广州汇景新城推广策划案

写在前面的话：气质楼盘！想不成为昙花一现的花瓶楼盘，便只能找到专属楼盘本身，市场难于跟风的独特气质，将品牌缔造成为目标消费群心目中永远的“第一传奇”！目录：第一部分：市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！第二部分：消费者分析：针对目标消费群寻找汇景新城的“气质”第三部分：产品分析：以独特的概念推广楼盘的独特“气质”第四部分：整合推广策略：以整合的手段使楼盘的独特“气质”深入人心第五部分：媒介策略：运用不同的媒体展示楼盘的独特气质第一部分市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！、版块效应全面带动郊区盘：华南版块的环境资源,楼盘大型现楼社区的特点使之崛起！A、市场态势分析B、郊区盘潜在隐忧将形成突破口：“宜买贵养”将成为郊区盘火热之后的“降温药”。C、消费者持币待观：考虑郊区盘的消费者，有57%因为交通与配套的不便而放弃！D、都市盘仍大有市场：高达64%的消费者将天河区做为置业的重点考虑对象E、成也繁华、败也繁华：天河区仍吸引着大量潜在消费者，但环境、社区密度上的缺点也让人难于忍受。希望居住在写字楼集中地带居住的仅仅占9%！汇景新城市区大型高尚社区具有相当的消费群、地块、规模、环境，构成主要的竞争威胁。华南版块的高素质大型社区满足相当部分的消费者对生活品质的要求。华南地块的豪宅楼盘：具有相同的环境及生活质量的消费预期。锦绣香江珠江帝景星河湾、南国奥园传统豪宅楼盘：在消费者心目中约定俗成、有一定的品牌忠诚丽江花园棕榈滩、帝景苑B、竞争态势分析竞争主要来源：A、华南版块大型高尚生活社区B、天河区域大型高尚生态社区、汇景新城与竞争楼盘对比分析：华南版块：汇景新城与星河湾优势•汇景新城在CBD的位置具有先天的优势与升值潜力。•区内配套较星河湾更完善、全面；环境中西合璧，更有吸引力。•侨鑫集团知名度相对较高。且侨鑫集团强大的多行业支持更有优势劣势•星河湾独树一帜的江景是他制胜的第一要素，汇景在此无法比拟。•星河湾在楼市普遍卖楼花的情况下，用实景说话，抢占了先机优势•汇景新城在CBD的位置具有先天的优势与升值潜力。•全现楼，实景，实在配套。•侨鑫集团可以提供的多行业、国际化、科技化支持劣势•华南新城七山一江的环境更有宣传噱头•合生创展在房地产略有品牌优势华南版块：汇景新城与华南新城汇景新城优势•汇景新城在CBD的位置具有先天的优势与升值潜力。•现楼实景、全配套的开盘方式更有吸引力。规划设计上比华南新城更国际化。•自然生态环境比锦绣湘江更有优势。汇景新城劣势•锦绣香江作为华南版块唯一新兴纯别墅社区使竞争压力较小•汇景新城不具备价格的优势。华南版块：汇景新城与锦绣香江汇景新城优势•汇景新城在CBD的位置具有先天的优势与升值潜力。•全现楼，实景，实在配套。•侨鑫集团可以提供的多行业、国际化、科技化支持汇景新城劣势•珠江帝景同是都市盘，但望江更有优势。•珠江帝景现代、艺术的规划设计相信有一定吸引力•合生创展的发展商形象相对而言有可信度市区盘：汇景新城与珠江帝景市场分析总结华南版块的环境深入人心但交通与配套难于认同在华南版块、天河版块之间综合两家优势，避免双方各自不利因素；成为繁华与生态的最优化资源组合圈，从而促进消费者购买！如何建立自己独特的气质寻找自己的专属契机都市盘的繁华齐备有余，但大多缺少环境消费者对都市盘存在好感，但持币待观任务分析产品本身与目标消费者，找到楼盘气质与消费者气质的最佳契合点。第二部分消费者分析：针对目标消费群寻找汇景新城的“气质”家是人最忠实的气质体现！