2014亲爱的广告・卧龙湖第二次给董事长提报策略

文化VS规划——提炼文化核心，理清规划思路。——一、天赋文脉与龙脉水是生命之源，盐则是人类文明的起源。盐与水是没有文化界限的，它们其实是人类文化融合的象征。盐与水，人类缺一不可。水为龙脉，盐为文脉，共同成就了本案。本案就是盐与水融合的典范。本案的规划就是在“龙形乐谱”上谱写乐章。天地有“金木水火土”五行，人声有“宫商角徵羽”五音。以五音入五行，看清这块宝地。宫商角徵羽宫属土，五音之主、五音之君，统帅众音。典雅、柔和而流畅，如同大地涵育万物、包容一切，辽阔且温厚。正如我们以盐卤浴\古镇为首的商业版块，对整个项目起到了定调的作用。定调决定了本案的广度。商属金，强后渐弱的金锣声为商调式音乐揭开了序幕；之后由钟琴明朗而坚实的声音，娓娓的表现「金」的特性。对应大一期住宅板块，以强有力的“阳光、花草、湖岸，异域风情建筑”为主题，开启住宅销售的序幕。然后抓准市场，确保快速销售，实现住宅的大量回款。角属木，角调式由笛声吹出一片春天的气息，天地一片欣欣向荣，所见之处皆充满生机。对应大二期住宅板块，以“水系，树林、绿地、广场”为主题，像树木生长一样，项目逐渐成熟，向上向外周舒展，整个区域一片欣欣向荣。徵属火，唢呐活跃高亢的声响与管弦乐气势磅礴的描摹”火”的属性。对应酒店及大二期住宅板块，是整个项目核心与高潮所在，像是一部乐章的最强音。围绕自贡盐文化的主题酒店，其他不同等级系列化构建，让项目画龙点睛，一鸣惊人。羽属水，琴音传神地表现了涓涓山泉汇成小溪、流过峡谷、流过平原的景象。对应古镇及别墅地块，项目大势已定趋于平缓，两汉古镇和高端别墅锦上添花，成为项目最成熟的收官之作。溯源1、龙脉作为本案的地脉，决定了本案版块划分的内在逻辑和作用关系。2、盐是本案的文脉。对盐文化挖掘的深度和提炼的高度，决定了本案能去到那里。小结：二、对于本案当下，早餐和晚餐哪个更重要？溯源1、吃一顿营养丰富的早餐是当务之急。全团队的重心应该锁定在首期的规划执行上。2、首发阵容必是最强音，不但决定项目成败，也关系团队士气和市场地位。3、三把利刃：盐主题酒店、古镇盐卤浴、一期示范区缺一不可。1、梦回两汉古镇盐浴定调。对应项目宫的商业板块，以“融合”为主题，融合古今、东西文明，为整个项目定调。梦回两汉的盐卤浴与现代水乐园的巧结合，两汉古镇与欧洲小镇的交替辉映，分期、分主题开发成长路径，带来源源不断的客流。两汉古镇看现在的古镇位置优势：靠近旅游集散地和彩灯大世界，比较独立的商业版块成为将来项目的吸客口。劣势：距离一期住宅、盐卤浴、主干道都有一定距离，第一时间没将首发形成合力；旅游集散地和彩灯大世界呈现时机借力把握不大。我们考量的两点：1，现在规划中的大众盐浴版块商业部分，仅作为两汉盐卤浴及水乐园的配套，体量过大，并且没有特色。2，大众盐卤浴做两汉风情，周边规划为现代欧洲商街，建筑风格违和，让人时空错乱。两汉古镇改址建议：两汉古镇与两汉盐卤浴连接，二者有机结合，互相促进。大众盐卤浴用讨巧的方式建立各种可能性，增添功能互动和娱乐，减低淡旺季产生的尴尬客流问题！盐浴与古镇的互补搭配：司南浴大众消费客栈中端消费民居院落高端消费司南浴复古鹅卵石有趣味性的浴池司南旁的儿童浴池天地客栈以汉代客栈的客房为VIP盐浴室，盐浴和酒店住宿一体化。复古的汉代木桶浴，加上汉代的浴袍，穿越般的体验感比盐浴本身更有吸引力。民居院落复古汉代院落，除具有特色的体验感外，还具有酒店式的接待、会友等商务及社交功能。院内提供餐饮服务，可实现旅游度假期间的宴请。除客厅外，各厢房均备有VIP木桶浴。把盐商菜放进两汉民居由于盐商菜十分讲究，更适合高端人群。“露水菌”。冬季时将稀释的牛粪泼在裸露的山岩上，来年春天生长出的青草茂盛而且不受虫伤。到春末时节，即从草丛中生出一种小菌，杆短、白色，形同口外蘑菇，鲜美之味胜过于干口蘑，大脚菇，名为露水菌。在贡井太平山、玛瑙洞两处生出的露水菌质量最佳，每颗菌只有中指头大，产量小，价格贵，如有一盘价格数倍于名菌大脚菇的露水菌作为时菜，则山珍海味均为之逊色。