钱江房地产集团工程成本控制精细化管理

11房地产开发房地产开发工程成本控制精细化管理工程成本控制精细化管理孙跃浙江房地产人才培训网首席讲师钱塘房产集团副总资深房地产工程管理专家浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网22第一章房地产开发工程成本管理任务、管理第一章房地产开发工程成本管理任务、管理理念和组织分工理念和组织分工••11、新形势下房地产开发工程成本管理的、新形势下房地产开发工程成本管理的新任务。新任务。••22、工程成本管理中的管理理念介绍。、工程成本管理中的管理理念介绍。••33、正确理解、正确理解““省钱省钱””和和““花钱花钱””••44、合理的工程成本控制的组织分工、合理的工程成本控制的组织分工浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网33新形势下房地产开发工程成本管理的新任务新形势下房地产开发工程成本管理的新任务••随着国家宏观调控的力度不断加大随着国家宏观调控的力度不断加大,,尤其在房地产领域尤其在房地产领域,,““国六条国六条””的出的出现，造成房地产市场已从现，造成房地产市场已从““买方市场买方市场””向向““卖方市场的转变卖方市场的转变””。房地产市。房地产市场整个形式不容乐观，由于竞争的加剧，使房地产市场由过去的低场整个形式不容乐观，由于竞争的加剧，使房地产市场由过去的低投入高产出向高成本低收益的方向发展。例如，我公司在投入高产出向高成本低收益的方向发展。例如，我公司在20002000年开年开发的某住宅项目，当时工程建设成本为发的某住宅项目，当时工程建设成本为15001500元元//平方米，土地成本为平方米，土地成本为350350元元//平方米（销售面积），楼盘住宅均价为平方米（销售面积），楼盘住宅均价为35003500元元//平方米，商品平方米，商品均价为均价为80008000元元//平方米，该项目开发一年后即全部销售完，两年后交平方米，该项目开发一年后即全部销售完，两年后交付使用，利润在付使用，利润在70007000万元以上；而我公司在杭州万元以上；而我公司在杭州20062006年开发某住宅年开发某住宅项目，经过测算土地成本为项目，经过测算土地成本为50005000元元//平方米，工程建设成本为平方米，工程建设成本为33003300平方米，开盘价为平方米，开盘价为90009000元元//平方米，利润较低。平方米，利润较低。••为此，由于形势发生了变化，原先不太计较的工程建设成本变成了为此，由于形势发生了变化，原先不太计较的工程建设成本变成了关注的重点，如何保证销售品质的前提下控制建设成本，如何在限关注的重点，如何保证销售品质的前提下控制建设成本，如何在限定建设成本下降低成本、挖掘效益是我们开发商管理部门面对的新定建设成本下降低成本、挖掘效益是我们开发商管理部门面对的新问题。问题。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网44浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网55工程成本管理中的管理新理念介绍工程成本管理中的管理新理念介绍••传统的工程管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据传统的工程管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据昀低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的昀低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的成本管理方法存在：（成本管理方法存在：（11）被动式控制成本（）被动式控制成本（22）采取过程或事后）采取过程或事后控制成本方法（控制成本方法（33）没有系统对成本进行控制。造成的结果是）没有系统对成本进行控制。造成的结果是““结结算超预算、预算超概算、概算超估算算超预算、预算超概算、概算超估算””的现象比较普遍，上述管理的现象比较普遍，上述管理的误差往往在的误差往往在20%20%以上。以上。••新的工程成本管理的理念为：工程成本管理是一项科学系统管理新的工程成本管理的理念为：工程成本管理是一项科学系统管理工程，采用工程，采用““全过程全过程””成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建设各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行设各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行各环节做重点控制，并贯彻各环节做重点控制，并贯彻““精细化精细化””管理的理念，采纳有效实现管理的理念，采纳有效实现““防三超防三超””现象，并为项目建设争取更大的效益。新的管理理念体现象，并为项目建设争取更大的效益。新的管理理念体现了现了““系统控制系统控制””、、““全过程控制全过程控制””、、““预防控制为主预防控制为主””及及““精细化精细化””管理管理的特点。的特点。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网66正确理解正确理解““省钱省钱””和和““花钱花钱””••俗话说俗话说““君子生财，取之有道君子生财，取之有道””，房产开发商，应该遵循此道。由于市场竞争的激烈，为，房产开发商，应该遵循此道。由于市场竞争的激烈，为取得高利润，出现了各种违规和欺诈行为，即损害了广大业主的利益，又影响了开发取得高利润，出现了各种违规和欺诈行为，即损害了广大业主的利益，又影响了开发商的声誉。为做一个可持久发展的开发商，应该正确把握商的声誉。为做一个可持久发展的开发商，应该正确把握““花钱花钱””、、““省钱省钱””的尺度，否则的尺度，否则会带来较大的麻烦。会带来较大的麻烦。••可以省钱的地方为：可以省钱的地方为：（（11）杜绝不合理的设计浪费。）杜绝不合理的设计浪费。（（22）理性地进行市场定位，避免过高的配置。）理性地进行市场定位，避免过高的配置。（（33）根据发包市场行情，科学合理地确定中标价，杜绝招标中标价过高现象。）根据发包市场行情，科学合理地确定中标价，杜绝招标中标价过高现象。zz应该花钱的地方为：应该花钱的地方为：（（11）设计费和监理费，不能太扣。）设计费和监理费，不能太扣。（（22）项目的配置应该符合国家政策基本要求，如人防、节能设置，否则会影响验收。）项目的配置应该符合国家政策基本要求，如人防、节能设置，否则会影响验收。（（33）外立面用材，涉及公司形象的地方。）