第九讲 房地产评估

第五章房地产评估第一节房地产评估概述•一、土地的特性：•1.土地的自然特性：•（1）土地位置的固定性•（2）土地质量的差异性•（3）土地资源的不可再生性•（4）土地效用的永续性•2.土地的经济特性•（1）土地经济供给的稀缺性•（2）土地产权的可垄断性•（3）土地利用的多方向性•（4）土地效益的级差性•二、土地使用权•1.城市的土地使用权属于国家，农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有(宅基地和自留地、自留山)。•2.土地所有权不能转让，但土地使用权可以转让（地价指土地使用权价格）。•3.国有土地使用权出让最高年限：（1）居住70年；（2）工业50年；（3）科教文体卫50年；（4）商业40年；（5）综合及其他50年。•4.土地使用权转让时，地上的建筑物所有权随之转让；土地使用者转让建筑物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。•5.土地使用权出租：土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物及其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金。•6.土地使用权抵押：以土地使用权、地上附着物一同抵押。•7.土地使用有偿使用合同期满时需要继续使用土地的，应当与期满前1年提出续期申请，除根据社会公共利益需要收回外，应当予以批准。•三、房地产的特性•1.位置固定性•2.供求区域性•3.长期使用性•4.大量投资性•5.保值增值性•6.投资风险性•7.不易变现性•8.政策限制性•四、房地产评估原则•1.最有效使用原则•2.合法使用原则•五、房地产价格的特征•1.房地产价格是权益价格•2.房地产价格与用途相关•3.房地产价格具有个别性•4.房地产价格具有可比性•六、影响房地产价格的因素•1.经济因素：•（1）经济发展因素：经济增长速度，国民生成总值，居民收入，物价指数。•（2）财政金融因素：存款利率，贷款利率，通货膨胀率，税率，土地资本化率。•（3）产业结构因素：第三产业比重•2.社会因素•（1）人口因素：人口数量，人口密度，人口素质•（2）家庭规模因素•（3）房地产投机因素•（4）教育科研水平和治安因素•（5）社会福利因素•3.行政因素•（1）土地使用制度和住房政策、地价政策•（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略•（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策•（4）行政隶属关系变更：级别升格，管辖权变更•（5）交通管制：禁止通行，单行道，通行时间限制•4.心理因素：环境认同，趣味欣赏，时尚风气，门牌号码，风水等•5.区域因素•（１）商业服务繁华因素•（２）道路通达因素•（３）交通便捷因素•（４）城市设施状况因素：•基础设施：水、电、气、热、通讯等•生活设施：学校、医院、农贸市场、银行、邮局等•文体娱乐设施：电影院、图书馆等•（6）环境状况因素•绿地、公园、空气等。•７.个别因素•土地：•（１）区位因素•（２）面积、宽度、深度因素•（３）形状因素•（４）地力、地质、地势、地形因素•（５）容积率因素•（６）用途因素•（７）土地使用年限因素•建筑物：•（１）面积、结构、材料因素；•（２）设计、设备因素•（３）施工质量因素•（４）法律限制因素：限高、消防管制环保限制等•（5）与周围环境协调性第二节收益法在房地产评估中的应用•一、基本公式（收益性房地产）•二、净收益：•客观净收益＝客观总收益－客观总费用•客观总收益（客观总费用）：正常使用下的正常收益（费用）。111nAVrr二、资本化率•（一）资本化率的确定方法：•１.净收益与售价比率法•２.无风险利率加风险调整法•３.各种投资收益率排序插入法•（二）土地资本化率、建筑物资本化率与综合资本化率12rLrBrLB•三、常用计算公式•１.房地产价值＝房地产净收益／综合资本化率•房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用•房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金•2.土地价值＝土地净收益／土地资本化率•土地净收益＝土地总收益－土地总费用•土地总费用＝管理费＋维护费＋税金•或•土地价值＝房地产价值－建筑物价值•建筑物价值＝建筑物重置成本－年贬值×已使用年限•年贬值＝建筑物重置成本×（1-残值率）/耐用年限•或•土地价值＝（房地产净收益－建筑物净收益）／土地资本化率•建筑物净收益＝建筑物现值×建筑物资本化率•５.建筑物价值＝房地产价值－土地价值•或•建筑物价值＝（房地产总收益－土地净收益）／建筑物资本化率•例：•某房地产公司与１９９７年３月以有偿出让方式取得一块土地５０年使用权，并于１９９９年３月在此地上建成一砖混结构写字楼，当时造价２０００元／平方米，经济耐用年限为５５年，残值率为２％。目前，该类建筑重置价值为２５００元／平方米。该建筑占地面积为５００平方米，建筑面积为９００平方米。现在用于出租，每月平均实收租金３万元。•补充资料：•当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米５０元，空置率为１０％，每年需支付管理费为年租金的３.５%，维修费为建筑重置价格的１.５％，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米２０元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为７％，建筑资本化率为８％。•假设条件：土地使用权期满时土地使用权及地上建筑物由国家收回。•要求：计算该宗地２００３年３月的土地使用权价值。•评估过程：•１.计算总收益•年总收益＝５０×１２×９００×（１-１０％）=４８６０００（元）•2.计算总费用•年管理费＝４８６０００×３.５％•年维修费＝２５００×９００×１.５％•年税金＝２０×９００•年保险费＝２５００×９００×０.２％•年总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金•＝７３２６０（元）•３.计算房地产净收益•房地产净收益＝年总收益－年费用•＝４１２７４０（元）•４.计算房屋净收益•（１）年贬值额＝建筑物重置价值／耐用年限＝２５００×９００／（５０－２）＝４６８７５（元）•（２）房屋现值＝建筑物重置价值－年贬值×已使用年限•＝２５００×９００－４６８７５×４•＝２０６２５００（元）•（３）房屋净收益＝房屋现值×房屋资本化率•＝165000（元）•５.