盐商菜美食街中端人群盐帮菜盐工菜高端人群低端人群适合各阶层的美食也是古镇规划的重点盐浴细节提示·复古韵味的司南盐浴池上，铺上复古的鹅卵石。有趣味性的浴池设置温泉水中石桌和石头象棋，可以供老人休闲娱乐。·趣味性的浴池图1：温泉里的喷泉石雕图2：温泉里的汉式石雕图3：温泉里逼真的荷叶石雕·儿童浴池在大众司南浴旁建造一个儿童浴池。供孩子泡澡和玩耍。·树灯许愿温泉打造温泉许愿池，去温泉里泡澡，洗掉霉运。许愿的温泉池夏冬两季都可带来客户群。·建立通向水上乐园的滑梯轨道泡盐浴的客户群可以通过滑梯轨道的站点，坐上滑梯通向水上乐园·此功能的具体演绎请看游乐园的建设建议水上乐园·冬季温水池、冷水池·人造沙滩、堆沙雕·人造海浪·水上乐园·冬季滑盐场·冬季温泳池、冷泳池通向水上乐园的两条滑梯建在盐卤浴里滑梯轨道站点两个滑梯分别通向两个泳池：温泳池与热泳池让夏冬两季形成不同的娱乐趣味。泳池分别洒满花瓣。·人造沙滩、堆沙雕建造人造沙滩，家人一起堆沙雕·人造海浪建造人造海浪，乘坐汉朝的碗状气垫船冲浪·水上乐园用反古元素建造水上乐园设施。·水上乐园在一些水上设施的旁边建造休息区，让家长可以坐在休息区观看孩子们的玩趣。·滑盐场用盐建立滑盐场。后期，中西文化在将此版块融合欧洲小镇——西欧的风情&北欧的艺术水上乐园观光风情小镇人文艺术小镇两汉古镇阶梯广场两汉盐卤浴板块项目：板块项目设置一：艺术广场广场四周宽大的罗马风格台阶缓缓升起，中央布置大型音乐喷泉，早午晚定时演奏，营造中心水景焦点。周边为商业休闲区，布置咖啡茶座、酒吧、餐厅等，供游客在购物之余稍作小憩，也是观赏中央音乐喷泉的最佳点位。板块项目设置二：右岸和左岸塞纳河将巴黎分成了两半，左岸与右岸。右岸是雍容华贵、活力喧嚣的时尚商业区，左岸则是温文儒雅、低调含蓄的人文艺术区。右岸观光风情小镇紧邻SPA养生中心和水上游乐场，功能以观光和购物为主，规划大面积的公共商业空间，设置有服饰珠宝品牌门店、时尚用品店、美容店、高端美食街等业态。右岸观光风情小镇：左岸小镇以北欧建筑风格为主，以教堂造型的国际美术馆为中心，将咖啡馆、画廊、酒吧、书店、影剧院、风味餐厅等层级布置，打造朴素、典雅的欧洲古典气质小镇。左岸人文艺术小镇：1、从本案的商业规模看，以商养商是上策。古镇改址才能与盐浴合力，形成后期经营上的持续优势。2、大众盐卤浴和古镇搭配，从经营特色上缓解淡旺季客流保障问题。3、水乐园要控制前期投入，设置上要以小博大，以创意取胜。小结：2、盐主题酒店唱高音。。主题设计酒店挂帅，建立酒店体系高音决定了本案的高度。盐主题酒店作为盐文化的核心载体，在设计上体现出盐文化中“开创性”的核心特征。引唱本案的最高音。（详见《中国盐文化的内涵与特征》报告第四页。主题设计型酒店方向探寻：主题形式优势劣势大师手笔邀请国际著名建筑大师设计设计师名气大，明星效应，引起的关注度高，易于口碑传播设计费用高成本及工期可控性差艺术主题融合建筑、室内设计、雕塑、字画等艺术，让每个房间都是艺术作品设计执行、成本可控依托艺术酒店设计潮流易于推广客群涵盖范围广不够专属性，容易被替代艺术酒店概念不新鲜容易过时盐主题酒店设计以盐为主题，融入盐文化自贡传统精髓，传承盐文化盐主题酒店是国内独一无二利于打造品牌影响力前期投入成本高国内没有成功先例每间一种风情邀请川渝设计名师，设计不同的风情，如现代、中式、东南亚、欧式等。多种风格混搭，多种选择客群涵盖范围广执行成本较高，设计水准难以控制对品牌帮助不大建议以盐主题酒店为重点设计方向并延伸，打造盐文化品牌，增加可操作性。主题设计酒店所有思考以“开创性”为标准盐主题设计的几种可能性：1，造型，以盐晶体做为建筑造型。2，材质，以盐砖作为部分建筑材质。3，艺术，以盐为意，设计装置、雕塑、家具等4，装饰，配合盐主题，设计客房内装饰品。以“盐的再设计”为主题，现代主义风格，通过几何造型、玻璃和白色墙壁，抽象出盐的视觉形象。