广西北海都市海鹏湾项目整合推广策划案_133PPT_XXXX

谨呈：北海海滨房地产开发有限公司【都市.海鹏湾】—整合推广策划案2010年4月25日.中国北海同赢TY地产引子：精彩将从此刻开始！海棠花，风吹阵阵香，行至无尽处，思绪在远方……也许就不想走了，可以想一些问题，或什么都不想心静如水的人，自由自在的鱼，猎物并不重要华灯初上，或者三五好友小聚、或者全家共享天伦阳光倾泻在掩窗的绿树上，在家收藏了如许美景可以自由地行走，或者欣赏风景、或者成为风景那些宁静、纯美的生活镜头，那些私家、高贵的生活情调，是否会打动你；‖如果有，那只是因为纯粹，因为自然，因为你曾经真正生活过。‖我们坚信，只要懂得珍惜，生活从未远离你的左右!淑女：你喜欢怎样的生活方式？激情！绅士！————————————————尊贵品味————此时淑女在想！——她想要的……————浪漫梦幻————优雅时尚——他、她想要的。。。。。。。。。。品质·生活天时•新一轮调控铺天盖地而来，在经验不足的情况下，市场预判和销售结点上将很难把握。地利•不在中心城区，也不在未来的文化政治中心区域。但北海整体并不大，地域差异不明显。人和•整个市场持币观望的人气上升，销售进入阻滞期。23456SWOT分析产品定位营销策略合作方式项目建议1市场分析如何应对此次地产调控09年市场回顾新一轮地产调控政策同赢优势解析7与常！变！•所谓“常”，也就是在按部就班的情况下对市场的把握和预判，市场的一般惯性已经在项目准备的四年期间被分析得非常细致。•所谓“变”，就是现在所经历的，在市场持续好涨了近两年之后所面临的洗牌局面。09年北海房地产市场回顾2009年，北海房地产实际完成投资额58.12亿元，同比增长48.12%，占全市固定资产投资额的17.61%，同比下降1.98个百分点。完成房地产税收8.08亿元，占全市税收的28.93%，同比增长27.40%。2009年，北海房地产开工项目132个，开工面积434.46万平方米，同比分别增长100%、149.08%。同期房地产竣工项目70个，竣工面积109.9万平方米，同比分别增长27.27%，37.69%•房地产项目开竣工情况•2009年，批准预售面积218.80万平方米，同比增长55.10%。其中：商品住宅207.79万平方米，同比增长62.78%。办理商品房预售合同备案登记面积143.86万平方米，同比增长76.32%。其中：商品住宅面积139.94万平方米，同比增长81.03%。•商品房预售情况•2009年，北海房产交易再创历史新高，全年完成房产交易14118间，面积164.53万平方米，交易额38.46亿元，同比分别增长68.75%、38.74%、65.18%。其中增量商品房交易面积88.02万平方米，同比增长12.26%；二手房交易面积76.51万平方米，同比增长90.42%。2009年，北海房地产市场呈现一、二级市场联动上涨趋势，其中二手房上涨趋势尤为明显。•房产交易情况•2009年，我市新建商品房均价为3554.41元/平方米，同比增长15.74%,其中：商品住宅均价为3491.03元/平方米，同比增长16.73%。•09商品房价格回顾从以上图走势可以看出，2009年一季度我市新建商品住宅均价走势稳定，第二、三季度开始平稳上涨，第四季度上涨较快，均价达到4000元/平方米，主要原因是北部湾壹号雅苑高端商品房项目，自10月份正式开始接受网上签约，拉升了我市新建商品住宅的均价结论2010年一季度市场小结•2010年1季度北海楼市销售排行榜排名项目名称销售金额（万元）1.东峰锦绣城19648.832.蔚蓝海岸江苏泰城18718。113.银滩万泉城12357.954.棕榈泉花园公寓123575.森海豪庭12003.356.岳麓海岸11168.907.金沙万绿园二期10662.368.同和水岸香堤10419.149.