经营性物业抵押贷款授信调查报告模版

1中信银行经营性物业抵押贷款授信调查报告客户名称：申报单位：申报日期：联系人：联系方式：2经营性物业抵押贷款调查表贷款要素授信额度1.5亿流贷+5亿经营性物业贷款+8000万元低风险授信期限流贷期限一年；经营性物业贷款十年；低风险一年担保方式抵押利率基准利率上浮10%年度还款计划：先行发放1.5亿元流动资金贷款，期限一年，不可循环；在企业偿还1.5亿元流动资金贷款并办出房产证，完成抵押手续后，发放5亿元经营性物业贷款。经营性物业贷款逐年偿还本息，具体还款计划见后续‘还款计划’一项。关联授信：我行于2010年批复2亿元的综合授信，批复号为ZHPF20100485，后由于股东资金及财政资金的注入，提前还款将授信业务结清；2013年我行使用银证信产品，为其发行2亿元理财产品，该笔产品将于2014年结清。开发商与股东简况杭州新湖滨商业发展有限公司,暨“湖滨银泰购物中心”，是杭州市西湖综合保护工程的重要组成部分，是市政府重点支持的“十大工程”之一。该公司成立于2005年11月16日，由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50%。杭州市上城区投资控股集团有限公司：杭州上城区投资控股集团有限公司成立于2008年8月。根据杭州市上城区人民政府（上政函（2008）95号文件批复。该公司由三块组成：（1）原杭州上城区资产经营有限公司的整体资产（2）上城区各行政事业单位、街道的经营性资产（房产、对外投资）（3）上城区各行政事业单位、街道下属的国有及国有投资企业的资产（股权）。上城区政府成立新公司主要是为更好整合政府的资源，构建良好经营平台。公司注册资金5亿元，由上城区财政局国资办投入。法定代表人卢伟。公司主要经营：以授权经营国有资产，通过投资、控股、参股、租赁、转让等形式从事资本经营业务;提供资产管理、投资咨询等业务；杭州银泰北山企业管理有限公司：杭州银泰北山企业管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要对国内银泰百货公司通过投资控股、资产管理等形式来管理国内的银泰百货。旗下包括西安中环银泰商业有限公司、浙江浙联管理有限公司、西安曲江银泰国际购物中心等。同时，北山控股有限公司100%控股浙江银泰百货有限公司。杭州新湖滨商业发展有限公司的全部管理团队、财务团队均出自浙江银泰百货有限公司。项目经营项目位置杭州市上城区延安路258号产权面积38229.57层数：4实际可租面积34100产权用途商业土地期限：20年近两年出租率：95%开业时间:2013.6经营业态：百货商场经营模式：1、自租或委托关联公司经营，整租（商业品牌）/散租（主力店品牌）；上年度运营总收入：其中租金收入财务分析抵押物年均运营收入扣除运营支出后年均可还款现金流年均本息和还款覆盖比（年均可还款现金流/年均本息和）每平米月租金区间相邻或同城可比项目月租金区间每平米月均租金补充还款来源还款计划：抵押担抵押物情况抵押面积：抵押楼层：是否含底商：3（注：出租率、每平米收入均按不含车位的可租面积计算）。中信银行经营性物业抵押贷款授信调查报告（注：本项模板系授信调查报告基本要求，各分行可根据自身风险管控要求和具体项目及当地市场情况增加相关内容，确保充分了解项目各项信息）一、授信申请情况此次贷款申请分为两部分。其一为1.5亿元流动资金贷款，期限一年，由股东杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司提供担保，流动资金贷款用途为支付前期装修款。并8000万元低风险额度，用于企业日常经营周转。流贷额度不可循环使用，在企业偿还流贷全部敞口额度后，方可使用经营性物业贷款额度。其二为5亿元经营性物业贷款，贷款模式采用银团贷款。牵头行为中国工商银行杭州朝晖支行，我行为参加行。贷款期限十年，为保证加抵押。抵押物为经营主体杭州新湖滨商业发展有限公司所有的杭州湖滨银泰购物中心四层（地上四层，地下三层）商业物业。