保利地产江宁产品建议

梦想照进现实|新品质时代江苏保利地产南京江宁项目产品建议简报项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理项目占位&产品建议10.12、12.10，保利连续出手，竞得仙林湖、江宁优质地块，两个项目均紧邻地铁终点，交通可达性好，自然资源优势明显，成为继紫晶山、香槟国际之后，承载保利品牌与利润来源的“新双城”。项目背景一：保利“新双城”江宁大学城区域板桥区域项目名称NO.2010G34仙林湖地块占地面积75466.5㎡容积率2.2建筑面积166026.3㎡楼面地价4578元/㎡限高60米项目名称NO.2010G51江宁地块占地面积155879㎡容积率2.1建筑面积327345㎡楼面地价3238元/㎡限高60米保利仙林湖地块经济指标保利江宁地块经济指标仙林湖区域距主城距离两者距离市中心新街口约30公里，车程相当轨道交通两者周边均有地铁线路通车，且均为地铁底站；仙林湖地块江宁地块轨道2号线轨道1号南延线仙林大学城江宁大学城大学城两者均属于大学城范畴内生活配套两幅地块周边的配套设施均不完善资源环境两幅地块的区域环境较好，仙林湖地块北面西湖湿地公园，本案西侧距方山风景区较近城市形象两幅地块所处的板块区域均为南京市重点发展的区域，城市形象较佳区域价格本案周边价格约为0.9-1万元/㎡左右，明年华润及骋望骊都项目的上市有望突破万元，而仙林湖项目周边公寓住宅的价格约在9.5-1.1万元/㎡，如诚品城等产业支撑两个项目周边均有大型大学城片区，产业支撑较好发展潜力本案及仙林湖所处的区域缺乏市场标杆项目，未来溢价提升空间较大，加上大学城、产业园的发展潜力，将有望成为未来中高端人士的移居方向，有力的支撑其价格的上扬。项目背景一：保利“新双城”仙林湖与江宁项目属性相似性高，区域发展潜力大，均具备打造成为区域性中高端项目的潜质，在开发过程中协同考虑，将形成较好的战略连线项目背景二：地块条件梳理宗地距离市中心新街口27公里，位于风景秀丽的方山风景区，西侧距方山约3公里。项目周边自然景观优势明显，学府氛围浓郁，但区域成熟度较低，配套处于起步阶段。利润&溢价需求品牌&升华需求速度&资金需求保利江宁项目报告核心问题：江宁项目如何成功定位&占位，才能实现项目利润最大化和销售速度的平衡，并使保利品牌在南京进一步升华？项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理项目占位&产品建议土地价值市场竞争客户条件规划对比户型对比【南京城市格局、价值被低估的江宁】【江宁启动，城市的一个未来副中心，南京因我而精彩】【城市实现有序发展，江宁价值将被重新定义】【区域演进，南京城市副中心价值凸现】区位•江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望；•本地块所在区位为江宁区东南角，地块北至规划九路，西至学十三路，东至现状，南至知行路，属于江宁的大学城和大学城板块内。地块周边比较荒芜，距离市区约30公里。地块地处江宁南部发展较为滞后的江宁大学城板块地块价值本案江宁经济开发区交通板块内有多条快速交通干道，与市区及南京禄口国际机场的连接性强，但公共交通体系主要依靠1号线，较为单一•路面交通：宗地北面通过龙眠大道直接连接快速内环（宁杭高速双向六车道），可在40分钟内到达全市各区域。往北经天元路，可连接双龙大道、龙蟠路到达新街口，全程约30公里。地块南侧往西连接弘景大道、机场高速，可达南京禄口国际机场，全程27.5公里。•公共交通：由于大学城为江宁区南拓的重点区域，属新城开发范畴，虽已开发了近4、5年，但目前地块周边的公共交通仍较匮乏。目前有南广线、安广线、区内6路和区内19路公交线路。轨道交通1号南延线为区域内重要交通，中国药科大学站距离宗地东北侧600米。区位地块价值•区域内商业较为匮乏。地块周边几乎无任何消费性商业。离地块最近的生活配套为现有大学城的一些简单配套，大型成熟商业离地块较远，未来配套仍需提高。