别墅类产品研究2

住宅物业产品设计专题研究研究目的：认识、学习、临摹、改良、超越、、、、、、成果：拥有属于我们自己的资料库，提高工作效率。一、住宅分类按层数分：低层多层小高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档1.按层数分1-3层低层---独栋、双拼、联排、合院别墅…4-6层多层---叠拼、洋房7-11层小高层---(电梯)洋房T2/T3.普通T2/T3/T4/T5/T6...12层-100米高层---(多电梯)T2/T3/T4/T5/T6...、公寓100米以上超高层2.按品质及价位分1.低档住宅---需满足基本要求（保障、回迁、经适一.二.三居室）2.中端住宅---需有一定的亮点(改善型三居室、四居室)3.高端住宅---要有鲜明的个性及主题（面积大、单价高豪华住宅。如别墅、洋房、高层豪宅）目前，国内的别墅所覆盖的范围极广，包含•纯独立别墅（Detachedhouse）•双拼别墅（Semi-detachedhouse）•联排别墅（Townhouse）•叠加别墅•复合式别墅•……•洋房产品也有趋向类别墅的产品目前国内行业标准涵义统称为“类别墅”介于别墅与公寓产品之间别墅涵义别墅涵义——纯独栋容积率：0.2-0.3层数:2-3F建筑面积：800㎡以上占地面积：2亩以上纯独栋别墅参考案例：杭州青山湖玫瑰园地上二层地下一层建筑面积：770-910㎡地上建筑面积：450－500㎡地下建筑面积：300－400㎡庭院面积：1400－2500㎡独门独院，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等花园。私密性极佳，目前为市场极其稀缺别墅产品。别墅涵义——纯独栋纯独栋别墅英伦庄园式法国里维埃拉式意大利弗洛伦撒式参考案例：上海檀宫占地面积47384㎡容积率0.6仅18栋单栋建筑面积1500-1800㎡占地面积2500㎡（4亩）富含8种风格——英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。高容积率纯独栋项目地处虹桥路西郊宾馆的西侧，其利用大独栋规划高容积率，增加每栋独栋花园占地面积物业类型体现形式区分容积率常规建筑面积层数类别墅双拼有一道共有墙0.4-0.5300㎡二—三层联排两道以上共有墙（四联、五联）0.5-0.7200~300㎡二—三层叠加垂直方向有两、三户）叠加0.7-1.0200~300㎡四层—六层合院……独栋其他的不同组合形式0.5-0.7300~500㎡二—三层类别墅别墅涵义——类别墅在目前极其土地资源极其稀缺的情况下，类别墅的形态越来越多样化背景：自从2003年发布限墅令，独栋别墅被叫停之后，为了继续获取高端住宅市场的巨大利润，中国内地很多城市的发展商打起了“擦边球”，开发出了新的别墅形态，如联排、双拼、叠加等产品，并被命名为花园洋房、情景美墅、空中别墅等，市场上真正意义上的别墅—纯独栋项目越来越少，别墅建筑形态趋于多样化。类别墅别墅涵义——类别墅双拼别墅由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下A户B户别墅涵义——类别墅类别墅联排别墅由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）别墅涵义——类别墅类别墅叠加别墅一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。