2015年养老地产持有经营项目案例分析(100页)

1FlamingoConsultancy目录：一、北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城二、北京养老地产持有经营案例-北京泰康之家·燕园、九华山庄-九华国际养生馆、椿茂萱·凯建三、青岛养老地产持有经营案例-青岛新华锦国际颐养中心四、上海养老地产持有经营案例-上海·亲和源五、天津养老地产持有经营案例-天津滨海雲杉镇六、台湾养老地产持有经营案例-长庚养生文化村七、杭州养老地产出售使用权案例-万科·随园嘉树八、养老地产自持经营模式-盈利模式分析2FlamingoConsultancy区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。规模：占地面积42万㎡（623亩），总建筑面积30万㎡，容积率0.7，绿化率60％。总投资5亿多人民币。产品类型：独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅社区特色：中国式的园林，2万平米的人工联体双湖，L型绿化带。根据老年人的特点进行了无障碍设计，三层以上的住宅全部配有电梯，24小时温泉水入户区域环境：周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地。国内养老地产案例研究-持有经营制-北京太阳城-项目基本情况配套公建区一期二期三期东方太阳城总平面图北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-项目基本情况3FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城产品户型-公寓户型3室2厅2卫，150.46m2三室两厅两卫(156.26㎡)两室两厅一卫(107.28㎡)4FlamingoConsultancy公寓户型三室两厅两卫(131.45㎡)北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-产品户型双拼别墅户型（地上两层236平米户型图）5FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-产品户型-双拼地上三层266平米户型图6FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-产品户型-独栋户型400.78㎡独栋别墅户型图，地上二层，地下一层7FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-产品户型-四合院户型8FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-配套服务设施配套服务区示意图整个东方太阳城的主要配套设施是在项目二期时建设的，都集中在社区的中心位置，这里也是社区内居民进行购物、休闲、健身、娱乐和饮食活动的集中区域。如下图所示：社区中的主要配套服务设施，包括医院、会所、超市、酒店、康体中心、商业及餐饮街、幼儿园等都建在人工湖--“蓝湖”的四周或毗邻的万晴园组团内。而社区内各个住宅组团中的服务设施很少。9FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-配套服务设施-东方太阳城医院东方太阳城医院东方太阳城医院业务主管单位：北京市顺义区卫生局登记管理机关：顺义区民政局社会组织类型：民办非企业单位开办资金：400万元业务范围：内科、外科、妇科、中医科、五官科、理疗科、药剂科、检验科、B超室、放射科等15个科室。成立日期：2007年12月18日运营情况：一级规模非营利性综合性医院，建筑面积2200平米，共设20张床位，2008年取得医保定点资格，2011年12月因涉嫌骗取医保基金被取消医保资格。目前东方太阳城医院的合作转接医院是中国医科大北京顺义医院（二级甲等综合性医院，共550张床位）。10FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-配套服务设施-太阳会所太阳会所总建筑面积约4万平米，共三层，首层为超市、中餐厅、宴会厅、精品店等，二层为售房中心、多媒体会议室、图书馆、陶艺室、棋牌室，三层主要为老年大学课堂，包含声乐教室、舞蹈室、电脑室等。11FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-配套服务设施-老年大学太阳会所中2-3层都设有针对老年大学的场地设施，老年大学的运营实体实际为北京东方太阳城文体培训学校，于2005年11月经北京市顺义区教委批准、北京市顺义区民政局核准、备案后于12月正式成立。该培训学校开设了一些主要针对社区内老年居民的课程，丰富了老人们的精神文化生活。据了解，由于培训学校性质为非营利性机构，学员的收费不高，每门课程人均收费从100—900元不等，主要用于支付外聘教师的报酬。培训学校还组织社区内的居民（老人占大多数）成立了各类文体活动团体，如艺术沙龙、金秋合唱队、舞蹈队、清风书法班、国画爱好者俱乐部、垂钓社、京剧社、羽毛球队等，定期利用会所及社区内的场地设施举行表演和比赛活动。12FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-配套服务设施-餐厅位于太阳会所一层靠北侧的中餐厅位于太阳会所一层靠西侧的西餐厅会所内的中餐厅设有350个餐位及13间VIP特色包间，以淮扬菜、粤菜特色为主。太阳会所的餐饮配送车13FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-配套服务设施-康体中心康体中心建筑面积近8000平米，设有专业器械健身房、有养体操房，羽毛球、乒乓球、篮球、网球场，台球室、保龄球馆、室内塑胶跑道，户外阳光游池、室内恒温阳光泳池、温泉疗养池、桑拿休闲中心、KTV和按摩等服务项目。康体中心的所有健身、娱乐服务项目都要收费，价格与北京城区内的收费相比并不便宜，比如羽毛球收费80元/小时，台球40元/小时，乒乓球40元/小时，保龄球25元/局。