嘉福商业广场8684.0610.北海世纪科技城8515.69•排名项目名称销售面积（㎡）1.东峰锦绣城440702.蔚蓝海岸江苏泰城303623.银滩万泉城292574.同和水岸香堤260675.棕榈泉花园公寓244456.森海豪庭233517.岳麓海岸227948.金沙万绿园二期213259.悦发花园富馨苑1816610.春天海景苑17736•2010年1季度北海城市销售面积排行榜排名项目名称销售数量（套）1.东峰锦绣城4882.蔚蓝海岸江苏泰城4513.银滩万泉城3544.同和水岸香堤2955.岳麓海岸2936.金沙万绿园二期2837.幸福家园2618.棕榈泉2609.春天海景苑25010.森海豪庭248•2010年1季度北海城市销售套数排行榜•正当北海地产风生水起时•——————新一轮房产调控政策随之而来继4月14日国务院常务会议遏制部分城市房价过快上涨的“国四条”和4月15日国土资源部公布全国住房供地计划后，4月17日，中国政府网站上一则《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号，剑指疯狂楼市，被业界称为最为严厉的房地产调控政策。紧随其后，20日住房与城乡建设部通知要求，未获预售许可的商品房不得收取定金等费用，预售楼盘须在10日内公开全部房源及价格，所售商品房认购后不得更改购房者姓名。继工商银行率先宣布实施差别化住房信贷政策后，中国银行、农业银行也先后实施个人住房贷款新政策。•4月17日房价过高暂停三套及以上房贷•根据中国政府网17日发布的消息，国务院17日发出通知，要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。•4月14日买二套房首付比例须五成•国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。•↙房产金融新政策站在市场高度的角度，进行三个层面的思考！站在市场高度的视角，进行三个层面的思考！•在开发商、购买者、政府三者的博弈中，地产市场向理性回归。。。。。。在当前市场新政下，投资客持币观望现象继续升温。同赢认为，若想取得较好的销售业绩，必须谋定而后动，在地段、产品、附加值及形象定位四个方面方能均占尽先机，方能在严酷的市场寒冬中取得胜利。道！与术！•北海的整体定位，和市场将继续保持自己的特色，与大多数国内市场区别开来。此谓之“道”！•在肯定其市场特色面对现在调控局面的同时，用不同的方式方法，将项目更好的介绍给消费者，迅速去化，就得用到“术”了。立意立依托北部湾经济开发区的大背景、所带来的地理价值北海市区的地段价值、景观价值、配套价值项目排他性全面体现，市场领域的竞争当中，项目不仅仅比对硬件资质，而是依托品牌性格形成全面的唯一。项目新居住文化的实践，对于北海乃至中国的城市人居重新定义，引领全新的人居概念，高度感明确。价值唯一立意项目形象主张宜居北海、品味未来宜居北海、畅游未来全面定义项目独特的市场形象！SWOT分析•S（优势）•地处未来核心地带•高起点社区规划和品质提升•楼盘户型和整体形象好•规划公园给予楼盘附加值•日照时间长•W（劣势）•离商业区较远，周边配套不完善•区域同质化楼盘较多，本案没有特别的焦点•项目周边改造局面颇多，造成视觉和心理影响•O（机会）•广东路与四川路是北海地产投资新热地•周边楼盘销售情况良好，大多已售罄，为本案奠定了良好的基础•T（威胁）•国家新政文件已近下达，对于二次置业和地产投资市场有极大冲击•而北海70%以上属于二次置业客户，刚性需求难以掌控•下半年北海推盘量极大，客户竞争激烈。•金色海岸•建筑面积：20万㎡•＜90㎡z占项目的50%以上•地址：广东路与金海岸大道交汇处•占地：80亩•设计院：香港汉森•开发商：北海金色海岸房地产开发有限公司•动工时间：2010年5月竞争项目分析恒宇.