•地块周边校区较多。江宁大学城是南京重点建设的“大学城”，区内拥有中国药科大学、南京航空航天大学、河海大学等著名高校12所，在校生约8万人。•地块北边紧邻江宁经济技术开发区、江宁大学城、江宁大学城，代表了南京江宁区最新的发展特色。全区拥有高新技术企业500余家，企业员工达到8万人。配套周边商业配套缺乏，教育资源及产业支撑丰沛交通区位地块价值同仁医院环境地块内部现状：地块地势平坦，西侧有河道资源，地表以自然植被为主，有小水塘分布。宗地西北侧为晓庄学院宿舍楼，周边无高层建筑遮挡，视野开阔，居住环境好，但整体居住氛围不足；东南侧为解溪村社区；西侧能看见方山景观，周边环境宜人，绿化覆盖率高，空气质量良好。地块整体环境较为中性,没有硬伤，周边居住氛围需要提升配套交通区位地块价值地块短期价值：区域发展滞后，生活配套资源缺乏，教育、产业支撑丰沛寻找区域价值未来的机会点从南京城市发展的方向判断，目前呈现以下态势：向东：地域空间不足向北：需要跨越长江，目前发展条件不成熟向西：发展趋于饱和向南：产业完善，教育支撑！未来南向居住区大势所趋！江宁发展研究南京城市新格局、正在起飞的江宁，城市未来发展的副中心江宁发展研究机会点1—交通裂变南京火车南站：预计2012年运营，主要运营京沪高铁、沪汉蓉高铁、宁杭高铁、宁安高铁、宁通高铁等高速铁路，成为南京重要的交通门户以及华东地区的重要交通枢纽之一。火车南站将为南区的发展带来质的变化。城市道路：规划道路网呈“方格网”状结构，道路等级分为快速路、主干道、次干道、支路四个等级，形成“六纵六横”干路网格局。公共交通系统：规划新建公交首末站2座，位于奇武路-学十二路之间，弘景大道东侧；以及地铁药科大学站东侧。规划新建公交枢纽站1座，位于江宁体育运动中心西侧。规划设置三处轨道站点，分别是经贸学院站、海事学院站和药科大学站，其中，药科大学站点式结合轨道枢纽站点集中建设。江宁区与主城区的联系将更为紧密，交通裂变将带动区域飞速发展机会点1—交通裂变江宁大学城规划规划形成“一心、一带、两廊、三环”的组团式布局结构，有效促进江宁大学城整体发展，打造成为副城“产、学、研、政、金”五位一体的“智慧谷”，构建副城乃至都市区南部景观环境的特色地区一心——即教育功能区的地区中心；布置在格致路与龙眠大道交叉口处，集中布置商务办公设施，形成教育功能区集商务办公，休闲娱乐为一体的核心。一带——即延龙眠大道西侧的中心共享带：是规划区的公共服务设施、商务办公集中地带，同时也是规划区的中央景观带。两廊——即北面方山—青龙山之间的绿色生态廊道和南面解溪河水系形成的生态防护长廊，是强化该地区景观环境特色的重要生态载体。三环——指围绕方山，以龙眠大道、弘景大道为界形成的三个环状组团，内环强调与方山自然风貌特色相呼应，形成以居住休闲为主的功能组团；中环以中心共享带为主体，形成商业、商办为主的功能组团；外环以居住、教育为主的功能组团。机会点2—江宁大学城规划机会点3—青奥会为迎接2014年“青奥会”的召开，一方面进行以道路、水环境整治为重点的老城环境综合整治，一方面加快以城轨为重点的基础设施建设，未来3年内将通车和开建7条地铁线，届时举办青奥会的河西南部将通过地铁线与主城、各新城“四通八达”。江宁大学城馆区作为三大场馆区之一，由江宁大学城地区的体育场馆设施组成，集中了20%的比赛场馆和12%的比赛项目。该区域与江宁大学城重合，影响力覆盖15所高校的20万在校师生，让广大青年师生有机会直接感受奥林匹克的魅力，同时极大的带动了区域的配套设施建设和整体发展。