拥有30个打位的高尔夫练习场，占地20572平方米露天网球场羽毛球馆14FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-配套服务设施-东方嘉宾国际酒店东方嘉宾国际酒店客房总建筑面积共1.5万㎡，美式建筑风格。酒店提供四星级标准的服务，共有客房108间（含高级客房97间，豪华套房3套，豪华复式套房8套，房费从320-1180元不等。酒店内另有多个面积40-900㎡的会议厅。为满足长住客人的居住需求，还有3栋酒店式公寓，共110套客房，面积从29.8㎡到92.5㎡不等，共五种户型可供选择。15FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-配套服务设施-汇佳幼儿园汇佳幼儿园照片汇佳幼儿园东方园是汇佳教育机构在东方太阳城开办的一所分园，占地面积2020㎡，共设7个教学班，招生对象为2岁--6岁幼儿，共可容纳120名幼儿。汇佳幼儿园东方园常规课程为汇佳幼儿园多元智能主题活动课程，其内容涵盖幼儿的身体运动、数学逻辑、语言表达、音乐旋律、空间视觉、自然认知、人际沟通、自我认知等多种智能领域的发展；综合素质课程包括：英语、钢琴、电脑、游泳、园内/外活动(每月一次)等；兴趣课程包括：轮滑、国画、蒙氏、体能感统、幼小衔接等课程，以上课程会根据幼儿年龄特征和身心发展状况安排在不同年龄阶段学习。16FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-配套服务设施-其他配套服务设施绿色农庄温室大棚社区内东北侧有一片农庄，南侧开辟了两个温室大棚，针对喜欢农耕和园艺的业主提供了实践空间，业主每年只需缴纳200元管理费领取一小块地，一年当中业主可以在这个地块中做相关的耕作，让他们有种农家乐的感觉。17FlamingoConsultancy北京养老地产租售结合经营案例-北京太阳城-盈利模式项目名称分类户型押金（万元）会费（万元）年费（万元）护理费特点北京太阳城银龄老年公寓半自理、无自理老人单人间（30㎡）15——3.5（1人）3000元/月（一级护理）；2500元/月（二级护理）；老人退院一周内押金退还；餐费、医疗费自理双人间（40㎡）20——5（2人）二至四人间10——2.5（1人）多人间5——3.6（1人）包含护理费和床位费）健康自理老人大套间（无厨房）75㎡——50————终身使用权；可转让，可继承）水电、餐费、医疗费自理——404.2大套间（有厨房）67㎡——505.4——403.6小套间35㎡——304.8——204双人间40㎡——204.2——104.8单人间30㎡——203.6——104.218FlamingoConsultancy【泰康之家·燕园】养老社区北京旗舰店坐落北京昌平。该区域未来将是集居住、商务办公、商业金融、休闲娱乐为一体的商务中心区。毗邻地铁8号线，连接社区和王府井、美术馆毗邻昌平线，可连接13号线，直达西直门毗邻昌平线，2015年前北二期通车，经昌平城中心，可直达十三陵风景名胜区一小时车程到家：距京藏高速南环路出口6公里；南距北六环3公里；至首都机场40公里，车程50分钟；西侧紧邻南丰路，与林萃路相连能直通鸟巢北京养老地产持有经营案例-北京泰康之家·燕园-项目基本情况（南邵站）目标地块13号线（已通）一期（2015年）8号线（2013年）首都机场19FlamingoConsultancy建筑面积：30万平方米拟建社区服务设施：会所康复医院幼儿园社区商业居住服务区：独立生活区协助生活区专业护理区复兴花园北京养老地产持有经营案例-北京泰康之家·燕园-社区规划酒店会所商业酒店酒店幼儿园泰康之家·燕园总平面图20FlamingoConsultancy北京养老地产持有经营案例-北京泰康之家·燕园-周边配套医院医院名称车程（公里）驾车时间（分钟）昌平区医院714昌平中医医院510沙河医院1015南口铁路医院15.525南口医院16.528北大国际医院15.62321FlamingoConsultancy北京养老地产持有经营案例-北京泰康之家·燕园-内部配套-燕园医院规模：泰康医院是8000平方米的综合医院。包括门诊部、住院部、健康管理中心、康复中心、医技中心等。业务范围：急诊急救、内科、外科、妇科、康复科、老年医学科、口腔科和眼科等，特色服务：医院以老年慢性病管理、康复医学、中医调理为特色，并将与北京大型医院及知名专家建立合作关系，以便给入住社区的老人提供及时、专业、长期的医疗服务。等级：【二甲综合医院】。22FlamingoConsultancy小剧院——环绕立体声专业舞台可供社区专享影剧院，约上好友一起欣赏老电影。北京养老地产持有经营案例-北京泰康之家·燕园-内部配套-小剧院23FlamingoConsultancy多功能厅——舞蹈室、合唱排练房、书法绘画室、棋牌活动室、图书馆、美容美发沙龙。北京养老地产持有经营案例-北京泰康之家·燕园-内部配套-多功能厅24FlamingoConsultancy设有不同风格的餐厅,可提供灵活的餐饮安排；有自助餐、营养搭配餐、点餐等多种形式，也可送餐服务。一方面提供给居民的亲朋友好来拜访时一个沟通交流的场所，另一方面，安排不同规模的家庭聚会，让居民感受到不间断的亲情关怀。北京养老地产持有经营案例-北京泰康之家·燕园-内部配套-餐厅25FlamingoConsultancy图书室设计别致温馨，喝下午茶，喝咖啡，上网，或者与远在异国的儿女或者家人视频，来享受美好的午后时光。居民们每天会有充实的学习、活动、健身课表等服务。北京养老地产持有经营案例-北京泰康之家·燕园-内部配套-图书馆26FlamingoConsultancy独立生活区——独立生活区居民最大特点是能自理，可以独立生活或仅需要很少帮助。协助生活区——喜欢独立性老人，在洗澡、穿衣和用药提醒等日常活动上需要帮助的住户提供理想的生活解决方案。专业护理区——为卧床老人提供全护理模式，24小时护士值守，房间配备监护设备。北京养老地产持有经营案例-北京泰康之家·燕园-服务特点27FlamingoConsultancy北京养老地产持有经营案例-北京泰康之家·燕园-社区生活安排28FlamingoConsultancy项目名称分类户型押金（万元）会费（万元）年费（万元）护理费特点北京泰康之家·燕园健康自理老人一居室64㎡60——9.6——退