宝业项目策划思路说明ppt40(1)

宝业项目策划思路说明1.大盘林立屈指数来，合肥房地产市场风头较劲的楼盘多是总建筑面积数十万平方米的大型社区，如金色池塘、国际花都、绿城桂花园、世纪阳光花园等等。像这种十余万方楼盘比比皆是的情况，在其他省会城市是不多见的。游戏规则GameRules绿城·桂花园项目位于合肥高新区，与人工湖及合肥唯一的山脉大蜀山隔路相望，以“温馨秀丽、清新典雅的江南小城”为主宣传语，突出自己为风景住宅，以及欧陆风格的外立面。无论立面还是会所、景观，整体承袭了杭州桂花城的风格。金色池塘项目位于合肥城西，处于合肥唯一水源地董铺水库与合肥高新技术产业开发区之间，主要推广思想是制定“合肥以西为贵”的游戏规则，宣传自己所处区位为“合肥最适宜居住的地方”，是“离市中心最近的风景区住宅”。东海花园小区占地16.6万平方米，一期规划5幢高层，其中1、2、3号楼已成为现房，均价3500—3600元/平方米，据称是合肥价格最高的住宅，顶楼复合式面积超过600平方米，号称“楼王”，价格逾400万以上。项目建筑及园林规划为新加坡雅科本设计管理服务有限公司，示范单元由香港雅思设计顾问。2.重视品牌各大开发商均比较重视楼盘品牌的塑造，有较好的策划公司、广告公司服务；楼市营销策划水平较高，是各种操盘手段的竞技场。游戏规则GameRules3.认真定位由于供应量巨大，且价格并未拉开差距，目标客户重叠，因此每个大盘都形成自己清晰的市场定位，做出区域概念，以争夺客户。游戏规则GameRules楼盘定位推广语关键词金色池塘合肥最适宜居住的地方董铺水库、水景、空气质量、亮丽立面国际花都政务新区之都市首席新区CLD、500强、主题公园、国花组团绿城桂花园温馨秀丽、清新典雅的江南小城蜀山风景区、欧陆风格、品质世纪阳光花园成熟社区生活环境成熟、低价联邦花园新都市主义次级市中心、新都会东海花园高尚社区徽园、会展中心、纯高层繁华世家新都市中心大学城、经济开发区、明珠公园万振•逍遥苑合肥东南上风口地段、纯净水入户、中央空调金星家园第三种生活合肥陆家嘴、大学城游戏规则GameRules4.猛龙过江合肥市场“外来和尚”较多，外地实力开发商操作的项目在当地取得的业绩要明显好于当地楼盘。外地开发商的品牌竞争力、产品开发理念、营销手段确实要优于当地开发商；另一方面，也从中反映出，合肥居民还存在明显的崇外心理；本案市场如何定位？如何在产品形态与市场形象上均与对手形成差别，独树一帜？市场空白点在哪里？怎样多、快、好、省的建立自己战略优势？怎样挖掘所处本案区域价值，影响消费者的价值判断？问题启示TheQuestion怎样将本案做加法，再做减法？（产品功能的复合性与产品气质的统一性）从何入手建立宝业与本案在合肥当地的品牌？本案开发的价值观或气质是什么？本案开发的策划脉络或方法论是什么？本案开发的机会点、创新点在哪里？问题启示TheQuestion1.定位观“定位”最核心的思想，是区隔市场、焦点经营。我们认为所谓“区隔市场”，在于仔细分析一下市场，看一下各种竞争力量可在消费者心智中的大概位置，以及他们的优势和弱点。找出一块适合自己的市场。所谓“焦点经营”，就是做到第一，做到唯一。在市场中最为本质的一点就是创造某一个类别的市场，使得自己能够在该类别的市场中成为第一。思考方式ThoughtMode2.价值观广告巨擘李奥贝纳说：“每一件商品都有与生俱来的戏剧性”！区隔不是空中楼阁，消费者需要我们证明给他看，我们必须能支撑起自己的概念。要区隔市场、焦点经营，必须自己有“料”！思考方式ThoughtMode1.市场形象产品思索TheProduct2.推广理念历史的庆典延续城市历史文脉的开放理念，在于本案是一种赋予历史感的多层次的住宅街区。充分利用老厂区的遗留资源，寓旧于新，是整个楼盘成为“历史的庆典”。领受时间的馈赠，根据所在地具有的强烈时代特征，通过保留，改造旧有建筑物和构筑物来使其呈现出清晰的历史文脉。在现代材料和形式的包装下，历史通过建筑穿越时空，呈现在现代人面前，建筑成为真正城市历史的延续。产品思索TheProduct青年林，曾经是一代人爱情的见证，至今它苍翠依旧，但亦难掩衰落。旧厂房，它不仅仅是人们曾经生活和工作的空间场所，它还是特定时代、特定社会中的政治经济文化的场所，它能够在一定程度上折射出一个时代、一个社会的精神特征。