怎样的人住怎样的家，而寻找楼盘的“气质”，最重要的便是找到目标消费者的最典型气质！、消费者构成实力派年龄：30——39岁（约54%），大专以上占80%职业：专业人士地位：在工作上处于佼佼者和决策者的地位。置业经验：二次置业以上，甚至已在郊区购房，购房经验成熟新生代年龄：25——29岁（约17%）职业：专业人士或独立经营者，企业中级管理人员置业经验：在资金运用上更大胆，对楼盘的选择上也更注重感觉。成熟型年龄：40——45岁（约18%），文化程度不定职业：通过早期的奋斗取得成就，在工作上处于决策者或监控者的地位。置业经验：不定区置业，购房经验成熟、“平衡”成为消费者的最典型心理需求：他们更渴望家能提供一个工作与生活、繁华与生态的平衡支点。B、消费者分析B、以智力、知识成为累计财富的资本：以智慧创造财富是这一群人的共性。他们是以机遇与智慧崛起的都市新贵族！E、认可家即阶层、地位、个性的象征，渴望家带来自豪感！D、追求广义概念的心理安全感。认为高科技智能管理是选择楼盘的基本要素。希望私人空间的高度尊重C、追求工作与家庭的截然分开！他们不希望，家的环境便是工作的环境，也不希望家给工作带来不便。对生活平衡的追求我们的目标消费群定位以智慧积累相当财富需要家满足阶层、心理安全、个性、品位、服务的需要！进行产品分析，让楼盘拥有财智贵族的独特“气质”任务总结财智贵族：用知识、睿智与勇气把握机遇，积累财富，以开放积极的态度面对财富自信自由，大气雅致，睿智时尚财智新贵的气质第三部分产品分析：以独特的概念推广楼盘的独特“气质”一个楼盘的气质需要一个唯一的概念去传达、一个与众不同的明确定位去确定，使各个环节井然有序，并推动整个推广的进行。、产品SWOT分析[优势（strength）]•ＣＢＤ最大规模高尚生态社区。•１０分钟生活便利•都市生态敏感区•高尚人文环境，高水准大型豪华示范区•侨鑫集团强大品牌优势与超强支持。［劣势（weakness）］•消费者对项目定位无法上升到ＣＢＤ最大高尚豪宅社区。•侨鑫集团作为发展商尚无法发挥最大的品牌优势。•望山不望江是汇景新城在与其他望江豪宅竞争时的不利因素。[机会（OPPORTUNITY）]•新都市主义的提倡，人们再次关注市区盘。•郊区盘火热势头出现空档，问题愈加明显。•独有的环境、规划将使之在郊区盘、都市盘中脱颖而出。［威胁（threat）]•消费者对居住郊区化的不断认同。•以珠江帝景为主的一些大规模生态江景主题社区将构成汇景新城最大的威胁。•二沙岛、珠江新城形成的豪宅群效应始终引导着消费者的心理认同万平方米超大规模青山碧湖、无污染大型自然生态绿化、大型主题园林文化广场、六星级会所、3A建筑标准、博物馆、国际学校、高尔夫果岭、高级医院、理想繁华新都超大规模黄金位置理想华都我们要传达的天河北广园高速与华南干线交点，交通四通八达完美生态B、产品分析总结、确立汇景新城都市、生态豪宅新翘楚的地位！2、自然生态环境与都市的最优化资源组合圈！产品定位CBD百万平方米国际化智能、生态高尚社区消费者定位+产品定位总结：财智贵族+CBD百万平方米国际化智能、生态高尚社区提炼与众不同的传播概念（富区隔性、打击力度的广告语）与众不同的消费者感受于都市中体味自然自由，于自然中体味国际社区的高贵、睿智汇景新城的独有气质广告语：关于广告语：贵族生活新境界汇景新城是超越于郊区盘与都市盘临界点之外的全新生活境界。于都市之中，豁然开朗的觅得170万平方米的青山秀水，以贵族般的华丽与雅致为期待与众不同生活的财智精英提供了一个享受阶级尊贵的家园。