案例参考：美国，马里兰州，盐矿晶体住宅（NaClResidence）虽然叫做“盐矿晶体住宅”但并不是用真正的盐砖建造，而是通过简洁的立方体组合造型，并且表面处理成粗砺的质感，俨然自然界中的盐矿晶体。酒店的外型，都象一颗放大的盐晶体。园林小品可以用盐砖砌墙。盐砖建造的客房。盐矿也打造成客房？用盐做成的床，禁止伸出舌头。没享受过盐砖的疗养？怎么说您到了盐都艺术品酒店门口的盐异型装置。霓虹灯和盐砖相遇。一幅盐画，一座迷宫。盐块在镜面里的光芒盐灯。不规则的盐晶体。立体的墙面。用盐晶体图形做成地毯。溯源1、酒店不求多求大，各自要有清晰特色。2、酒店群体系化。针对不同客群细分，划定酒店分类梯队层级并形成体系，并控制总量。小结：盐主题低奢设计酒店约3500-5000元/日，极少量顶级度假消费者风情SPA别墅、汉民居客栈600-1200元/日，少量旅游消费者商务酒店、便捷民宿旅店等200-600元/日，大量旅游消费者低奢设计型五星级酒店风情体验商务型、经济型品牌五星级酒店约1200-1500元/日，行政、会议消费者3、示范区收客，网罗重点。明朗而坚实，娓娓的表现「金」的特性。古镇定调、盐主题酒店唱高音之后，示范区的开放正是收获成果的黄金季节，才是本案正式拉开序幕。示范区的使命就是要服务于大一期住宅销售。大一期住宅目的：建立自贡住宅市场高端话语权，打造项目住宅标杆，并快速回笼资金。他们喜欢炫富、媚洋，他们看中卧龙湖的首先是空气清新，其次才是湖景。要让自贡人住在卧龙湖边，成为高端生活的炫耀。因此，住宅定位：本案集旅游、餐饮、休闲、购物、娱乐、居住于一身，是全球第一家盐主题旅游度假复合区域，卧龙湖、盐主题度假酒店、古镇盐卤浴，就可以让自贡房地产市场活跃异常。为实现上述展示效果——我们看看自贡人：示范区1优势：临近原商业主入口及旅游集散中心形成吸引人流深入盘活整体。位置很好，但更适合后期作为商业示范区。劣势：①实际地势看水景狭长②临近项目商业入口，不利营造高档住宅氛围③离最先销售的一期住宅太远，所见即所得示范效应差④所在住宅区块，最后开发，所有前期示范单位投入无法再利用或销售原示范区和现示范区优劣势对比示范区2优势：①地势较平坦，利于体验感较强的景观打造（如花海景观），将先期投入最大化支持大盘气质，形成一期最优快销、溢价空间；②直接与迎宾大道相连接，营销动线路程适中，且交通便利；③亲水，视野开阔，拥有较好的临湖景观，三面观湖景；④别墅离主题酒店近，方便度假别墅托管服务劣势：地块内有电桩与零乱的电线分布，破坏整体景观环境，建议实施中拆除或改线；对商业的吸附作用需要靠沿线氛围加强。附：示范区亮点建议入口是情绪引导的第一步：这一路开下来，来访者的心情已经调到度假频道了售楼处前面的湖边为什么不来个“萤火虫稻田公园”•白天，它是浪漫的稻田•夜晚，它是神秘的童话世界。高差问题反而成为现成的景观优势就连稻田里的雕塑，也充满中西方文化融合的感觉售楼处建议：高端会所灯光水上高尔夫练习场湖心月光婚礼草坪游艇码头溯源1、住宅示范区的选址对于后续经营的价值最大化起非常重要的作用2、示范区的体验必须具有高端的度假感受，具有活动功能的会所定位是目前最适合的方向。3、要为将来与本案最具亮点的配套形成合力提前布局小结：临湖的样板房也是风情酒店1、面积做小，低总价，高单价4、盐文化融入，体验做到极致2、风格做丰富多样3、全屋精装甚至园林精装度假别墅建议：1，面积做小，低总价，高单价建议做一层楼别墅,户户带交流平台、全部带泳池带盐卤浴按摩池，带下沉式花园、树木和围墙隔断的私密性。2，风格做丰富每种户型一种装修风格，对客户有较大的感官冲击力，现代简约风格，巴厘岛风格、中式风格、泰式风格等。现代简约中式泰式巴厘岛风格3，盐文化融入，盐卤浴体验做到极致1、龙脉是本案地脉，盐是文脉，提供了本案的未来旅游景区的规划设计和运营方向。2、全团队的重心应该锁定在首期的规划执行上，抓大放小，集中优势火力，快速行动。3、盐主题酒店唱高音。酒店群体系化并控制总量。4、住宅示范区选址无论是对于一期的展示，还