以下为经营性物业贷款（银团）的简单介绍：借款人：杭州新湖滨商业发展有限公司。该公司成立于2005年11月16日，由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50%。公司治理规范，股东实力雄厚。银团总金额：人民币15亿元；（我行额度5亿元）保资产保全价格：保全价格与周边项目市价对比：%资产评估价值：评估单价：抵押率：周边同类项目售价或二手房价评估单价与周边项目市价对比：%置换贷款操作风险置换还款和抵押操作程序（注：我行第一顺位抵押能否自动生效）其他担保条件财产保险：4银团贷款利率：五年期基准利率上浮10%（当前即为7.205%）银团安排费：不低于每年贷款金额的0.5%贷款期限：10年贷款项目：杭州湖滨银泰购物中心的10年期经营性物业贷款。贷款用途：用于置换股东借款，置换前期银行贷款及融资，并部分用于支付前期工程款等。还款安排：分批偿还本金，利息逐年收取，每年本息收取两次。具体还款计划详见第五项‘借款还本付息表’。提款时间：拟于2013年12月底首次提款。我行首次放款金额3亿元，在企业2014年11月偿还我行银证信产品借款后，再行放款2亿元。还款来源：企业未来销售收入及利润。担保：企业将项目所处湖滨二期的A、B区房产及C区扣除拆迁安置部分的房产作为抵押。银团结构安排：牵头行：中国工商银行杭州朝晖支行。该行意向贷款金额10亿元。参加行：中信银行杭州天水支行。我行拟参与授信额度5亿元。利率执行五年期基准上浮10%，并收取不低于每年贷款金额的0.5%作为银团安排费。二、申请人情况（一）申请人基本情况1.企业概况企业名称：杭州新湖滨商业发展有限公司注册时间：2005年11月16日经营期限：20年法定地址：杭州上城区白傅路6号企业类型：有限责任公司法定代表人：沈国军注册资金：8000万元人民币。贷款卡号：3301000001823354主要经营：湖滨地区商贸旅游特设街的管理、开发、服务；企业管理咨询；批发零售、日用百货、工艺美术品；货物进出口等。政府融资平台监管：杭州新湖滨商业发展有限公司因股东之一是杭州上城区投资控股有限公司，导致当初被划入政府融资平台名单内，实际该公司所经营完全按市场化商业模式运作，不存在财政兜底的情况，实质非政府融资平台。新湖滨已于2011年1季5度调出银监会政府融资平台监管名录，现为监测类。2.历史沿革公司股权经过四次变更：（1）2005年由三家单位出资成立该公司，其中杭州市上城区资产经营有限公司出资2800万元，占总股份的35%，杭州林庐房地产开发有限公司出资2640万元，占总股份的33%，杭州长源旅游发展有限公司出资2560万元，占总股份的32%。（2）2006年9月杭州林庐房地产开发有限公司将持有的股权2640万元转让给南都集团控股有限公司。杭州长源旅游发展有限公司将持有的股权2560万元转让给浙江五环实业有限公司。（3）2007年1月南都集团控股有限公司将持有的股权2640万元及浙江五环实业有限公司持有的股权2560万元全部转让给杭州上城区资产经营有限公司。2008年9月杭州市上城区国有资产管理委员会办公室《关于同意国有资产无偿划转的函》，将杭州上城区资产经营有限公司所持有的公司股权全部无偿转入杭州上城区投资控股集团有限公司。（4）根据杭州上城区投资控股集团有限公司和杭州银泰北山企业管理有限公司所签订的股权转让协议的要求，变更后杭州上城区投资控股集团有限公司和杭州银泰北山企业管理有限公司各占公司股份50%，法定代表人为：沈国军。设董事会及五名成员（银泰方三名、上投方两名）。3.公司股东情况杭州新湖滨商业发展有限公司由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50%。1）杭州市上城区投资控股集团有限公司：杭州上城区投资控股集团有限公司成立于2008年8月。根据杭州市上城区人民政府（上政函（2008）95号文件批复。该公司由三块组成：（1）原杭州上城区资产经营有限公司的整体资产（2）上城区各行政事业单位、街道的经营性资产（房产、对外投资）（3）上城区各行政事业单位、街道下属的国有及国有投资企业的资产（股权）。