《中物联物业区划内管理服务节能环保指引》2011

《中物联物业区划内管理服务节能环保指引》的通知中物联【2011】02号各会员单位、相关物业服务企业：为响应国家节能环保通知精神，引导中物联物业区划内物业服务企业在保证业主（使用人）日常生活安全、舒适、方便和为其提供优质服务的前提下，实施节能环保措施，降低能耗和保护环境，使中物联物业区划内实施专业化物业服务的物业成为资源节约型、环保型物业。现将我会制定的《中物联物业区划内物业服务节能环保指引》及其配套指引印发你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我会秘书处联系。特此通知。中物联国际物业服务（北京）有限公司二〇一一年一月九日中物联物业区划内物业服务节能环保指引一、目的及适用范围（一）目的：为响应国家节能环保通知精神，引导中物联物业区划内物业服务企业在保证业主（使用人）日常生活安全、舒适、方便和为其提供优质服务的前提下，实施节能环保措施，降低能耗和保护环境，使中物联物业区划内实施物业服务的物业成为资源节约型、环保型物业。（二）适用范围：本指引适用于本行政区域物业区划内物业服务活动中的节能环保。二、引用文件下列文件中的条款通过本指引的引用而成为本指引的条款。引用文件有变动的，从其新规。中华人民共和国国务院令第530号《民用物业节能条例》三、定义（一）节能：是指通过加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源。（二）环境：是指影响人类生存和发展的各种天然的和经过人工改造的自然因素的总体，包括大气、水、海洋、土地、矿藏、森林、草原、野生生物、自然遗迹、人文遗迹、自然保护区、风景名胜区、城市和乡村等。（三）环保：即环境保护，是人类有意识地保护环境资源并使其得到合理的利用，防止环境资源受到污染和破坏，解决现实的或潜在的环境问题，协调人类与环境的关系，保障社会、经济的可持续发展而采取的各种行动的总称。（四）职责：㈠物业服务企业负责建立、落实节能环保组织机构，明确责任人及相关职责，并且不断完善节能环保制度体系；㈡中物联物业管理机构负责对本行政区域物业区划内物业服务企业节能环保活动的监督及引导工作；㈢中物联物业管理机构设备设施部门负责编制实施设备设施各系统节能环保指南；五节能指引节能应从物业各系统的管理和技术环节入手，通过加强物业各系统的管理和技术手段，制定节能计划并实施，不断实现节能目标。（一）基本要求1、根据《民用物业节能条例》，定期抄录物业区划内用能计量表读数，定时汇总分析用能状况。发现异常波动，查找原因，及时处理。2、指导新建物业和有物业节能改造的老项目采用太阳能、地热能等可再生能源，安装使用个太阳能热水系统、照明系统、供热系统、采暖制冷系统等节能设备。3、物业服务企业在业主进行室内装修时积极宣传和鼓励采用窗户玻璃贴膜技术，促进节能。4、积极配合政府有关部门实施天面绿化等隔热改造，规范业主自发采取的天面绿化隔热行为。5、在室内装饰装修活动中，严格禁止损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的行为。6、对于共用设施、设备的实际情况提倡使用Ⅱ、Ⅲ级计量体系；根据计量体系，建立和完善计量器具台账、能源计量网络图；对异常计量，查明原因，并进行处理。7、正确绘制用水、用电及空调冷（热）负荷曲线，掌握其日、月、季运行规律，指导用水、用电及空调冷（热）负荷管理。8、加强各系统的巡视检查和维修保养，严禁跑、冒、滴、漏现象发生。9、指导业主（使用人）在使用用水、用电器具时尽量选择节能型器具，如选用节水型水龙头、节能灯等10、对能耗较大的共用设施、设备，应进行严格控制其运行，尽量提高效率，降低运行损耗。11、消防设备的试运行，在不影响业主的情况下尽量安排谷段运行。12、加强设备转动部分的润滑，防止机械磨损增加能耗。（二）电系统。1、根据物业区划的自身情况设置公共区域照明开关时间。2、科学合理分配变压器等设备运行负荷，定期检查配电系统三相平衡度，使设备处于经济运行状态。