青奥会的举办将会加快板整体城市建设的步伐，将缩短南京南北之间的距离，整个江宁的地域价值将得到提升和凸显机会点3—青奥会重新定位江宁大学城板块：价值被低估的潜质型板块青奥会江宁大学城规划交通裂变江宁大学城目前处于价值裂变的前夕，未来区域价值将迎来新一轮的擢升土地价值重新定义土地价值重新定义江宁板块对比独特资源：高科技、大学片区名称主导功能和特色东山副城核心片区国际化中心城区金轴-空港片区新兴战略产业和山水秦淮特色农业片区大学城-湖熟片区大学科教创新和湖熟稻作规模农业片区汤山片区国际温泉旅游与山水旅游休闲片区滨江片区滨江工业与都市高效农业片区大江宁优势下，区域核心价值寻找之一：通过江宁区空间结构规划看江宁大学城区域知识空间结构规划图金轴-空港片区东山副城核心片区江宁板块对比区域资源优势对比高新区产业资源：高新区为国务院批准为全国首批也是江苏省首家国家级高新区，规划面积82.46平方公里，电子信息和生物工程与医药产业为主。教育资源：以南京大学、东南大学、南京信息工程大学为主的大学城仙林景观资源：南京龙脉紫金山教育资源：江苏省发展高等教育产业的重点地区，及以南京大学为首的大学城江宁景观资源：秀丽山川，众多名胜；致力于打造江苏知识创新基地，大力实施“产业化、城市化、数字化、生态化”战略教育资源：以东南大学为首的江宁大学城高新区仙林江宁大江宁优势下，区域核心价值寻找之二：选取南京市三大大学城做资源优势对比独特资源：创新基地、产业、大学城区知识三大大学城价值对比三大大学城价值对比大江宁优势下，区域核心价值寻找大江宁区位优势下的南京首席中央知识区核心价值【市场机会点一：区位价值】未来由区域规划&功能完善带来的土地价值增长大江宁区位优势下的南京首席中央知识区核心价值项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理项目占位&产品建议土地价值市场竞争客户条件规划对比户型对比环境配套交通区位江宁市场供求江宁市场下半年持续供应，成交差强人意成交价格走势表现出明显的阶段性，年初大幅上涨，后期走势平稳，略有下挫持续供应，成交差强人意，价格略有下挫区域公寓竞品主力单价在9000-10000元/㎡左右，价格梯度一般，未推体量86.77万方，供应充足环境配套交通区位市场竞争项目名称产品类型容积率总建面积已售未上市10年去化量目前价格直接竞争宜家国际公寓多层、小高层1.512.5万2.2万10.3万2.2万小高层9400东方龙湖湾别墅、多层、小高层1.223.7万15.49万8.21万6.7万小高层10000万裕龙庭水岸高层、1.3535.7万1.94万33.76万1.94万高层9200未来竞争天正天御溪岸小高、高层、酒店式公寓、商业A、B地块≤2，C地块≤118.5万————骋望骊都多层1.616万————开发商情况区域内开发商情况项目名称开发商物业管理公司宜家国际公寓南京景致佰富置业发展有限公司南京中联物业管理有限公司东方龙湖湾开发商:南京龙建置业有限公司（五矿）南京锦江物业管理有限公司万裕龙庭水岸万裕(南京)房地产开发有限公司万裕（深圳）物业管理有限公司南京分公司天正天御溪岸天正集团南京置业有限公司南京天正物业服务有限公司骋望骊都南京骋望置业有限公司待定区域品牌开发商缺乏，产品质量保证性较差市场竞争未来竞争格局2011年区域内两个高端项目将上市，有望打破区域内无高端项目的历史，拔升江宁大学城区域的市场关注度和整体区域价值。项目情况对比项目情况对比环境配套交通区位未来竞争格局骋望骊都节能科技的运用前卫的建筑设计感精装修户型：130~220㎡占60%预计2011年4月底5月初上市天正天御溪岸区位良好：紧邻地铁站资源佳：远观方山，近享基地内部的生态湖景产品类型丰富：内含住宅，商业，酒店式公寓预计2011年下半年上市定位：只能有机大宅定位：生态景观豪宅亮点一：高端项目面世：亮点二：2011年临近大学城的九龙湖板块，雅居乐、中粮、中冶、银城等品牌房企将集体亮相项目情况对比项目情况对比环境配套交通区位未来竞争格局雅居乐九龙湖项目亮点二：品牌房企扎堆亮相：中冶天城中粮彩云居银城九龙湖项目九龙湖片区四大品牌发展商项目所在区域方山本案2011年九龙湖区域的四大品牌发展商将协同大学城区域的天正和骋望项目共同拉动方山九龙湖区域在南京南部的强势崛起。大学城区域未来竞争格局雅居乐九龙湖项目中冶天城中粮彩云居银城九龙湖项目占地11.4万㎡容积率2总建22.8万㎡产品高层、