外立面用材，涉及公司形象的地方。（（44）售楼处、样板房，涉及销售形象，需要投入。）售楼处、样板房，涉及销售形象，需要投入。（（55）涉及结构安全、环保、卫生等，应该慎重考虑省钱。）涉及结构安全、环保、卫生等，应该慎重考虑省钱。（（66）容易产生质量投诉的部位和专业分包工作。如外墙门窗工程、防水工程。）容易产生质量投诉的部位和专业分包工作。如外墙门窗工程、防水工程。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网77合理的工程成本控制的组织分工合理的工程成本控制的组织分工••由于工程成本管理是个系统工程，为此工程成本管理也不仅仅是成本由于工程成本管理是个系统工程，为此工程成本管理也不仅仅是成本管理部门的责任，而是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工管理部门的责任，而是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工程部、材料采购部的责任，比较合理的成本管理控制组织分工为：程部、材料采购部的责任，比较合理的成本管理控制组织分工为：项目定位营销部门设计阶段成本优化设计部门招标合同签订现场签证把控工程部、成本管理部工程部竣工结算成本管理部浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网88浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网99第二章房地产成本管理第二章房地产成本管理““全过程全过程””管理的管理的核心理念核心理念••项目开发阶段的成本估算（根据扩初图纸进行项目开发阶段的成本估算（根据扩初图纸进行项目估算，根据施工图纸进行项目的预算，并项目估算，根据施工图纸进行项目的预算，并确定目标成本基数）确定目标成本基数）••规划设计阶段的成本优化（对各专业设计进行规划设计阶段的成本优化（对各专业设计进行优化，较少不合理的投入，杜绝设计浪费，优优化，较少不合理的投入，杜绝设计浪费，优化设计创造效益）化设计创造效益）••工程实施阶段的成本控制（招投标管理、合同工程实施阶段的成本控制（招投标管理、合同管理、现场签证管理）管理、现场签证管理）••项目实施后的成本控制（竣工结算、根据结算项目实施后的成本控制（竣工结算、根据结算编制竣工项目成本控制总结、积累各项经济技编制竣工项目成本控制总结、积累各项经济技术参数、进而制定企业成本控制定额）术参数、进而制定企业成本控制定额）浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网101075%20%5%项目设计招标合同签定现场签证全过程控制管理的依据和着眼点全过程控制管理的依据和着眼点浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1111全过程控制管理的依据和着眼点全过程控制管理的依据和着眼点••根据各阶段对项目造价影响程度，通过统计发现：根据各阶段对项目造价影响程度，通过统计发现：项目设计阶段对项目成本影响占了项目设计阶段对项目成本影响占了75%75%，项目招，项目招标和合同签定可影响造价为标和合同签定可影响造价为15%,15%,现场签证和结算现场签证和结算审计影响造价的审计影响造价的5%5%。。••因此我们将设计阶段的成本控制放在第一位置因此我们将设计阶段的成本控制放在第一位置（投入的精力较少）；将招标和合同签订放在次（投入的精力较少）；将招标和合同签订放在次要位置，将现场签证和结算审计也不放过处理。要位置，将现场签证和结算审计也不放过处理。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1212第三章房地产开发工程成本管理第三章房地产开发工程成本管理““精细化管理精细化管理””八大八大环节介绍环节介绍••工程目标成本的制订、支解与落实工程目标成本的制订、支解与落实••产品营销定位下的设计定位和材料选用产品营销定位下的设计定位和材料选用••设计阶段的成本优化设计阶段的成本优化••招标管理及工程量清单招标招标管理及工程量清单招标••合同管理的控制合同管理的控制••甲供材料和甲定材料管理方法和要领甲供材料和甲定材料管理方法和要领••现场签证与设计变更管理现场签证与设计变更管理••工程成本数据库的建立工程成本数据库的建立浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1313第四章工程目标成本的制定、支解与落实第四章工程目标成本的制定、支解与落实（（NO.1)NO.1)••成本目标的制定成本目标的制定----------主要过程主要过程••成本目标的制定成本目标的制定----------工作案例工作案例••成本目标的支解成本目标的支解----------分解是为了落实分解是为了落实浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1414公司的公司的““目标成本目标成本””如何提出如何提出••营销部制定产品定位及相对应的价格定位；营销部制定产品定位及相对应的价格定位；成本部制定成本部制定《《各地区成本基价表各地区成本基价表》》----即项目目标成本。即项目目标成本。设计部控制目标成本的偏差率设计部控制目标成本的偏差率••目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。目标成本应具有一定的动态性。目标成本应具有一定的动态性。••哈佛大学的教授罗宾哈佛大学的教授罗宾··库帕尔库帕尔我们的公司总是先设计好图我们的公司总是先设计好图纸和模型，再计算被设计产品的代价，然后看看能否以这纸和模型，再计算被设计产品的代价，然后看看能否以这个价格水平卖出该项产品个价格水平卖出该项产品，而日本公司却将这种程序完，而日本公司却将这种程序完全颠倒过来，即全颠倒过来，即将某种新产品的成本或售价将某种新产品的成本或售价定为定为XX元，然后回头去努力实现这一目标元，然后回头去努力实现这一目标。。浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1515成本目标的制定成本目标的制定----------主要过程主要过程浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1616成本目标的制定成本目标的制定----------工作案例工作案例测算测算..xlsxls房地预算表房地预算表..xlsxls浙江房地产人才培训网浙江房地产人才培训网1717成本目标的支解成本目标的支解----------分解是为了落实分解是为了落实