计算土地净收益：•土地净收益＝年房地产净收益－年房屋净收益•＝４１２７４０－１６５０００•＝２４７７４０（元）•６.计算土地使用权价值506247740113358836.157%17%V第三节市场法在房地产评估中的应用•一、计算公式•A=100/（）=正常交易情况指数/可比实例交易状况指数•B=（）/100=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数•C=（）/100=待估对象房地产状况指数/可比实例房地产状况指数〔或＝100/（）〕100()()()100100VPABCP•或•容积率修正系数＝待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数•(容积率修正系数表)•使用年限修正系数ｋ•修正系数k(n:可比实例使用年限;m:被评估对象使用年限;r:资本化率)VABC容积率修正系数土地使用年限修正系数11(1)11(1)mnrkr•1.交易情况的修正:•(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易;•(2)交易时有特别的动机，如急需脱手;•(3)买方或卖方不了解市场行情;•(4)其他特殊交易的情形，契税转为卖方负担;•(5)特殊的交易方式,如拍卖、招标等。•修正系数一般需根据具体交易凭经验判断。•2.交易日期修正:•(1)修正系数=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数•(2)(1+k1)(1+k2)…(1+kn),其中,ki为房地产价格的月增长率.•3.房地产状况修正:•(1)区位状况修正;•(2)实物状况修正;•例1•有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况A6802002+1%1.3+1%B610200201.1-1%C7002001+5%1.4-2%D680200301.0-1%E7502004-1%1.6+2%F700200501.3＋1%G200501.10上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为：时间1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年指数100103107110108107112另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.5时的地价增加3%。•对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。1.建立容积率地价指数表:容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数1001051101151201251282.案例修正计算:A.B.C.D.E.F.11210010510068062011010111510111210010510061062711010010599112100105100700623107105120991121001051006807481081001009911210010510075063810799128102112100105100700633112100115101•3.评估结果。案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：（620+627+623+638+633）÷5=628（元/平方米）•例2•估价对象概况:待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。评估要求:评估该地块1997年10月的公平市场交易价格。评估过程:(1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法进行评估。•(2)搜集有关的评估资料。①搜集待估土地资料。(略)②搜集交易案例资料。•本次评估选择了4个市场交易案例作为参照物，具体情况见表2-1。案例A案例B案例C案例D评估对象坐落略略略略略所在地区临近类似类似类似一般市区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅土地类型空地空地空地空地空地交易日期1997.41997.31996.101996.121997.10总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元单价870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2面积225m2380m2320m2450m2600m2形状长方形长方形长方形略正方形长方形地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通基础设施较好完备较好很好很好交通状况很好较好较好较好很好正面路宽8m6m8m8m8m容积率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年•(3)进行交易情况修正。经分析,交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。•则各交易实例的交易情况修正率为:交易实例A:0%；交易实例B:2%；交易实例C:3%；交易实例D:O%。•(4)进行交易日期修正。根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为:交易实例A：6％；交易实例B:7%；交易实例C：12％；交易实例D：10％。•(5)进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易案例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2－2判断。BCD自然条件相同相同相同社会环境稍差相同相同街道条件相同相同相同交通便捷度稍差稍好相同离车站距离稍远稍近相同离市中心距离相同稍近相同基础设施状况稍差相同稍好公共设施完备状况相同稍差相同环境污染状况相同相同相同周围环境及景观相同相同相同规划限制相同相同相同综合打分88108100•本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2－2各种区域因素的对比分析,经综合判定打分,交易实例B所属地区为88,交易实例C