第四部分整合推广策略：以整合的手段使楼盘的独特“气质”深入人心对一个人气质的认识往往要经过以下几个步骤：外貌勾画基本轮廓，言谈、处世之道了解气质的内涵，然后在从中总结出人的气质：高贵或平实.一个楼盘气质的传达过程也正是这样，先迅速勾画出气质的基本轮廓，再逐步传达理念、生活观，展现出楼盘最让人难于抗拒的气质。、汇景新城品牌建设思路不同生命周期的推广主题接收气质认同气质植根气质财智贵族的生活境界财智贵族.家的境界财智贵族.思想的境界2001年9月—2001年12月2001年12月—2002年5月2002年5月—2002年8月、汇景新城阶段推广思路（一、）导入期推广计划（接收气质）（2001年9月13日——2001年12月13日）推广目的：•建立汇景新城在都市与郊区之间最优化资源组合区地位。•建立汇景新城高贵、现代、国际、生态的形象。•全新倡导财智贵族，让消费者产生代入感与自豪感。•从推动新都市主义到把新都市主义锁定在汇景新城。效果预测：“对，这就是我要的生活我们就是财智贵族！导入期2001年9月13日——2001年12月13日财智贵族的生活境界自然的生活境界：对绿色、自然的向往情调的生活境界：对品位生活的追求，渴望一种与众不同的高雅格调睿智的生活境界：拥有旷达的世界观，相信知识让他们更有魅力（二、）导入期阶段推广主题导入期2001年9月13日——2001年12月13日系统（现场包装）：统一展现楼盘的新贵族经典气质媒体炒做：重新定义人们的都市观念，将之有效的整合到汇景新城来。软性专栏：以系统新颖的方式详尽的传达出汇景新城的观点以及主张。电视广告：从视觉上奠定汇景新城财智新贵的贵族社区的形象报纸广告：从引起关注到集中传达汇景新城的贵族都市生活境界。以格调带动卖点。活动：促进销售与营建贵族氛围并重，在关键时刻形成销售热潮。杂志广告：集中建立汇景新城的贵族品位。开辟新的宣传阵地。导入期2001年9月13日——2001年12月13日系统（现场包装）：现场包装：“高贵、现代、睿智”为设计原点，统一展现楼盘的新贵族经典气质楼书：以汇景新城贵族生活手记的全新形式。包括：邂逅（关注新都市主义，从而寻找中邂逅了这都市中的绿色乐土）投缘（眼中看到的一切都让我一颗渴望成为贵族的心深深沉醉，如此相知的感觉只有在汇景中才能找到！）生活（生活在其中，让人真正感受到了贵族的尊贵与卓尔不凡，还有深入每个细节的人性关怀）家（家是人最真实的气质体现，于是在这里有了一个家和一群贵族朋友）导入期2001年9月13日——2001年12月13日日——2001年12月13日媒体炒做（2001年9月12日—11月13日）炒做方式：a，与《南方都市报》、《城市画报》周刊合作B、与SINA网合作。炒做主题：线索一：•将新都市主义层层深化到“有别于郊区和旧都市的第三类生活方式”，•旗帜鲜明的奠定汇景新城“新都市主义领潮者的地位”。•形成新都市=汇景新城的最佳效应。导入期2001年9月13日——2001年12月13日财智贵族与新都市的应蕴而生进行市场调查，发现都市精英仍然愿意留在都市，郊区的远离“中心”感让他们无法接受，但是否他们就能接受现在的都市呢？市场调查说明，消费者希望新都市能让他们寻找到生活的“第三种选择”解析新都市“第三种选择”其实是都市与自然环境的最佳资源结合圈。生态、繁华、国际化、人文是新都市的实际内涵！寻找新都市只有同时拥有大规模、生态，都市的国际化、繁华，以及更贵族化的生活标准，才能成为真正的新都市。新都市不是整个广州城区，而是CBD的超大规模国际化生态社区，一个都市中的都市。从而将新都市缩小为汇景新城。媒体炒做（2001年9月12日—11月13日）导入期（2001年9月13日——2001年12月13日）