房地产前期策划

房地产策划**级建筑学**班第二组第三阶段报告建筑风格与户型分析交通环境与景观分析第二阶段报告消费者调研与分析STP战略分析第一阶段报告市场分析SWOT分析第四阶段报告项目广告策划项目物业策划目录小组成员分工3成员分工工作细分调研方式***SWOT分析项目优势、劣势、机遇与挑战分析实地调研、图书馆查阅书籍及网上调研***地块交通调查与分析，资料汇总整理到达各个车站、商业圈、公园的时间实地调研、图书馆查阅书籍及及网上调研***市场调查与分析宏观、中观与微观分析实地调研、图书馆查阅书籍及及网上调研***项目周边配套调查与分析医疗、就学、娱乐休闲及购物实地调研、图书馆查阅书籍及及网上调研***项目地理环境与气候环境调查与分析地形地貌及风向采光实地调研、图书馆查阅书籍及及网上调研第一阶段报告房地产发展背景分析调研楼盘概况楼盘调研与分析调研项目概况蓝鼎海棠湾，项目位于高新区黄山路与科学大道交口西北角，规划为70年居住用地。项目总占地面积约101亩，建总面积约28万方。小区规划有八栋高层住宅和一栋高档社区综合楼，容积率为3.0，绿化率超过40%，建筑密度仅21%。主要配套有商业、幼儿园、社区卫生服务站、物管中心、1000平米露天泳池、户外运动场和器械。车位按1:1配比，实行人车分流，车行环道宽幅达6米。小区建筑设计采用ArtDeco风格，真石漆外立面配合深色调局部点缀，彰显贵族气质。项目分析海棠湾房地产市场发展分析宏观分析中观分析项目环境分析项目SWOT分析自然环境分析配套分析优势与劣势机遇与威胁微观分析房地产市场发展分析——宏观分析0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%中国历年城镇化率中国历年城镇化率房地产市场发展分析——宏观分析通过上表我们可以看出，我国的城镇化率从2000年开始每年都在上升。十六大以来，我国城镇化发展迅速，2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。2011年，城镇人口比重达到51.27%，比2002年上升了12.18个百分点，城镇人口为69079万人，比2002年增加了18867万人;乡村人口65656万人，减少了12585万人。今年的三中全会以后，可能更多的资金转移到其他地方去了。中国城镇化率要达到70%，意味着需要400亿平方米建筑面积，而现在只有190亿，市场需求仍然很大。即使是城镇化基本完成了，每年楼房也有约5%的折旧，大概有20亿平方米，我们每年竣工量也就十几亿平方米。房地产市场发展分析——中观分析地区人口数（人）比重（%）2000年2010年合肥市全市人口合计5702466100100瑶海区90283010.0715.83其中：新站综合开发实验区2029091.423.56庐阳区6092398.210.68蜀山区10223219.8417.93其中：高新技术开发区1187230.652.08经济技术开发区2558870.784.49包河区8176869.8114.34长丰区62953520.0211.04肥东县86196021.7515.12肥西县85889520.3115.06通过右图，（1）可以看出合肥市的人口从2000年的4467384人增长到2010年的5702466人，十年共增加了1235082人，增长了27.65%，年平均增长2.47%。（2）通过比较2000年和2010年的各地区人口比重可以看出合肥市城乡人口变化。2010年全国第六次人口普查，全市长居住人口中，居住在城镇的人口为3887257占68.17%，居住在乡村的人口为1815209人，占31.83%。同2000年人口普查相比，城镇人口增加192.39万人，城镇人口比重上升24.21个百分点。房地产市场发展分析——微观分析通过上表，可以看到高新技术开发区的人口比重从2000年的0.65%上升到2010年的2.08%。