孵化器销售租赁价格表

柏林工业园孵化器租售市场分析一、太原市高端写字楼调研基本情况调查具体楼盘：世贸中心财富国际怡和国际广场华德广场千禧世纪广场写字楼个案基本资料对比（一）简析：竞品项目定位和周边既有商圈的围合和氛围认可直接影响潜在购买客户群。从怡和项目和财富广场项目可以看出，南内环IT产业相关客户占据一定比例，是其主力客群。但是从实际入驻情况看，行业集中趋势均不明显，客群定位优势未现。现场观察已入驻客户财富国际、世贸中心、怡和国际广场写字楼人员流动量很少（目测值为2—3人/小时，时段为午时前后）；其商业配套除财富国际裙楼有颐高数码人员流量大外，竞品项目配套带动的人流有限。受自有资金限制和环境影响，太原写投资写字楼意识不强，多数中小企业采用商住。地段决定价值。千禧世纪广场由于南靠世纪大道——长风大街，2万平米的景观广场配套因此价格挑头。世贸中心基本售罄，现在转由物业销售，调查当天有其他客户看楼，但是服务意识不强；由收尾价格看出近旁千禧世纪广场的价格上升空间还有很大。财富国际因为有现实客源支撑，故该项目就价格而言价格上升空间较大。报价13层项目位置建筑面积写字楼销售均价物业价格怡和国际广场亲贤街体育路交叉口23057平米早5500现65002元∕㎡/月财富国际南内环近9万平米早6500现85003元∕㎡/月千禧世纪广场长风大街东方家园东侧近3万平米早7300现9000未定世贸中心长治路总20万平米早8500现115003元∕㎡/月华德广场长风街和平阳路2万平米现8500未定8900元∕㎡，最高报价18层13000元∕㎡。该项目目前因为延期交房正与客户纠缠在官司中，销售已撤入楼中，余量为30%。华德广场销售刚开始，3-6层为写字楼，体量约20000㎡，因是裙楼低层与我项目无太多交叉。销售余量：怡和国际广场还余26层整层出售的900㎡和5层少量户型面积区间为79.03-157.33㎡。整体价格上浮，但是在调查中销售人员均暗示有优惠浮动，集体看购买量而定。写字楼个案资料挖掘对比（二）项目户型面积标准层面积实际需求面积主力客户行业怡和国际广场79—157㎡1100平米整层电子、IT数码科技贸易行政单位财富国际156—3041㎡3041㎡半层IT、金融、保险千喜世纪广场108—182㎡1120平米130—180平米有团购，但受证照影响世贸中心90—400㎡1700平米400—500平米煤炭华德中心广场30—175㎡1900平米刚开售，不明显刚开售，不明显简析：写字楼项目多为中小型项目，面积可以任意分割，虽然有小面积户型，但实际需求呈现两极集中。一为主力面积150㎡左右；二为500㎡以上。在发售过程中存在部分整层、半层大客户。因此我项目在通过面积分割定位客户。根据财富国际等既有经验，主力客群需要借势形成，如由政府多年力倡的南内环——IT一条街。因此，我项目应尽量联合政府借助柏林工业园的对外形象养成窊流路、西外环路上的机械加工与钢材经销产业集群办公地。写字楼个案基本建筑配置资料对比（三）简析：产品同质化严重5A概念充斥写字楼市场，实质配套没有创新，产品配置同质化。相较于我项目的双网无线办公等硬件，显示出后发优势。怡和国际广场有两个900平方的屋顶花园，面积有限且位于百米公寓下方，私密性较差，品质有所影响。商务配套欠缺创新世贸中心提出的配套山西总商会晋商国际会馆，国际展览中心，国际会议中心，国际咨询中心，国际俱乐部，国际友好协会多在概念层面，没有形成现实影响力。（四）竞品各项去化指标分析1、户型面积配比项目公共走道宽度电梯前室面积装修材料配套设施怡和国际广场2.2米50㎡涂料5部中央空调、5A写字楼、24小时热水系统楼层热水器供热独立卫生间商务中心便利超市财富国际2.5米30㎡石材8部电梯中央空调宽带有线对讲系统背景音乐红外周界防范系统报警防盗24小时热水系统千喜世纪广场2.1米图测40㎡外墙铝塑板公共瓷砖5部电梯中央空调变频空调宽带有线语音系统对讲系统背景音乐红外周界防范系统报警防盗公共楼层热水间供热水独立卫生间商务中心一栋五星级酒店世贸中心2米目测10㎡外玻璃幕墙内石材5部电梯分户计量、中央空调、变频空调商务中心、便利超市、快餐、中档餐饮、公共卫生间运动场馆文化娱乐、百货33%67%36%46%18%0%20%40%60%80%1400㎡以下1400㎡以上100㎡以下100-500㎡500㎡以上标准层主力户型分析说明：标准层面积相对于我项目的1400平米以上的多，表明太原市写字楼规模在不断增大；主力户型相较于以前的SOHO型面积有所增大，表明市场是较为认可代表公司实力和形象的独立办公大空间。