7到7.72.外贸形势严峻3.内需增长乏力4.投资过度，产能过剩，4万亿与9万亿5.货币超发，控制通胀难2003-2013，货币供应量翻6倍，2013信贷总规模是GDP240%6.房地产调控艰巨7.热钱流入，监管难8.资本市场艰难，股市一蹶不振9.地方债风险扩大，80%卖地还债10.劳动力成本上升11.制造业优势削弱,利润率逐年下降MV=PQ供应=需求钱在金融机构空转，流到大项目去了。钱到哪里去了？？？6楼市是一个政策市，也是一个资金密集市场。国家政策频出，要理清他的思路。货币市场危机，钱到底流向哪里。这是最坏的时代，也是最好的时代7Chapter目录宏观背景土地市场住宅市场123商办市场4发展建议68从新一届政府上台到今年四月，中央始终致力于建立房地产调控长效机制，呈现差异化、去行政化的特征。挤出房产泡沫，调整产业结构，使得“低端有保障，中端有支持，高端有市场”是中央一直以来坚定不移希望实现的目标。从新一届政府上台一直到今年4月，中央对如限购等行政化调控手段保持既不收紧也不放宽的态度，主要调控动作集中在土地（减少增量盘活存量）以及加强保障房建设，并提出“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的长效调控思路，房地产调控呈现去行政化。“深八条”、“沪七条”取代以往的“国五条”、“国八条”，地方政策因地制宜调控，全国层面少基本没有统一调整的政策出台，差异化调控取代一刀切政策。以“金十条”等支持经济结构调整和转型的政策严控房地产风险，减轻经济对房地产行业的依赖，力争挤出房地产泡沫。新一届政府致力于经济结构改革，并对改革中所必须经历的阵痛具有强容忍力，一直以来工作导向都坚定不动摇的指向减轻经济对房地产行业的依赖程度，力图挤出房地产泡沫。这表现在去年全年经济都面临下行压力的情况下，中央对房地产调控的态度始终坚持不动摇，另外在去年6月份“钱荒”事件沸沸扬扬的时候，央行始终未曾放松流动性，也可看出中央改革的信心与决心。特点一：去行政化特点二：差异化调控特点三：经济结构调整调控9内忧外患必须保持经济、社会稳定进入2014年后，国内经济增长乏力，因过度投资地方政府偿债压力巨大，目前尚无法摆脱土地财政的框架。过度放贷又引发国内金融环境亟待整顿。国际形势复杂危险，摆在中央领导人面前的问题纷繁错杂，目前要解决的就是国内经济提振，保持国内社会稳定。•2014年前三季度GDP同比增速仅有7.4%。•2014年前9月全国发电量同比增速持续低位运行，8月甚至出现同比下降。•2014年前9月铁路货运量同比增长持续负区运行。•人口红利在几十年发展做出极大贡献，当前老龄化逐步加重，人口红利正在减小。经济增长乏力•今年到期需偿还的地方政府负有偿还责任债务占债务总余额的21.89%，是偿债压力最重的一年，而近十年我国政府土地财政收入占财政总收入的比例普遍在40%以上，地方政府对土地财政高度依赖。•4万亿刺激下，各项基建过度投资，银行一度过度放贷，带来一些隐患。•银行融资成本上涨，社会融资成本上涨，民间金融借贷风险迭起。金融体系重构•香港“占领中环”非法集会爆发，其背后是以美国为代表的西方势力推波助澜。•金正恩病重，朝鲜半岛局势正逐步发生变化。•近两三年内先后爆发的中日钓鱼岛问题、台湾问题、中越问题、中菲问题仍然悬而未决，并且在短期内难以迅速解决。内外形势复杂压力102013年-2015年是地方政府还债高峰，且预计到2020年，城镇化建设资金缺口还达42万亿，政府债务规模或将继续扩大，目前四川省债务规模和债务率均位于全国前十，偿债压力迫使政府对土地财政依赖度更高，面对现状，中央开始着手对地方债问题进行整顿。压力全国各省地方政府性债务规模排名排名省份债务规模（亿元）1江苏7635.722广东6931.643四川6530.984北京6506.075辽宁5663.326上海5194.37湖北5150.948浙江5088.249贵州4622.5810山东4499.13全国各省地方政府性债务率排名排名省份债务规模（亿元）1北京98.93%2贵州83.62%3湖北77.64%4云南77.14%5上海76.12%6吉林75.98%7四川71.58%8海南70.18%9重庆69.90%10辽宁68.78%现状：国家财政部地方债报告根据国际债务余额占GDP比重均值，结合具体国家经济发达程度和地方财政自给度等指标进行回归分析，测算出我国2009-2015年地方政府性债务合理规模分别为4.68万亿、5.99万亿、7.22万亿、7.95万亿、8.69万亿、9.51万亿、10.40万亿。根据审计署的公告，我国2010年底地方政府性债务余额中银行贷款和债券发行规模为9.22万亿元，明显高于地方政府性债务的合理规模。截止到2013年6月30日的地方政府负有偿还责任的债务达到10.88万亿，也超过了上述合理规模。考虑到2013年6月后的增量债务，当前我国政府负债率正在逼近60%的国际安全警戒线。而地方政府还债的高峰恰恰就是2013年到2015年。另一方面，在当前新型城镇化的背景下，预计到2020年，城镇化建设资金缺口达到42万亿，仍然需要举借大量政府债务。债务率：年末债务余额与当年政府综合财力的比率，是衡量债务规模大小的指标。