海岸华府项目地址：北海市广东南路西•建设用地：79390.26㎡•总建筑面积：139846.16㎡•住宅面积：135621.16㎡•商业面积：2664.41㎡•小于90㎡户型占小区总规划70%以上•拟建：19栋•配套设施：停车场、垃圾收集点•共有户数：1419户•总投资：13500万﹙￥﹚•开发商：北海恒宇置业有限公司•开盘时间：未定•棕榈泉花园公寓项目地址：北海市云南南路•建筑面积：58959.52㎡•占地面积：168209.05㎡•绿化率：51%•开发商：北海南沙渔业地产有限公司•目前状态：在售•销售均价：5380﹙￥﹚恒昌。城市丽景二期•开发商：北海恒昌实业•占地面积：40亩•总建筑面积:5100•商业面积：5500•开盘时间：未定•绿化率：30%•容积率：3.0•项目地址：北京路与西南大道交汇处如何跳脱区域同质化竞争，为项目未来的高价格找到支撑，形成市场强势唯一的特性符号？•依托客群心理，项目前期造梦阶段，对于客户引导来说，（体现项目未来、区域形象高度）知彼知己，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必殆。——《孙子兵法·谋攻篇》产品附加值的实现（软件&硬件）产品的理念传达产品自身硬件设施的提高和服务配套项目建议项目案名推荐一理想住艺推荐名称二海滨·太阳城观海长滩＆听涛观海推荐名三推荐名三维也纳之都产品价值提升软件部分建议产品价值提升硬件部分建议之－－文化元素梦想之都维也纳歌舞剧院皇家音乐演艺大厅因为有了音乐……一切皆得到升华＆项目主题建议北海首个音乐主题社区喷泉时尚功能设有电子喷泉、配合交响乐定时演奏，使人心情愉悦文化设有音乐元素的休闲设施、例如五线谱的座椅、小提琴的垃圾箱艺术广场、艺术长廊、具有北海首个艺术气息的人文社区注入时尚元素、完善网络设施环保改善北海现有社区、脏、乱、差现象、采用垃圾隔离措施音乐喷泉效果图产品价值提升硬件部分建议之－－物业管理无偿服务基础物业管理服务客户服务/工程管理安全管理/财务管理保洁服务/人事管理租赁管理服务市场调研/联络客户/协议管理/空房管理租户管理日常生活服务叫醒服务/留言服务/定车服务/接机服务/酒店预订服务/代客泊车服务/24小时订餐服务/手机充电服务/临时储物服务商务中心服务机票、火车票订购/外币兑换/报刊杂志订阅/会议客户服务家庭保洁美化服务/客户优先安排服务/洗衣服务/儿童照看服务/宠物看管托管服务/入户维修服务/异国异地采购服务贴身管家服务贵宾安排/VIP会员休息室服务/代客办理签遣手续服务/私人司机服务/私人理财服务/保洁服务庆典策划私人聚会服务/突发事件处理服务租赁管理服务财务管理（收取佣金）商务中心服务私人秘书/翻译服务有偿服务同档次同类型项目服务内容借鉴例图：从软环境提升楼盘档次、介入中高档楼盘销售领域项目附加值之精装修部分产品价值提升硬件部分建议之－－精装修1、应保证本案的精装修标准和材料品牌档次与其他竞争项目相对无弱项，使本项目产品精装标准具有竞争力；2、为了进一步提升项目品质，建议赠送全套家具电器。电器品牌为客户认可的国际知名品牌，所赠产品应包含电冰箱、洗衣机、吸油烟机和电磁炉。3、客户对于精装修标准关注点主要集中在：厨房、卫生间、地板、电器品牌几方面，建议本案精装标准重点提升以上几方面标准。本案建议装修标准产品定位••要想达到推广模式的•高度，我们必须更加深入•地研究本项目的目标客户•群体，明白他们到底是•怎样的一群人。市场定位他们是一群朝气蓬勃、有梦想的年轻人；他们敢于接受新鲜事物；她们在略显浮躁，不愿意享受安逸的生活；他们工作较为稳定，有着较高的月薪；她们虽然还未登上事业的顶峰，却在各自的领域小有成就；他们有着一定的事业心，但不是工作狂；她们在城市中漂泊，渴望找到一处便捷、舒适的栖息地。他.她们被喻