小区调研实例分析

实例调研报告调研时间：2013年3月7号•目录•一航天首府•二航天•蔚蓝新都•三乾坤阳光•四西湖明珠航天首府概括：航天首府是由孝感三江航天房地产开发有限公司开发建设，位于孝感市孝南区西滨河路以西孝三路以北，规划占地面积116.6亩，总建面近16万方；共10栋住宅，其中1——7号楼为14至18F板式住宅，8+10号楼为27F点式住宅；容积率2.0，绿地率45.9%；紧邻160万方槐荫公园，和社区园林构成双园林设计。小区优势分析•地理位置：凌驾于孝感未来最具升值潜力的东城区，该板块为孝感城区城市建设的重点和重心。随着“武汉1+8城市圈”战略的施行，整个孝感城区向东大跃进，一个集行政、商务商务、现代居住为一体的“行政级生活圈”即将应运而生；将大大缩短孝感与武汉的距离，届时从武汉至航天·首府仅需30分钟，畅享生活的便捷无忧。•空间效果：航天·首府打破传统社区的单一式围合，而是通过点式与板式高层的结合，形成多层次、多类型的复合式围合院落。使小区无论从整体还是局部上看，都体现出独有的围合空间。优势分析•环境景观：45.9％的高绿化率在孝感仅次于乾坤豪府，区内自然景观优美，而项目将地基抬高27米，使得每层住户都能拥有广阔的观景视野；同时位于槐荫公园旁，秀丽景观出门便可享有。小区内部南北景观轴线，绿化绿大，植物配置层次丰富，环境优美。•交通组织：小区外围设置车行道，以及路边停车位，地下停车场，使车辆不进入小区内部，到达人车分流，保证小区内部的安静与安全。•建筑特色：建筑上采用新古典主义建筑风格，流线型的立面感给人以圆润、丰满的美感，整体观感力求大气稳重、清新典雅、舒适和谐。以曲直结合的立面横向线条和高低错落的顶部处理形成丰富的建筑群体天际轮廓，营造出兼具古典韵味和时代气息的建筑形象。而以米黄色为主的暖色调的外立面，则给人以低调柔和的细腻质感。优势/劣势劣势交通问题：目前周边交通比较不便，乘坐公交车要步行相当距离。配套设施：公共设施严重缺少，周围配套设施不够齐全，生活比较不便；房价有些虚高，项目多为三江集团内销，可选择余地比较小。•户型：有一梯三户，一梯四户的楼栋，形成许多西北，东北朝向，形成许多采光通风较差的户型。多异性空间，不利于室内家具布置。•空间：一栋楼是四个单元连排的，但是横向长度太长对后面的楼栋有视线遮挡，而且在小区内部花园休息的人，会有一种压抑感。劣势分析航天·蔚蓝新都•概况：孝感第一盘航天·蔚蓝新都位于孝感东城区乾坤大道槐荫公园西畔，小区占地面积172.8亩，规划总建筑面积为194781㎡，绿化率42.3%，规划总栋数38栋，规划总户数1338户。•项目分三期开发，一期蔚蓝印象已于2006年5月1日交付使用，二期槐荫西岸正在热售中，将于2007年2月28日交付使用，三期公园世家已经启动。2.0基地条件分析城市次干道城市主干道蔚蓝新都小区有数个出入口，主入口面向城市主干道—乾坤大道，另几个次入口面向城市次干道，交通便利，且其东侧临槐荫公园，不仅有较好的景观，在公园内部也有大量的植被，利于健康。3.0规划设计布局公建住宅建筑小区出入口小区主要是由五个组团组成，公建放其内部形成形成景观中心，构成一心、一轴、五组团的规划结构。住宅以行列式排列，主要以多层为主。每栋楼之间间隔较大，有良好的通风采光效果。小区内绿地率很高，值得提倡。公建包扩会所，幼儿园，篮球场，网球场，设施较齐全。4.0绿地景观布局公共绿地组团绿地5.0路网设计布局城市主干道城市次干道组团路小区路•同样是三江航天公司开发的，相比航天首府•缺点：在绿化景观上差一些，没有景观节点，景观轴线也不是很明确，小区都是多层住宅，底层是车库，园中没有单独划分的机动车停车区，只有路边的停车位，以及楼栋下面，人车混行.•优点：小区内设有幼儿园，多功能会所，水系，社区游泳池，篮球场，网球场等运动设施。