3、监控配电室电容补偿柜运行状况，确保功率因数在0.95以上。4、地下室设备房日常仅开启配电房部分照明，其余设备房照明按需开关。5、通道及楼梯间照明按需调整部分光源确保节能效果，每日定时检查，避免处于长明状态。6、草坪灯、高杆庭院灯按需调整部分光源确保节能效果，同时保持最低照度要求分段开启。7、电梯前室照明尽量采用声控延时控制，按需调整部分光源确保节能效果，同时加强用电检查并及时更换故障开关。8、中庭泛光灯、水下灯、喷水池循环泵、光彩照明严格按照公司要求开关。9、监控中心照明在白天光线充足情况下仅开启基本照明，晚上值班按照度开启部分照明。10、物业服务中心照明在白天光线充足情况下仅开启基本照明，同时保证前台对客部分照明。办公室人离关灯、关办公设备。（三）通风设备及空调系统1、管理方面（1）对空调进行及时检查和维修，确保空调运行状态良好；及时清理空调及通风设备的隔尘网；（2）实行中央空调的写字楼，应设定好空调供应时间，根据项目的实际情况，采用上班前提前启动空调系统，利用谷段电力负荷。（3）按照《公共物业空调温度控制办法》做好室内空调温度的控制；阳光强烈时，提醒客户拉下窗帘，有效降低夏季室内日照的强度；（4）使用空调时，保证门窗关闭；检查风幕机运行正常，避免湿热空气进入空调区域，节约冷量。（5）设备机房可以采用强制通风降温或设置了空调对设备降温的设备房，在使用通风能达到降温时，不宜使用空调。（6）及时并定期对冷却水系统进行清洗，保证管网畅通，减少冷却水泵能耗。清除冷凝器的污垢，提高冷水机组效率。（7）适当提高冷水机组的出水温度，降低主机能耗。在峰、平、谷不同的用电期,主机采用不同的出水温度控制，达到控制能耗的目的。（8）定期检查冷水管道和空调风管的保温情况，确保冷水管道和空调风管的保温完好，减少冷量在输送过程中损失。（9）合理使用室外新风量。空调季节时，在满足卫生许可的条件，减少送新风量；非空调季节应尽量多使用室外新风。2、技术方面（1）对采用定流量运行的空调循环水泵和大流量定风量运行的空调风机，经可行性分析后，在技术上、经济上、机组运行安全上均可行，经业主同意后，提倡进行变流量（风量）的变频自动控制改造。（2）有条件进行冰蓄冷改造的项目，经可行性分析和投资比较后，提倡进行技术改造。（3）有条件的项目应通过技术改造对空调的余热进行回收，通过改造使用地热和污水源余热。（四）水系统1、管理方面（1）草地灌溉应选用喷灌，而不是直接用水管浇，并宜在早晨和傍晚进行，避免灌溉不均或大量蒸发，造成水资源浪费。（2）业主装修时，应引导业主使用节水龙头、节水便器、节水浴缸等节水产品，既满足使用要求，又减少了用水量。（3）合理控制二次供水水压，防止超压出流造成用水量的损失。（4）做好小区内供水管网的水平衡测试，找出用水损失的原因。（5）定期对小区内埋地管网的探漏，避免给水管网漏水造成水量损失。（6）定期检查游泳池、水景池的漏水和溢水情况，及时处理，避免造成水量损失。（7）定期检查冷却塔运行情况，确保冷却塔无飘水、溢水及漏水现象。（8）加强小区内水表的管理和监测，提高水表计量的准确度，限制使用年限以达到减少用水损失。（9）利用清洗水箱、水池时的储水来对绿地进行浇灌。2、技术方面（1）采用PPR管、钢塑复合管等给水管，淘汰老小区的镀锌管道供水，减少因镀锌管造成的水力损失。（2）有条件的小区宜通过技术改造，对雨水、空调冷凝水和游泳池、水景池排放的废水等经过滤、消毒处理后，进行循环利用。（五）电梯运行1、电梯群的电梯可并联运行，减少无功使用消耗；非高峰期可调整电梯运行的台次和时间。根据情况可将电梯设置成单、双层停靠。2、检查曳引机齿轮箱、导轨的润滑以及异响情况，防止机械磨损增加能耗。六环保指引物业区划内物业服务企业环保工作主要从减少污染和对受到污染和破坏的小区环境进行治理着手，以创造出适合于业主（使用人）生活、工作的物业环境。为此，物业服务企业应针对物业现状制定相应的环保计划并实施，逐步实现环保目标。主要从防止大气污染、水源污染、噪声光污染、土壤污染、辐射污染、尘螨污染、宠物污染、物业装饰材料污染等方面进行。