缺点：并不能做到别墅真正意义上的“有天有地”2F1F地下室4F3F5F2F1F地下室4F3F5F下套产品上套产品3.6m2.6m~3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m组合产品剖面结构别墅涵义——类别墅类别墅复合类别墅造园子五代别墅的发展与演变：从物质到精神的追求第四代别墅造精神空间第三代别墅造生活方式第二代别墅造园子第一代别墅造房子第五代别墅造传世大宅别墅发展与演变第一代别墅：造房子客户需求从公寓房中释放，重新回归亲地型别墅产品对别墅的追求重点在于别墅的建筑形态由于缺乏居住经验，在环境、功能空间、配套设施上要求均不高特征：上海家天下上海早期的别墅，立面模仿欧美风格户型设计较为简单，卧室朝向，私密性，动线方面都不太关注，只是在公寓基础上面积的扩大化以及空间的转移，别墅的尊享感不强景观布置很简单，仅以一些树木，简单的石头摆设作为装饰，享受性和参与性均较为薄弱别墅发展与演变第二代别墅：造园子客户和别墅市场都有一定经验，了解并认识到别墅不仅仅是房子也包括园子别墅开始强调前庭后院、中庭露台的功能塑造，并开始庭院功能和庭院绿化的设计至此，开始有精装庭院别墅出现特征：绿城九溪玫瑰园开始引进美式传统别墅的建筑形态和庭院空间同时注重对原生环境的尊重展开了建筑单体与庭院景观的提升探索，形成了“前庭后院”的建筑布局“看得见风景”是规划设计的重点，户型设计上也充分考虑到景观效果，通过精装庭院满足客户对景观的需求绿城杭州桃花源别墅发展与演变第三代别墅：造生活方式丰富的居住和市场经验以及越来越多的国内外交流，让大家意识到，别墅不应该仅仅满足于居所的定位更是生活方式的转变因此，别墅开始注重功能空间的配置及其动线关系，开始关注从环境到服务，从建筑到配套多维度缔造关系特征：青山湖玫瑰园园区规划、庭院设计、室内设计、户型设计均具有更加鲜明的特点居住的舒适性及人性化设计在产品的营造过程中逐步体现出来地下室配有家庭活动室、酒吧、影音室、娱乐室灵活空间，一层南向套件设计，保证私密性二层全套房设计，讲究生活方式的提升，书房连接大露台，提升生活品味兼有内庭院、北庭院、南庭院、下沉式庭院多种景观布局别墅发展与演变第四代别墅：造精神空间当客户充分体会过起居生活、休闲娱乐等功能生活空间给生活方式带来的改变之后，新的要求和变化又顺应而生，即精神空间的塑造如禅意庭院、内生景观、金鱼水池等，它们满足的不是居住舒适度的提升，也不是生活方式的变迁，只是对生命对自我的思考，是从繁复的现实世界回归到宁静的自我空间特征：万科潭溪别墅注重人居考量的杰作，率先引入“负首层”概念走入负首层便是主人的私人空间，分割性良好的框架结构，为私人化的功能分区提供最大创意平台，全面进化别墅居住舒适度。涵壁湾B5户型一层平面图茶室莲花池展廊涵壁湾B5户型地下一层平面图涵壁湾的莲花池，为空间增加不少情趣在室内配置茶室，提供品茶和冥想的处所地下室的展廊可以集中展示主人的收藏或者手记，彰显生活品质和品位别墅发展与演变第五代别墅：造传世艺术别墅的价值，起初在于土地的稀缺和居住私属性，跳脱局限增加房子本身的价值从而成就传世大宅：名人名居，增加别墅的故事性大师设计，别墅因设计者而闻名升值艺术价值，如艺术真迹等增加稀缺性和艺术性特征：是现代建筑的杰作之一，由F.L.赖特设计(弗兰克.劳埃德.赖特（FrankLloydWright)。别墅主人为匹兹堡百货公司老板德国移民考夫曼，故又称考夫曼住宅。这是一幢包含最高层次的建筑，也就是说，建筑已超越了它本身，而深深地印在人们意识之中以其具象创造出了一个不可磨灭的新体验。Picasso画作真迹屋顶壁画真迹因名人艺术真迹留存而体现的价值泳池内留有Picasso画作真迹，当时Picasso将其作为礼物赠送给房屋主人别墅发展与演变超级智能化私人定制可移动式……?未来发展方向？别墅发展与演变别墅类产品纯独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅原始联排方式首层连接上不断开“凹形”排列内庭院式错排布局原始模式多入户模式地下室分享模式多花园模式原始背靠背模式多庭院手拉手模式山林资源水景资源高端活动资源人文资源别墅具体分类独栋别墅价值体系1.概念别墅涵义——纯独栋纯独栋别墅英伦庄园式法国里维埃拉式意大利弗洛伦撒式参考案例：上海檀宫占地面积47384㎡容积率0.6仅18栋单栋建筑面积1500-1800㎡占地面积2500㎡（4亩）富含8种风格——英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。