第三章房地产开发制度

第三章房地产法开发法律制度第一节房地产开发概述第二节建设项目的招标和投标第三节建筑工程的施工管理与监理第一节房地产开发概述一、房地产开发的概念房地产开发，是指在依据《城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（一）基础设施建设1、土地的开发：把生地变为熟地（1）三通一平；指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通（专指给水）电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）场地平整（现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态）（2）七通一平七通一平是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。通给水指的是指规划区内自来水通畅。一般的设计要求能够满足正常生活工作需要。通排水包括规划区内的生活污水以及雨水的排放。通电力是指规划区内电缆铺设完毕,一般电力的要求能满足规划区内一般正常生活工作需要。通电讯指园区内基本通讯设施畅通，通讯设施是指：电话、传真、邮件、宽带网络、光缆等。通燃气针对有需要天燃气或煤气的规划区设定的标准，燃气使用要符合整体规划和使用量，符合城镇燃气输配工程施工及验收规范。通热力指规划区热力供应通畅。通道路是指规划区内通往城区的主干道和区内相互联系的支干道通畅。场地平整指将需要进行的施工现场的自然地面，通过人工或机械挖填平整改造成为设计需要的平面，使得施工现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态。2、土地的再开发对城区原有土地进行再开发，调整用地结构、完善基础设施、提高土地利用效率。（二）房屋建设房屋开发：住宅、工业用房、商业楼宇、办公用房等专门用房的开发。二、房地产开发的特点1、综合性强，涉及面广；2、工程量大，综合成本高；3、建设项目种类繁多1、涉及的部门规划、土地、勘测、设计、施工、供电、市政、通讯、环境、银行等三、房地产开发的基本原则《中华人民共和国城市房地产管理法》1、房地产开发必须严格执行城市规划1.总体规划的任务总体规划的主要任务是确定城市的性质、规模和城市的发展方向，对城市中各项建设布局和环境面貌进行全面安排，制定规划定额指标，并制定规划的实施步骤和措施。总体规划的期限一般与国民经济计划和长远设想相适应，远期规划一般20年左右，近期规划一般为5年。城市总体规划2.总体规划的主要内容1）划定城市用地功能分区，综合安排工业、交通运输、仓库、生活居住、文教、体育、科研、商业和绿化用地。2）确定城市的性质和发展方向，估算城市人口发展规模和选定有关城市总体规划的各项技术经济指标。3）选定建筑标准和定额标准。4）提出大型公共建筑位置的规划意见。5）编制各项工程规划和专门规划,包括卫星城镇的建设、旧城区改建、新区开发、住宅和生活服务设施建设,以及城市交通、给水排水、防洪防涝、能源工程、邮电通讯、园林绿化、环境保护、备战与抗震等专业规划。技术经济系土地规划许可；《建设用地规划许可证》开发时符合规划，不擅自改变用途；《建设工程规划许可证》竣工时验收2、经济、社会效益、环境效益相统一的原则社会结构变化带来社会就业结构的变化生态变化改变了地表自然的状况，地表永久密闭，自然的绿地面积急剧下降，自然的生态系统基本不复存在，使其彻底失去生产力和生产功能；改变地表径流特征以及地表水的质量，从而影响地区水环境以及区域水生生态系统导致能源的集中消费及污染物的集中释放环保部责令津秦高铁停工限期重报环评文件2011年5月18日，环保部公布决定书因津秦高铁项目建设地点部分发生改变而未重新报批环境影响评价文件，违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第二十四条的规定，责令该公司停止该项目建设，限于6月15日前向环保部重新报批环境影响评价文件津秦高铁立项后，出现设站争夺：先是唐山的迁安市出手，将原本计划设在秦皇岛市卢龙县内站点争取到迁安境内；而获知消息的滦县，也出手争夺。最后在河北省、唐山市两级政府协调下，铁道部建议、同意津秦线该站点线路调整，设在交界处3、综合开发、配套建设先地下，后地上中、小学等教育设施，社区卫生医疗服务中心、残疾人康复服务中心等医疗设施，派出所等警务用房、街道办事处、社区服务中心、消防站、社区居委会等行政管理设施，垃圾压缩站、公共厕所、环境卫生站、以及110KV变电站和220KV变电站等市政公用设施4、按约开发土地的原则（1）按照土地使用权出让合同约定的土地用途开发土地（2）按动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。5、按照国家的有关标准和规范设计、施工，保证质量（1）房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。（2）房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。四、房地产开发过程的主体（一）类型1.建设单位房地产开发公司(开发商、发展商)2.各类其他公司承包公司(承包商、建筑商)技术服务公司（设计院、项目咨询公司、招标代理公司、监理公司）3.政府管理机构房地产开发企业房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。（二）房地产开发企业的分类1、按照产权关系国有房地产开发企业集体所有的房地产开发企业私有房地产开发企业中外合资、中外合作的房地产开发企业外商独资的房地产开发企业2、按经营性质专营公司；兼营公司；项目公司（三）房地产开发企业的设立条件第三十条设立房地产开发企业，应当具备下列条件：1、有自己的名称和组织机构；2、有固定的经营场所；3、有符合国务院规定的注册资本；4、有足够的专业技术人员；5、法律、行政法规规定的其他条件。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发公司的专业人员组成１建筑师２工程师3会计师4经济师及成本控制人员5估价师及市场营销人员房地产综合开发公司组织机构的形式登记和备案设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。营业执照复印件；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证书和劳动合同；房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。（四）房地产开发企业的资质管理1、类型专营公司------资质等级；一、二、三、四级兼营公司、项目公司------无需资质等级2、核定一级------省级建设行政主管部门初审；国务院建设行政主管部门审批；二、三、四级------省级建设行政主管部门确定审批办法每年核定一次《房地产开发企业资质管理规定》3、资质标准一级资质：1．注册资本不低于5000万元；2．从事房地产开发经营5年以上；3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9．未发生过重大工程质量事故二级资质：1．注册资本不低于2000万元；2．从事房地产开发经营3年以上；3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9．未发生过重大工程质量事故。三级资质：1．注册资本不低于800万元；2．从事房地产开发经营2年以上；3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8．未发生过重大工程质量事故。四级资质：1．注册资本不低于100万元；2．从事房地产开发经营1年以上；3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；7．未发生过重大工程质量事故。技术经济系三、房地产综合开发公司的资质等级和业务范围级别条件一级二级三级四级1注册资本不低于5000万元；注册资本不低于2000万元800万元不低于100万元2从事房地产开发经营5年以上；从事房地产开发经营3年以上；2年以上从事房地产开发经营1年以上3近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；累计竣工5万平方米以上已竣工的建筑工程质量合格率达100%4连续5年建筑工程质量合格率达100%；连续3年建筑工程质量合格率达100%；连续2年建筑工程质量合格率达100%经济类的专业管理人员不少于5人，5上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；不少于10人工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；中级以上职称的管理人员不少于5人专职会计人员不少于2人商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书