2、客群区域比重29%14%57%0%20%40%60%高新区小店区迎泽区项目区域分析说明：高新技术园区写字楼商户集中在以高新技术产业为主要业务的群体。比较老城区写字楼的金融、能源、机械客群，发展前景看好。因素有：出租率比较高；租金涨幅大；这里办公环境优良，聚集了很多知名企业及高新产业，而且太原南移西进的整体规划令很多客户看到了入驻高新区的商机。3、项目价格构成57%17%0%43%33%14%0%50%86%0%20%40%60%80%100%6000元以下6000-7000元7000元以上起价均价最高分析说明：起价起点均高于6000元，还是低于老城区；均价7000元左右为多是市场认可的；7000元以上占多数，说明市场在不断提升，另外长风街沿线8000元以上的价格比较多见，客户认可该地段价位。二、河西写字楼调研基本情况调查具体楼盘：国际能源中心、兴华街商务广场、奇天瑞钢材市场竞品项目定位和周边既有商圈的围合和氛围认可直接影响潜在购买客户群。国际能源中心项目可以看出，和煤炭相关产业相关的客户占据一定比例，是其主力客群。也配有一些银行、保险类企业入驻该写字楼；兴华街商务广场主要以钢材市场里的大型贸易公司为主，也有现代、明珠装饰城里的客户。产业群相对集中，但销售周期较长，已经有6年左右的时间了。奇天瑞钢材市场主要以钢材的堆场为主，辅助小型钢材贸易公司的办公需求。租售余量分析:国际能源中心销售销售过70%，这是因为大的集团公司购买一般就是一至两层的购买。兴华街商务广场现在还余2万平米左右，其中还有一部分开发商出于销售的考虑，在08年的时候把部分写字楼改造成公寓对外出售，至今还未销完。奇天瑞钢材市场里的办公用地基本出租完毕。制冷取暖比较：国际能源中心为高档写字楼，它采用中央空调供暖和制冷，夏天制冷期为三个月，费用为10元/月/平米，冬天供暖期为5个月，费用为6元/月/平米；兴华街商务广场为分户式空调制冷，冬天为暖气，暖气收费标准为7.8元/月/平米；奇天瑞钢材市场采暖收费标准为4元/月/平米。装修标准比较：国际能源中心公共部分精装修，室内为毛墙毛地；兴华街商务广场为室内室外都装修，但装修标准一般。交通路网比较：国际能源中心位于迎泽西大街与千峰南路交叉口，与太原理工大学只有一街之隔，交通出行都非常方便。兴华街商务广场位于兴华街中段，位于城市西北部，与能源中心相比位置差的就远；所以说写字楼租售价格的高与低，销售的好与坏关键在于周边路网的配置与产业集群的导向。面积供应比例比较：国际能源中心150——1000平米都有；兴华街商务广场为130、160及300平米的户型；奇天瑞钢材市场里的以150——500平米居多项目位置建筑面积写字楼租售均价物业价格国际能源中心迎泽西大街与千峰南路交叉口近4万平米早5500现75006.8元∕㎡/月兴华街商务广场兴华街中段近12万平米早3600现48001.3元∕㎡/月奇天瑞钢材市场兴华西大街西段、东社村总面积无法确定1.8元/平米没有物业费通过上述两项调查分析可知，项目定位和客群在销售实现上会存在差异，但是为保证项目启用后的整体运营就需要在推广中不断修正方向，我项目在宣传上一定要形成太原乃至整个山西机械装备制造企业总部基地和相关产业集结区的概念，强化客户的项目影响，在充分挖掘附近商圈客户形成销售上，把握河西重机、汾机、晋机以及铁路装备制造工业园的发展展示现实与未来形象。在宣传销售推进当中不断深化5.5平方公里的规划，在大众心目中逐渐形成机械装备制造企业办公总部的概念，为楼体今后的商业运营攒足人气。目前孵化器销售面临的两个问题：1、周边路网不通畅，交通不方便，2现在手续不齐全，无法给客户办产权，而公司办公购买写字楼还比较注重产权。所以现在基本定价为租赁价格：1元/天/平米（含物业管理费），中央空调使用费6元—7元/平米销售价格：3500元——4000元/平米，另外还需交物业管理费1元/月/平米，中央空调使用费6.8元—7.8元/平米。2009年8月20日冯红朝