由此，可以看出高新区的人口数还有很大的增长空间。同时，高新区有许多的科技工厂，有许多的从业人员。高新区距肥西县不远，一些年轻人为了方便照顾到父母同时又不影响上班，选择在高新区买房，上班和回家都和方便。从长远角度考虑，合肥市现在正在修建地铁，本项目被地铁2、3、6号线环绕。地铁的开通将会使本项目的交通变得更加便利，同时，使本项目的房价有很大的上升空间。用地分析Copyright©2012AndyGuo.Allrightsreserved。，由于高新区是合肥科技园区，有许多知名企业和科技产业都建在这里。聚集着许多名盘名企和高端人群，区域内集中大批中央、部属院校以及科研院所。人们需要一个高档集住宅、商业、休闲娱乐、幼儿园、社区服务中心为一体的小区。宏观分析备注：图片来源说明中观分析12交通条件周边环境配套条件住宅区的外围建造了一些裙房，作商业房，来满足住户的一些基本日常生活需求，周边遍布沃尔玛、合家福、乐购、苏果、等大型商场。同时，它南望大蜀山、蜀峰湾，北观天乐公园，毗邻合肥植物园和政务区天鹅湖，可以满足住户的休闲锻炼要求。该区东连老城区，西接大蜀山，北达长江西路商业中心，南为政务区，10分钟直达合肥5大商业圈，地铁2、3、6号线环绕其外，黄山路与科学大道，为合肥主干道，可直达蜀山区、庐阳区、政务区。有多路公交车可达，其中乘坐10路；20路;48路;118路;158路;652路可直达海棠湾。由于海棠湾南望大蜀山、蜀峰湾，北观天乐公园，毗邻合肥植物园和政务区天鹅湖，因此，景观条件得天独厚。同时，在科学大道上，有许多的名企和生产工厂，因此，科学大道上种植了许多树木和花草，以改善环境。海棠湾的空气质量比较好，在阳台上就可看到大蜀山和科学大道上的绿化。地块SWOT分析篇13SWOT优势机遇劣势威胁优势与劣势蓝鼎海棠湾项目，具备三大主要优势。区位板块极佳，景观资源得天独厚、交通便捷、商业发达。海棠湾南望大蜀山、蜀峰湾，北观天乐公园，毗邻合肥植物园和政务区天鹅湖；黄山路与科学大道，为合肥主干道，可直达蜀山区、庐阳区、政务区；周边遍布沃尔玛、合家福、乐购、苏果、鼓楼、最高台、俏江南、酒吧街等高档商业配套。产品品质一流，智能化社区管理模式、人性化四明户型设计，节能生态技术等高科技技术普遍运用于产品建筑之中。企业品牌保障，蓝鼎投资集团，为中国百强地产企业，开发有包括观湖苑等高端地产项目。14优势分析劣势分析没有小户型居室，对于经济能力不足的青年人群和一些购买能力有限的人群吸引力不足，应该增加一些50—80左右的小户型，相信会受到欢迎。目前周边商铺暂时没有店家入驻，略显冷清。地铁尚未开通，还需等待一段时间。优势与劣势蓝鼎投资集团在继续深耕合肥市场的同时，将积极拓展市场，走专业化、标准化、集约化的发展道路，积极跻身一线房地产开发企业阵营。海棠湾地理环境优越，楼盘升值空间很大。15政府对于土地监控力度加大，对于闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升。周边房地产竞争激烈，竞争手段花样百出。机遇分析威胁分析竞争楼盘项目名称项目位置均价（元/㎡）建筑类型主力户型规划面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率绿化率规划户数车位数物业费（元/㎡/月）百协大溪地怀宁路与黄山路交叉口西北角8300多层、小高层、高层2居室111㎡1居室90㎡4400008000001.8158%3751户3751个0.8~1.2松芝万象城长江西路478号8300高层1居室67㎡1居室44㎡338811840542.9930.7%429户215个1.2公园道1号西二环与长江西路交叉口6500小高层、高层3居室116㎡2居室90㎡1328993614483.2040.4%3912户3912个1.1中央美域青阳路与高刘路交汇处9500高层4居室145㎡4居室125㎡868792618732.542%2070户2180个1.0汉嘉都市森