房屋转让协议(改底单)-中介伎俩

房屋转让协议甲方（出售方）：乙方（购买方）：丙方（见证方）：经甲、乙双方友好协商，双方在平等、自愿、互利的基础上，就甲方将其合法拥有的房屋转让给乙方一事达成一致，特签订如下协议；丙方对甲乙双方的约定进行见证，甲乙双方承诺按本协议之约定履行各自之义务：一、房屋交易概况房屋座落：，使用面积：平方米。甲方转让该房屋的净得转让款为￥元（大写万仟佰拾元）。二、房屋现状确认如下：1、此房为限价商品房2、三、甲乙双方权利义务1、因上述房产尚未办理产权登记，最终物业地址、建筑面积等相关内容以《房屋所有权证》记载为准。甲乙双方协商在所售房屋开发商处办理更名手续。甲方应保证所提供房屋更名相关材料真实有效。因办理上述房产产权更名、入住等相关手续所产生的一切费用由乙方承担；2、房屋更名时，甲乙双方必须亲自到场办理相关更名手续；3、甲乙双方签订协议时，甲方应出示《商品房买卖合同》原件及相关交费凭据原件，并将《商品房买卖合同》复印件、交费单据复印件、身份证、户口簿等相关证件复印件交与乙方留存一份；4、乙方在接到甲方确认所售房屋可正式更名过户的前提下个工作日内将首期房款人民币￥元整（大写：人民币元整）支付给甲方指定帐户。甲方在收到乙方所交房款后个工作日内，通知乙方一起到所售房屋开发商处办理完相关更名手续；5、甲方承诺在办理完更名手续当日在丙方的见证下与乙方进行所售房屋的物业交验手续。物业交验前所售房屋的相关水、煤、电、物业、供暖等费用由甲方承担；物业交验后所售房屋的相关水、煤、电、物业、供暖等费用由乙方承担。乙方在所售房屋更名、物业交验完成的当日支付剩余房款人民币￥元整（大写：人民币元整）；6、乙方应保证按本协议约定之价款及时、足额支付甲方房款；甲方应保证在更名当天结算清物业交验前所售房的相关费用；7、如甲方购买上述房产时是按揭贷款的，甲方应在通知乙方交纳首期房款之前自行还清，并出示相关证明文件；8、若所售房屋在开发商处无法办理相关更名手续或开发商无法提供甲方已结清所售房屋全部房款的证明及更名证明给乙方的情况下，则本合同免责解除。对于其他已发生的费用，根据实际情况由责任方承担支付或返还义务。四、丙方权利义务丙方在本协议项下的唯一责任即是为甲乙双方提供媒介居间信息及见证甲乙双方签署本协议。丙方的服务费由方承担，共计：元（大写万仟佰拾元），于签订本协议当天支付丙方。如因支付方未按上述约定按时足额支付丙方服务费，丙方有权拒绝履行相关义务，并有权要求违约方承担违约责任。五、共同声明1、甲乙双方任何一方如自身原因，在过户过程中不能继续履行该协议，视为违约，违约方应赔偿守约方转让款的10%作为违约金。2、由于房屋开发商或不可抗力因素导致交易之房产不能过户，甲乙双方同意免责解除本协议，但丙方服务费用无须退还。3、由于该房屋更名过户的具体方式由甲乙双方自行办理，丙方对本协议中任何实体性业务纠纷不承担责任。六、生效及其它：本协议自甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效，一式肆份，甲乙双方各执一份，丙方执贰份。七、本协议如有未尽事宜，应依照相关法令、习惯及诚信原则公平解决。本协议手写修改无效。甲方：身份证号：日期：乙方：身份证号：日期：丙方：经办人：日期：特殊合同签署和过户流程--改底单2007年09月10日星期一下午04:19一、改底单签署改底单的合同时注意有两大原则：1、绝对不能承担居间中保责任。2、不负责办证。（也就是说不能收取中保费各1000元和办证费各500元）为什么呢？在合同的讲解中我们已经了解了我们承担的中保责任的内容：1、业主在出售房产后可以领取到应得的房款。2、客户在支付了足额房款后可以领取到国家相关部门核发的产权证。注意，中保责任的成立是这两个条件都达到的时候，才能称为中保。也就是说，我们只要承担了中保责任，就要完成以上两个保证责任。而在改底单的合同中，我们虽然可以保证业主领取到应得房款，但是我们并不能保证客户能够领取到房屋所有权证书。为什么呢？这个就要从改底单的本质讲解。其实改底单与其说是出售房产还不如说是出售购买权。改底单和出售房号从本质上讲没有任何的区别。改底单就是将A-开发商之间的买卖关系变更为B-开发商之间的买卖关系。当我们明白了改底单的实质后，我们就可以得到改底单的两个基本条件：1、开发商许可。2、所有原购房人的资料不能上缴到房屋所属区建委。这两个条件中第一个条件很好理。因为改底单的本质既然是变更买卖关系，所以必须是售房人同意才可以。因此作为出售方的开发商必须同意。第二个条件呢？是这样的，按照目前现行的房产买卖办证的政策，当购房人所有的资料上缴到建委后，所有的资料是不得退换的。因此，如果原业主的资料已经上缴建委，则就算开发商同意，也无法办理完成改底单（特殊情况除外）。当我们满足了改底单的条件，进入合同签署和过户流程的时候我们要注意的风险是：1、什么时候支付房款给业主。和正常过户付款不同的是，我们在付款前必须要求买卖双方出示手写的更改底单完毕并同意付款的证明。2、如何确认过户完毕。在客户和开发商签署了新的商品房购房合同并开发商将原业主的商品房买卖合同撤除后，改底单完毕。注意，我们需要保留客户新合同的原件。在签署合同时，我们当然希望能够多点收入。我们在这种合同中我们损失了中保服务费，而实际上我们也保障了业主领取房款的安全，难道我们不能够收取费用吗？可以，但是注意，我们不能以居间中保的名义收取。我们可以按承担单方保证责任收取。例如：我们在业主同意的情况下，在补充协议中约定：丙方对甲方的房款领取承担单方保证责任，丙方保证，当标底物房屋顺利出售后，甲方可以领取到合同中约定的全额售房款（视合同约定增加是否扣除代理费）。甲方为此向丙方支付担保费：￥1000元（大写人民币壹仟元整）。当然，和乙方也可以签定类似的条款（提问：如何签定，立足点在哪？）并收取担保费。注意，我们不能保证房本问题，而是立足于房款安全问题。