保利地产_产品质素的全程把控_100P_XXXX年

产品质素的全程把控2010.10定位设计实施反馈上海公司的项目概况定位设计实施反馈香槟苑项目定位设计实施反馈十二橡树项目定位设计实施反馈海上五月花项目定位设计实施反馈叶上海项目定位设计实施反馈西子湾项目定位设计实施反馈林语溪项目定位设计实施反馈梧桐语项目定位设计实施反馈叶语项目定位设计实施反馈临港新城项目定位设计实施反馈浦江镇项目定位设计实施反馈下面谈谈近来年的一些体会定位设计实施反馈产品把控的一般过程定位：初构整体开发思路1设计：想法从模糊到清晰2实施：图纸到现实的落定3反馈：评估改进后续产品4定位设计实施反馈定位初构整体开发思路壹产品质素的全程把控之定位设计实施反馈1、基本理论铺垫怎么做?How?做什么？What?多少量？Howmany?何时？When?卖给谁？Forwho?在哪里？Where?思考“圆轮”定位设计实施反馈钱多先生今年10月贷款购买了保利叶上海一套220平米联排别墅开发商购房者政府部门胡管局长…批准制定了…白赚公司…合作开发了…换位思考定位设计实施反馈价值分析：V=F/C，价值=功能/成本功能因素：F=L+H，择居=区位+住房区位因素：交通+购物+教育+绿化+医疗等住房因素：面积+房型+小环境+形象等择居规律：V=F/C=（L+H）/C=[(交通+购物+教育+绿化+医疗等)+(面积+房型+小环境+形象等)]/C={[(……)]}*K权重/C定位设计实施反馈定位判断：你对人的需求有了一个基本的了解和把握，你去查一下这城市的规划，再去跑一下市场，看一下又多少资源可以让你用，就够了——潘石屹定位设计实施反馈2、拿地前期论证销售部门提供调研报告正大广场美食街新上海商业城定位设计实施反馈技术部门提供基本方案1234定位设计实施反馈定位设计实施反馈投管部门提供经济测算出价=？元定位设计实施反馈3、项目竞得之后根据销售节点排计划领取用地许可证（07.1.5-.1.19）签定土地使用合同（06.12.27）规划控制方案批复（07..2.5-3.16）领取土地权证（07.3.20）扩初方案批复（07.4.12-4.27）领规划许可证（07.5.25）领施工许可证（07.6.15）房屋面积预测（07.7.30）领预售许可证07.9.27规划及单体设计（07.1.18-2.01）单体扩初设计（07.2.1-3.15）勘探工作及试桩（07.1.10-2.14）工程打桩完成（07.4.5-5.3）土地平整（07.1.10-2.6）施工图设计（07.2.2-3.29）河道桥梁设计（07.1.1-1.19）工程主体施工完成（07.5.8-7.31）样板区绿化及道路施工（07.8.21-9.11）销售定位（07.3.29）样板房施工完成（07.7.31-9.18）样板房装修设计（07.3.29-5.10）桥梁及河道工程施工（07.2.1-.5.1）销售策划项目推广（07.3.30-10.28）样板房开放施工图审核（07.3.30-4.5）施工公开招标（07.5.18-6.8）开盘（07.10.28）市政管网施工完成（07.3.28-.8.21）绿化及管网施工图设计（07.3.22-5.3）报建计划设计计划施工计划营销计划围墙施工（07.1.3—1.30）施工临电水及道路开口（07.1.2-1.16）定位设计实施反馈做好主要人员安排开发部工程部技术部建筑师如飞行员般宝贵特种兵深入敌后解决问题航母舰长指挥团队作战建筑岗位结构岗位给排水岗位强电岗位弱电岗位园林岗位装修岗位测绘岗位研发岗位桩基单位土方单位土建单位消防单位门窗单位空调单位保温单位线条单位石材单位面砖单位涂料单位园林单位装修单位定位设计实施反馈设计想法从模糊到清晰貮产品质素的全程把控之定位设计实施反馈选择合适的设计单位规划与建筑方案设计单位要有为大公司设计的建成作品要能从草图中看出其设计功底擅长设计本项目中的建筑类型沟通顺畅能迅速理解甲方意图扩初和施工图设计单位尽量本地化出图又快、又好，服务意识强，价格便宜选用与该单位配合良好的审图单位园林、装修设计单位方案与施工图不宜分开做落实其他配合单位1、设计前期准备定位设计实施反馈与设计有关的几点体会产品整体设计三分设计，七分定位规划及建筑设计三分施工图，七分方案三分表现，七分想法园林设计三分硬景，七分苗木三分设计，七分现场装修设计三分硬装，七分软装别墅区设计三分建筑，七分园林IDEA定位设计实施反馈大规划中的小规划：样板区一切从客户感受出发与施工区、路分开考虑分期开发的衔接利用红线外场地绿化集中绿地内不排管网精心组织好看楼路线户型集中在样板区内看点：建筑+园林+配套2、精心设计样板区定位设计实施反馈敲定样板房平面与造型多轮互动中寻求答案设计本体：规划与建筑、平面与造型等人员之间：甲方与乙方、公司与规划局做一个懂行的好甲方领导、甲方建筑师、设计师：东家、牧童、老黄牛专业素养：敏锐的判断力和较高层次的鉴赏力定位设计实施反馈分阶段出样板区施工图方案交底做扩初根据配套专业要求调整局部平面结构柱与剪力墙套回平面图确认提供正负零以下施工图建筑：总平面定位图结构：桩位图和正负零以下图纸强电：防雷接地及地下室预埋管线图提供正负零以上全图弱电：由施工单位整合建筑、强电图出深化图定位设计实施反馈同步进行样板房装修设计风格要形成差异化使客户印象深刻公寓小户型要简洁明快、大户型