林潜山路与贵池路交叉口7500多层、小高层、高层3居室135㎡3居室123㎡1429422200001.440.6%1700户1700个1.25安粮城市广场金寨路与东流路交叉口西7300高层4居室165㎡5居室173㎡1534108000004.845%6000户6000个1.1~1.2华地公馆望江西路与潜山路交汇处9000高层4居室160㎡3居室139㎡1400003392532.1240.15%190户190个1.44万科金域华府长江西路与合作化南路交叉口11000高层2居室125㎡2居室108㎡1156274833913.5642%434户434个1.44博澳丽苑西二环与长江西路交叉口7300小高层、高层3居室112㎡2居室97㎡1600005500002.840%3000户3000个1.2春天里长江西路与开福路交汇处5500高层1居室46㎡1居室54㎡7170001000001.7240%468户393个1.8竞争楼盘分析目前合肥共有507个在售楼盘，其中蜀山区有57个在售楼盘。上表格是蜀山区57个在售楼盘中的一些。上表中的十个楼盘，不难看出这十个楼盘各有各费特色所在。通过对比，万科金域华府及中央美域的房价都较高，它们都是精装房所以房价较高，这也是它们的一个特色所在。同时，从上表中可以看出，这些楼盘中，房价较高的楼盘，它们的绿化率都偏高。所以，海棠湾要想在所有的竞争者中脱颖而出，就必须要作出更多的努力及创新，研发出差异性产品，来提高其竞争力。桂花园与海棠湾地理位置18海棠湾桂花园地块竞争楼盘分析19序号角度具体内容添加a小区概况详情请看下一张附pptb交通条件乘坐20路、118路及48路c就学条件桂花园学校、梦园学校等d配套设施苏果超市、蜀山森林公园、蜀山区第一人民医院等e房价走向如下表所示附表格竞争楼盘分析20桂花园概况：桂花园位于黄山路与天柱路路交叉的东北角，绿城•桂花园位于合肥市高新区，与蜀峰湾公园及合肥市区惟一的山脉大蜀山隔路相望，自然景色十分宜人。绿城•桂花园由多层公寓、小高层公寓、中心会馆、学校、幼儿园及各类现代化生活服务设施组成，总占地面积约480亩，总建筑面积约41万平方米，地下车库配比率为65%，容积率1.22，绿化率42.3％，是低密度、低容积率、高绿化率的大型高尚生活园区。绿城•桂花园采用围而不合的整体布局，外借湖光山色入园，内依园区丰富景观，各组团高低错落，形成灵活有序的空间形态。大规模的中心花园和组团、宅间绿地及蜿蜒曲折的水系，形成了层次丰富的生态视域。园区建筑依据景观布置，多层建筑与小高层建筑错落有致，充满了意境之美和成熟之美。在园区的色彩调理上，绿城•桂花园以赭红、淡黄、青灰为主色调，使其如同一个自然形成的江南聚落小镇，整个园区清新典雅、温馨秀丽。竞争楼盘分析21桂花园e.房价走向（如下表所示）9800100001020010400106001080011000112006月份7月份8月份9月份10月份11月份绿地桂花园均价走向绿地桂花园均价走向房地产策划第二阶段报告11级建筑学三班第二组小组成员分工***：问卷调查及市场细分***：问卷调查及目标市场选择***：问卷调查及产品定位**：问卷调查及消费者心理和行为分析***：问卷调查、问卷调查表制作及资料汇总（PPT制作）小组成员：胡飞、胡小慧、李康、谢鹏宇、欧向东综述合肥市海棠湾消费者需求调查合肥市海棠湾消费者消费行为与心理分析合肥市海棠湾STP战略策划海棠湾消费者需求调查调研方式：问卷调查（表格见附录）调研地点：海棠湾附近调研人员：全组成员（胡飞、胡小慧、李康、谢鹏宇、欧向东）调研时间：2013年11月30日9时——2013年11月30日13时海棠湾消费者消费行为与心理分析消费行为消费心理影响消费者的因素消费行为（购买方式）一次性付款按揭贷款住房公积金贷款银行贷款0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%银行贷款住房公积金贷款