安徽拖拉机厂，曾是安徽的显赫一时的国有大型生产企业，有太多的合肥人曾经以它为傲，虽然进入90年代以来，它已日渐衰落，但它仍在合肥市民心目中占有极重要的地位。樟树林，植株茂盛，保存良好，在合肥市区内不可多得。3.项目气质历史的文化的厚重的城市的关键词：怀旧时代纯真主流信仰热爱故事理想爱情城市愿望……产品思索TheProduct5.项目功能城市客厅+城市卧室“守正出奇”成为中原针对本案的重要策划脉络。所谓“守正”就是遵循客观市场需求的引导，依据地块的规划指标及现有的优、劣势，踏踏实实的做开发，消灭一切多余动作。而“出奇”则是在现有的基础条件之下的创造性的变通，通过外来文化与本土文化的撞击，迸发出新的火花，使项目从一开始就立于较高的起点，具有创新的个性。产品思索TheProduct5.1城市客厅项目铜陵路以西部分（以下简称西区），该区域属成熟居住范围，三面临街的地块条件，使其具备了商业开发的潜质。中原建议通过对部分厂房的改造，树立文化形象，成为合肥时尚人士聚集之地，并通过大众化的公众性配套设施的营建，打造成开放式的商业街区，进而提升其商业价值。产品思索TheProduct5.1.1主要思路以画廊、工作室、文化中心等艺术机构为核心树立品牌及带动人气，再聚集商业产业、餐饮、服务业兴起文化娱乐业，最后带动西区房地产。使之成为“最时尚的生活橱窗”，充分发掘其商业价值。产品思索TheProduct北京798798，原为华北无线电零部件厂。现为北京艺术家基地，798内比较知名的有：时态空间、风和日丽家居廊、仁俱乐部、北京东京艺术工程、百年印象摄影画廊、二万五千里文化传播中心、八十座、左岸公社、NOW设计俱乐部等等。798的旧厂房与本案惊人的相似本项目北京798北京798的“江湖”在展览中找到精致生活北京798的“时态空间”在展览中体味历史北京798的“百年印象”在展览中细述回忆泰康路泰康路原为上海一条普通街巷。自１９９７年以来，国际著名油画大师陈逸飞、著名摄影家尔冬强等艺术家先后在泰康路“安家”，从此，上海的泰康路摇身一变，成为集展示、交流和培育功能于一体的上海“艺术特色街”。泰康路原本只是一条上海旧巷安托旧厂房泰康路上的工业化楼宇安托旧厂房几乎是工业化楼宇前生人民针织厂办事处改成的红门食品工业机械厂钣金车间改成的汉源5.1.2主要物业类型：文化视觉中心（老厂房重新修葺及装修）、小广场、LOFT商住公寓（底层为商业街）、酒店式精装修小公寓、普通公寓。产品思索TheProduct视觉文化中心时装展模特婀娜而下，几个红色的雕塑人以不变的清道夫的姿态背向她们视觉文化中心画展当代艺术不再神秘或者孤芳自赏，它以一种民间的姿态出现，以满足大众的时尚追逐视觉文化中心视觉艺术展即使是非官方的视觉艺术，亦有其忠实的追随者小广场广场广场是最容易吸纳人流、最聚集人气的地方，各种有特色文化味道的商业活动让商业在街区文化的包装和烘托下价值可以倍增。广场雕塑运用一些具视觉冲击力的雕塑品作为广场标志。LOFT商住公寓酒店式精装修小公寓极简主义风格5.2城市卧室项目铜陵路以东部分（以下简称东区）作为本案的高档住宅式街区。关键词：青年林透明会所包豪斯风格原生态产品思索TheProduct青年林透明会所透明绿树掩映下的透明会所新材料、新技术的运用根据不同建筑业态的差异，有选择的运用新材料、新结构，以注重满足更高的实用要求。如通过采用同层排水系统，提升卫生间设备的灵活性；采用柔性隔音材料，降低管壁噪音；采用置换式新风系统，提供人体健康所需的新鲜空气。充分发挥新材料和新结构的技术性能和美学性能。对建筑功能的重视表现为按空间的用途、性质、相互关系来合理组织和布局，按人的生理要求、人体尺度来确定空间的最小极限等5.2.2街区住宅，讲究围合街区住宅，实际上是开放型小区，小区内建筑与道路具有很高的亲和力。街区住宅，从公共性到私密性，有一个层次分明的区域，相应的配套也被有序的组合。通过路径的不同，划分出小区内外私密性和公共性的不同空间。同时，住宅所需要的私密性则通过私密的庭园来解决，即利用组团内部的庭园做一个相对独立性的庭园，营造一个大开放、小私密的组团。同时通过有目的地保留、改造和利用原有区域某些植物、建筑等生态环境和历史文脉，如将一些具有时代特征的旧厂房改造成社区具有文化内涵的会所等手法，创造出丰富的城市街景。