要沉稳别墅要体现欧美的贵族、浪漫或田园气氛酒店式的大堂、大气又不乏温馨的售楼处定位设计实施反馈同步进行样板区园林设计减少硬景、增加植栽手法：疏密、层次、厚度、起伏品种：常绿为主、色叶点缀、四季花卉入口等形成第一印象的重点部位要特别营造定位设计实施反馈3、非样板区设计按照公司技术标准出图标高建筑标高（毛坯）结构标高厅房HH-0.050厨房H-0.02（H-0.02）-0.03卫生间H-0.02（H-0.02）-0.35生活阳台H-0.05（H-0.05）-0.02电梯厅（楼梯厅）H-0.02（H-0.02）-0.03楼梯间休息平台（H-0.02）-0.01[（H-0.02）-0.01]-0.02露台（下层无主要房间）H-0.05H-0.05-0.05露台（下层有主要房间）（H-0.05）+构造厚度H-0.050电梯门洞地面标高（H-0.02）+0.01服务阳台（H-0.02）-0.03[（H-0.02）-0.03]-0.05定位设计实施反馈局部尽量沿用成熟做法定位设计实施反馈实施图纸到现实的落定叁产品质素的全程把控之定位设计实施反馈样板区施工流程1、样板区施工组织定位设计实施反馈样板区施工特点同步交叉施工，常“打架”引发工程矛盾工程部负责人要有很强的现场协调组织与判断能力分包多，招投标手续多，影响供货时间预决算部门要尽量简化流程、减少分包，保证进度“四边”工程：设计与施工错误多，质量难保证技术部加强图纸与现场审核，尽早发现问题整改图纸等资料不齐备，版本多，容易混淆部门之间要执行电子图、白图及蓝图按日期管理制度定位设计实施反馈2、设计还原度推敲多种渲染效果比较定位设计实施反馈样品上墙看效果定位设计实施反馈选定材料组合效果定位设计实施反馈通过模型加深理解群体组合关系色彩、形体、材质定位设计实施反馈3、及时纠正各类缺陷结构类主卧室斜屋面下出现横梁楼梯梁碰头地下室天窗梁遮挡采光建筑类表面材料不交圈或贴错未按照我司技术要求做装修类地下室吊顶遮挡高窗园林类绿量不够导致效果单薄定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈反馈评估改进后续产品肆产品质素的全程把控之定位设计实施反馈1、规划设计的优化别墅区规划设计优化原设计优化后定位设计实施反馈公寓区规划设计优化原规划调整后定位设计实施反馈2、建筑设计的优化别墅建筑设计优化十二橡树（2006年）海上五月花（2007年）叶上海（2008年）林语溪（2009年）梧桐语（2010年）叶语（2010年）定位设计实施反馈2006年产品：十二橡树项目定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈2007年产品：五月花项目定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈2008年产品：叶上海项目定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈2009年产品：林语溪项目定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈2010年新产品：梧桐语、叶语定位设计实施反馈定位设计实施反馈梧桐语项目定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈叶语项目定位设计实施反馈定位设计实施反馈定位设计实施反馈公寓建筑设计优化定位设计实施反馈3、总结经验教训别墅产品心得体会至少设置一个挑高的厅、一层老人房、一层家庭室或二层家庭室赠送地下室、阁楼主卫同层排水、至少摆下四件套卫生洁具主卧要挑高阁楼（不能有横梁）地下室要有较好的通风采光（高窗、天窗、采光井）花园要争取南向完整建筑风格宜采用英式、法式或石库门等具有典型细部和品质的形式采用坡屋顶，忌采用现代平屋顶定位设计实施反馈公寓产品心得体会房型方正，全明，客厅餐厅南北通透争取电梯前室的私有化做好中间套，有条件要争取南北通风考虑好空调机、信报箱的摆放尽量采用北入口，避免打破南套房建筑风格宜采用新古典主义、ARC-DECO式，现代风格尽量少用。大堂尽量做得气派，能挑高尽量挑高板式建筑，有条件尽量增大面宽减少进深定位设计实施反馈产品把控的要点回顾定位设计实施反馈定位：初构整体开发思路基本理论铺垫思考“圆轮”、换位思考、择居规律研究拿地前期论证调研报告、基本方案、经济测算项目竞得之后根据销售节点排好计划、安排好人员定位设计实施反馈设计：想法从模糊到清晰设计前期准备选好设计单位、几点“三七”体会样板区设计大规划中的小规划、样板房平面与造型、分阶段出施工图、同步做装修与园林设计非样板区设计按照公司技术标准出图、局部尽量沿用成熟做法定位设计实施反馈实施：图纸到现实的落定样板区施工组织施工流程分析、施工特点与应对设计还原度推敲多种渲染效果比较、样品上墙看效果、选定材料组合效果、通过模型加深理解及时纠正各类缺陷结构建筑装修园林等方面、特别关注建筑外立面和保温防水构造定位设计实施反馈反馈：评估改进后续产品规划设计的优化别墅区实例、公寓区实例建筑设计的优化别墅单体实例、公寓单体实例总结经验教训别墅产品的心得、公寓产品的心得定位设计实施反馈优质产品是房产公司的核心竞争力定位设计实施反馈甲方建筑师的技术把控为主导