上城区政府成立新公司主要是为更好整合政府的资源，构建良好经营平台。6公司注册资金5亿元，由上城区财政局国资办投入。法定代表人卢伟。公司主要经营：以授权经营国有资产，通过投资、控股、参股、租赁、转让等形式从事资本经营业务;提供资产管理、投资咨询等业务。2)杭州银泰北山企业管理有限公司：杭州银泰北山企业管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要对国内银泰百货公司通过投资控股、资产管理等形式来管理国内的银泰百货。旗下包括西安中环银泰商业有限公司、浙江浙联管理有限公司、西安曲江银泰国际购物中心等。同时，北山控股有限公司100%控股浙江银泰百货有限公司。杭州新湖滨商业发展有限公司的全部管理团队、财务团队均出自浙江银泰百货有限公司。以上北山系、银泰系，统称为‘银泰方’。银泰百货是以青年人和新型家庭为主要客群，以“传递新的生活美学”为经营理念，商品定位时尚、中高挡。公司力求走在潮流的尖端，及时展示流行时尚，树立年轻富有活力、时尚更具品位的百货店形象。先后获得“浙江省纳税百强企业”，“社会治安综合治理先进单位”，“杭州市消费者信得过单位”，“杭州市百强企业”，“浙江省消费者信得过单位”，“杭州市物价信得过单位”，“下城区重点骨干企业”“企业银行资信AAA级”等荣誉称号，树立了良好的社会形象，具有较高的知名度与美誉度。4.公司法定代表人简介法人代表、实际控制人沈国军，男，生于1962年8月，学历硕士。曾在浙江水产学院科研处，建设银行舟山分行计划处工作，任建设银行舟山分行办公室副主任，建设银行舟山建设开发总公司总经理，1997年至今任中国银泰投资有限公司董事长兼总裁。5.企业现状及行业地位此次授信主体“湖滨银泰购物中心”于杭州西湖边湖滨商圈核心地段，是目前杭州城区最好最具稀缺的商业项目。项目同比市场租金高，地块商业价值高，评估价值约30亿元。项目周边商场林立。其中，湖滨一期国际名品街，定位奢侈品、国际名牌旗舰店等，装潢高档，且其紧邻西子湖畔，景色宜人，开业以来已形成稳定的客流量。而“湖滨银泰购物中心”项目开发定位中高端，以潮流服饰、精品百货为主，目标客户群涵盖大部分都市白领、中产阶层，是受众面最为广泛的一个消费群体。“湖滨银泰购物中心”，整体风格追求潮流，清新典雅，且及购物、餐饮、娱乐于一身，开业短短几个月，已吸引了大量客流。隔街相望的解百新元华店，装修改建后，突出中档消费，但是受到“湖滨银泰”及“西湖银泰”的双面夹击，客流量及销售额并不突出。而紧靠购物中心的龙7翔服饰城区块，是杭州老牌的服装、饰品销售集散地，定位在经济、大众的服饰消费，每日客流量巨大，汇聚了大量人气。从湖滨区块整体来看，湖滨地区已成为杭州不可多得的消费、休闲综合区。“湖滨银泰购物中心”定位恰到好处，既凸显其品牌商场的专业管理，品牌销售的中高端定位，又可以切合实际的规避湖滨名品街高端大牌奢侈品的影响，同时借助龙翔服饰城的客流优势，增加自己的潜在客户积累。授信企业管理方，浙江银泰百货有限公司，持续积极探索和实践百货业连锁发展，多年居浙江百货业第一，2006年已完成在浙江省内四大区域中心城市（杭州、宁波、温州、金华）的布点。银泰百货将凭借品牌优势及成熟的异地连锁经验和实力，包括现代企业灵活的机制、雄厚的资金、充足的人才储备以及合理、有效的管理模式和先进的电脑管理系统和优秀的企业文化在浙江省内发展11家门店，成为拥有绝对区域优势及管理运营经验的百货连锁企业。（二）集团（实际控制人）经营和财务简况1、控股股东（或实际控制人控制的集团）的主营板块业务开展情况，各板块在当地或行业排名情况，列示前三个年度和本年主营收入各板块构成。如有房地产开发业务，说明所有已完工项目、在建和储备项目情况，持有运营面积、房企销售排名等，判断集团整体资金链是否紧张、扩张是否过快等。2、集团财务状况，主要财务指标列表，对重点科目（包括存货、预付帐款、刚性负债、预收帐款等）进行说明，刚性负债须说明银行、信托、理财等各项融资