服务设施较为齐全。楼栋下面设有非机动车停车位，方便居民出行，宣扬低碳生活。而且小区物业管理较好，多次获得孝感市十佳物业管理小区称号。6.0优缺点概况：西湖明珠小区位于孝感市孝南区天仙路，毗邻孝感市槐荫公园，建筑面积为218000平方米，规模较大，高层与多层均有分布，绿化率为35.5%。该小区与2010年10月28日开盘，目前处于尾楼销售状态。西湖明珠理念：该小区不同于航天首府、乾坤豪府等的豪华欧式风，建筑形体上采用了比较简约的风格，以“西湖明珠”为名，富有情调，小区入口宽敞，设以大型石雕涨景打破了传统小区一入眼便是大门的单调，令人遐想。符合了现代都市人追求的低调与奢华。入口广场：小区入口是一个比较大的广场，环境优美，不仅为小区居民提供休闲的环境，也可以提高周围环境，为城市绿化做一份贡献。同时场起到一个过渡作用，将人从喧闹的都市引到环境优美，舒适，安静的小区里。同时可以疏通交通。入口两侧都是商铺，有一些小商品店，送水店等便民设施，方便居民经常的时候购物。生活便利。设计理念及亮点1、户型优势：户型非常的方正，采光通风效果好。且整个小区多为高层，居住不拥挤，舒适度高，而航天首府则为高层较为压抑拥挤，且户型有较多异形，不够方正。2、价格优势：航天首府价格虚高，价格大概为5400到5700每平米，而西湖明珠平均价格仅为4170每平米。1、结构：该小区为砖混结构，顶层漏水，房屋不如高层品质好2、绿化：航天首府绿化率高达45.9%,而西湖明珠仅为35.5%属于基本达标。设有中央绿化景观。方正的户型较多曲弧对比中的优势/劣势•3、空间组成劣势：平面布局形式单调，几乎全部采用了行列式的布局，非的单调，而航天首府则运用了一些变化，建筑外观有曲线美，较为丰富，拥有节奏与韵律美。单调的空间有一些变化对比中的优势劣势4.0道路系统道路分级设置，，小区内部围绕中央景观设置圆弧形道路，地面底车场数量很少。每栋楼下面有回车场。车流分流还是有一定的混杂。乾坤阳光•概况：乾坤阳光小区位于孝感市东城区，沿槐荫公园西岸形成的居住带，北临乾坤大道，直通107国道，东临天仙路，与槐荫公园毗邻，北有蔚蓝新都，南有西湖明珠。地段周围商业网点密集，各种家居、日常生活服务配套设施齐全。蔚蓝新都西湖明珠乾坤阳光•地理位置：小区距东临感城区第一大公园--滚子河生态绿化公园。距孝感市市委、市政府新址200米；距中学500米；距小学800米。小区内有幼儿园、会所，小区西侧由乾坤公司投资菜市场，方便小区居民日常生活。•空间布局：小区北面临城市主干道，获得具有良好的商业条件，西面乾坤阳光西街作为乾坤商务东街的延伸，也具备一些商业条件。这两个方向上设有商铺。小区形成南北方向上的轴线，入口广场的幼儿园避免视线的贯穿活动场地商铺交通组织小区设有四个出入口，主入口位于乾坤大道上克服地块条件的限制，围绕幼儿园及入口广场形成环岛，巧妙组织道路交通.道路穿行于小区内部，人车混流，内部环境不安全。入口广场及幼儿园优点：地理位置优越配套设施齐全位于孝感市东城区第一大道--乾坤大道。乾坤大道东至107国道复线，距武汉车程不到30分钟。乾坤大道的两侧是孝感城区规范、高档小区的集合地，是孝感城市发展的中心和重要居住区。“乾坤阳光”小区距东临感城区第一大公园--滚子河生态绿化公园。“乾坤阳光”小区距孝感市市委、市政府新址200米；距中学500米；距小学800米。小区内有幼儿园、会所，小区西侧由乾坤公司投资菜市场，方便小区居民日常生活。小区商网高档气派，设有金融网点、超市等，生活便利。紧邻乾坤购物，外闹内静，人气十足。缺点：入口一排1、2、3、4为高层，底层为商铺，后面为多层，间距不足，对小区内多层的视线及通风用一定影响，东南片区高层区间距也不足，建筑三四层采光受影响。无地面停车场，道路没有分级设置，地面车流分流混杂。