10月2日，国务院出台《关于加强地方政府性债务管理的意见》,提出一个机制约束政府负债、两个思路解决债务问题、三条界限划分责权主体，提出中央政府不对地方政府债务进行兜底。11我国经济对房地产依赖程度仍然较高，今年房地产行业持续不景气是影响经济增长的重要因素，房地产行业适度恢复可拉动经济增长。另外，融资成本高企成为限制房企运营的瓶颈，有可能连锁引发局部房价下跌、交房标准下降，客户投诉进而引发冲突等不稳定因素。0510152025302012年2月-2014年9月房地产投资累计增长（%）-30-25-20-15-10-5051015202012年2月-2014年9月房地产新开工面积累计增长（%）-20-1001020304050602012年2月-2014年9月商品房销售面积累计增长（%）2014年以来房地产行业持续不景气，房地产投资增长持续下行，新开工面积和商品房销售面积增长始终处于负区间，地产行业的低迷是造成经济不景气的重要原因，目前经济发展对房地产行业依赖度还比较高，要在尽快推动经济复苏，首当其冲要推动房地产行业尽快复苏，拉动经济增长。且近期因房地产市场不稳定，开发商利润率下降，全国范围内已出现部分开发商资金链断裂，烂尾或交房标准下降等问题，为避免此类问题扩大，房地产市场求稳是紧迫的问题之一。数据来源：国家统计局压力12为推动经济尽快复苏，2014年4月开始中央展开一系列定向刺激动作。在下半年体现出对楼市的救市态度，9月达到高潮。包括放松限购限贷等行政手段，加强货币政策支持等。值得注意的是中央提出房贷证券化基金化，在扶持房地产复苏的同时转移房地产泡沫风险。而央行在多重压力下于11月21日发布降息政策。2014年政府救市政策一览时间政策内容政策类别具体实施政策影响与市场反映2013年11月单独二胎人口启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展。政策目的是为延续人口红利，减轻人口老龄化压力，其效果短期内难以显现。2014.4.25、6.9二次定向降准金融定向向满足条件的银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点，并在一个月内再次扩容定向降准是有附带条件的，且释放流动性规模不大，资金渗透到地产行业的量更少，行业整体资金面受影响不大。2014年二季度开始限购放松行政二季度开始，全国各地限购先后出现松绑，目前全面坚守的仅余北上广深一线城市。限购松绑解决购买资格问题，但整体市场预期不乐观，客户反响较小，市场成交未见明显扭转。2014.9.30限贷放开行政首套房贷款利率最低7折，首套房贷还清再贷款可算首套，三套房以上限贷全面取消（现商业银行普遍难达到7折利率，多数银行能做到最低95折）限贷放开，但个支行在执行时搭配很多存款条件，所以对存款较少的首置客户来讲，影响不大。但可提高首改需求购买力，刺激换房需求释放，10月楼市出现了一波成交的“小阳春”2014.9.30MBS金融鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。资产证券化，分散房地产泡沫风险，增加银行资金渠道，提高银行支持个人住房贷款的积极性。2014.9.30REITs金融积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点，缓解开发商资金紧张情况拓宽房企融资渠道，缓解资金链紧张的局面。但目前市场对这半新生事物接受度还有待观察，还需要更多政策落地配合。目前已在京沪深穗试点。2014年9月、10月央行放水金融9月通过SLF向五大行投放约5000亿的流动性，其效果相当于全面降准0.5%。之后在10月又通过SLF数家股份制银行投放总额约2000亿的流动性支持。主要目的在于预防新股发行和季节因素可能导致的“钱荒”，能够有效增强商业银行信贷能力。2014.11.21降息金融贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍一方面有利于降低企业融资成本，改善行业资金面情况；另一方面有利于降低购房者购房成本，刺激需求释放。救市不刺激-微刺激-中刺激-强刺激13MBS房贷证券化与房地产投资基金化：930政策中提到的新型工具，国外基本发展成熟的舶来品，既是救市，也是改革，目的是把10万亿贷款余额盘活并转移风险。MBS（抵押支持债券或者抵押贷款证券化）REITs（基金化房地产投资信托基金）长效住房贷款证券化运作的基本结构是：首先，商业银行将其可证券化住房贷款资金，出售给证券化特设机构；其次，证券化特设机构将所获得的住房贷款汇总重组，经信用担保及评级后，发行住房贷款证券，由投资者购买；最后，住房贷款人所偿付的抵押本息，用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。房贷证券化通过把信贷资产转换为证券资产，盘活了银行资产，增强了资金流动性和金融系统的内在稳定性。并为银行带来新的住房贷款空间，有利于提高银行支持个人住房贷款的积极性。将信贷市场与证券市场紧密联系起来，有利于降低银行久期风险，并利用相对稳定的金融体系分散房地产泡沫风险。REITs一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险