如：1、提倡淘汰老小区的镀锌管道供水，减少因镀锌管造成的水质污染。水池、水箱远离污染源减少对水池、水箱的水质污染。2、根据国家有关环保材料相关标准，指导业主（使用人）使用环保材料和器具。以防物业材料引起的放射性污染，石棉污染，涂料、填充料及溶剂所含挥发性有机化合物的污染3、业主（使用人）的专有部位装修时，指导其闭门施工，避免噪声污染、异味污染，油漆、胶水对公共过道、楼梯、墙面造成污染。4、根据环境保护规定和政府有关规定，装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪声污染。5、指导业主（使用人）住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。避免各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他公共区域，防止物业装饰材料污染。6、定期维护污水泵，清理污水井、排水沟、化粪池，污水经化粪池处理达到排放标准时才能排入市政污水管网，禁止雨、污混排，以防对水源污染。7、提倡有条件的物业服务企业定期对小区内埋地污水管网的探漏，尽量减少使用农药和化肥，避免污水对土壤污染。8、对设有餐饮设施的物业，其厨房油污需经隔油处理达标后，才能排入市政污水管网，以防对水源污染。厨房油烟需经油烟净化器处理达到排放标准后，才能排入大气中，以防对大气污染。9、有条件的小区，宜划分专门的遛宠物区域，以防宠物瀵便、毛发、虫螨造成的宠物污染。10、对产生噪声拢民设备，应对设备进行隔振、隔声、消声处理以使噪声符合环境要求。11、检查空调和给水管网的排气设施，防止管网运行时其内的气体引起振动和隔声。12、采用符合环保要求的药品定期对沟、渠、井喷洒药物灭蚊虫，放置灭鼠药物；视防疫需要喷洒消毒药物。13、物业区划内物业服务企业宜在物业区划内设置环保宣传栏，设置物业区划环保标识和宣传标语。禁止吸烟的场所，应设置禁止吸烟标志。14、设置热线服务电话，使物业区划内的业主、使用人与物业服务人员互通信息，便于区域内的污染物得到及时处理。15、公共区域内设置分类垃圾箱，废旧电池回收箱。16、积极宣传垃圾分类等知识，提高业主、使用人的环保意识，采取措施提高可回收垃圾回收率。七配套指引（一）《中央空调及通风系统节能环保指引》（二）《供配电设备设施节能环保指引》（三）《电梯设备节能环保指引》（四）《给排水设备设施节能环保指引》电梯设备节能环保指引一、目的及适用范围1、目的为响应国家节能环保通知精神，引导中物联物业区划内物业服务企业在保证业主（使用人）日常生活安全、舒适、方便和为其提供优质服务的前提下，对电（扶）梯实施节能环保措施，降低能耗和保护环境，使中物联物业区划内实施物业服务的物业成为资源节约型、环保型物业。2、适用范围本指引适用于本行政区域物业区划内物业服务活动中的电（扶）梯设备节能环保。二、职责1、物业服务企业负责电（扶）梯设备的节能环保工作的具体实施。2、中物联物业管理机构负责对本行政区域物业区划内物业服务企业电（扶）梯设备节能环保活动的引导工作。三、电梯设备系统节能环保指引（一）管理方面1、在不影响业主（使用人）的情况下尽量安排谷段运行；2、电梯群的电梯可并联运行，减少无功使用消耗；非高峰期可调整电梯运行的台次和时间。根据情况可将电梯设置成单、双层停靠；3、电梯机房可以采用强制通风降温或设置了空调对设备降温的设备房，在使用通风能达到降温时，不宜使用空调；4、设备维修工要对计划检查中的检查项目：按照节能环保的要求进行确认。对检查中发现的问题，项目工程部必须以书面的形式向维保单位发整改通知书限期整改，并保存各种记录。将签字确认的《整改通知书》留存，每季整理成册后交工程部存档，长期保存；5、设备维修工在巡检过程中不认真检查或漏检，造成电（扶）运行增加能耗，应承担连带责任，并作为设备维修工绩效考核的依据。（二）技术方面1、定期抄录电（扶）梯设备用能计量表读数，定时汇总分析用能状况。2、发现