高容积率纯独栋项目地处虹桥路西郊宾馆的西侧，其利用大独栋规划高容积率，增加每栋独栋花园占地面积别墅价值衡量体系——资源占有资源占有自然景观历史人文山体水系高尔夫历史人文人类与生俱来向往自然的精神归宿别墅价值衡量体系——资源占有——山地别墅自然景观资源在山地资源较为稀缺的城市，山地极其稀缺的景观资源与顶级豪宅紧密相连：如上海佘山别墅区域无疑则是上海顶级别墅区的代名词竖向空间设计别墅价值衡量体系——资源占有——山林别墅自然景观资源参考案例：上海佘山别墅区佘山的别墅项目主要集中在佘山风景区的核心位置，从规划和价格上看，都是以建造高价高品质的别墅为主，容积率都非常低，均在0.2左右，别墅的总价都在2000万元以上.目前国内已有近10家实力型房地产开发商抢滩佘山板块，利用佘山的地理优势各自打造独具风情的别墅社区，各大开发商使出浑身解数，最终目标就是充分诠释佘山的天然品质，表达别墅生活的精华。生态的渗透别墅价值衡量体系——资源占有——海景别墅、江景别墅、湖景别墅自然景观资源据研究，别墅客户考量自然环境时对于水体的关注度极高：别墅对于水系的占有程度（如一线海景与二线海景之间）决定其核心价值视线渗透亲水设计别墅价值衡量体系——资源占有——海景别墅自然景观资源参考案例：深圳万科十七英里万科17英里用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50米，利用规划巧妙布局，户户可观海景，自04年开盘销售，别墅类售价从开盘的15000元/㎡持续上涨，由于其户户都是海景房目前的二手房价已经超过了每平米5万元，且由于无人出售，所以很难买到。为了最大化的利用景观资源，整个项目朝向海面排布双拼别墅，由于其后高前低的山地形态，因此每户都是海景别墅。整个项目形态恰似一个剧场，每栋别墅就像剧场中的每一个座位，都被设计的能够清晰的看见这里的舞台----整个海滩。视线渗透别墅价值衡量体系——资源占有——高尔夫别墅自然景观资源高尔夫作为一项高端客户的运动，其代表着身份及地位的象征，在欧美等高度发达地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍，其核心价值在于大面积的绿化景观以及可作为高端圈层的私人的社交场所功能完善与视野别墅价值衡量体系——资源占有——高尔夫别墅自然景观资源参考案例：上海汤臣高尔夫别墅汤臣高尔夫别墅由香港汤臣集团于1997年投资开发，总共分8期开发，目前已全部开发完毕，项目地理位置优越，而且是上海市区唯一拥有世界级高尔夫球场的高档别墅项目。项目指标•占地面积：140公顷•高尔夫球场：90公顷•别墅用地：40公顷•其它配套：10公顷•开业时间：1997年•物业开发：8期（已经交房）•售价：3－4万元/平方米其别墅区紧贴高尔夫球场南北两侧而建，连接紧密而又相对独立，以英式、法式、日式风格为主，前排别墅充分保证了景观视野的通透性，同时，后排的别墅主要以营造内部花园为景。会所别墅区（1-6期）别墅区（7-8期）功能完善与视野别墅价值衡量体系——资源占有——高尔夫别墅自然景观资源参考案例：佘山高尔夫别墅佘山高尔夫的球场设计以茂密的森林为主题，突出的地势起伏将整个球场融入山体的延伸部分，是上海惟一森林丘陵型高尔夫球场，与佘山国家森林公园相邻。佘山高尔夫别墅区位于球场西侧，占地500亩，以意大利TUSCAN风格为蓝本，与1700余亩的高尔夫球场交融一体，如同球场的脉络一般和谐伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，组成了一座极富意大利田园山居风格的高尚社区。功能完善与视野别墅价值衡量体系——资源占有参考案例：北京颐和原著龙湖·颐和原著紧邻颐和园东宫门，位于康乾百年盛世所缔造的三大皇家园林(畅春园、圆明园、颐和园)的中心位置。项目所在区域历来被称为“上风上水”之地。——艺术品/收藏品别墅人文历史资源颐和原著继开盘以来，突破京城别墅金字塔尖”项目的销售瓶颈，