张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告

张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告乡镇布局、蓄势待发锦丰新城、必争之地新城置业、又一起点1作为锦丰新城规划出让的首宗商品住宅地块，本案面临怎样的核心问题？我们来到了一个极具发展空间的热土……首先我们需要评估一下地块本身2锦丰新城本案地处张家港合兴镇乡镇板块，但处于锦丰新城规划片区中。目前区域内无直接竞争楼盘，本案将成为区域高端置业的首选。从地块位置可以看出本地块位于市区外围乡镇，但合兴镇已并归大锦丰新城规划中，未来升值潜力较大。目前是合兴镇内目前唯一的待开发楼盘，未来区域市场内竞争较少，无疑将成为区域内高端品质置业的首选。锦丰新城规划锦丰新城规划锦丰新城规划锦丰新城3战略意义本项目是新城置业进入乡镇深耕全港城，扩大布局，将是又一经典项目，进一步巩固港城龙头开发商的地位。本案4地块属性地块1.6的容积率，具备打造低密度产品的条件，但是地块西侧最低33米的限高要求，决定只能做小高层或高层公寓。地块拥有天然水景资源，西侧华昌路主干道出入市区快速便捷，但有一定噪音影响。用地面积：81743.2平米土地性质：商住容积率：≤1.6总建面积：130789.12绿地率：≥30%建筑密度：≤30%限高60米，但是西侧部分地块限高要求在33-60米之间；东侧地块没有限制最低限高。华山路华昌路地块东部西侧河道宗地限高要求33-60米之间东侧地块无最低限高要求景观河道5客户来源本案主要以锦丰新城片区以及周边乡镇等港城北部乡镇中的中高端及高端客户为主力客源，大量导入市区客源的可能性不大。锦丰新城地区目前基本无在售新盘，且前期土地供应也稀缺，因此本案面市时基本没有区域内的直接竞争压力。合兴镇当地客户、北面锦丰镇南向导入客源是本案的主力客源另外项目周边一些乡镇客户也是本案的机会客户但导入市区客户至本案的难度较大本案合兴镇锦丰镇锦丰新城及周边乡镇客户是本案的主要客户来源，而导入市区客的难度较大那么：如何精确满足这些目标客户的置业需求将成为本案成功定位的关键6利润空间地块的楼板价：2231元/平米在宏观调控不放松，价格上涨压力较大的前提下，根据目前合兴及市区的价格水平，基本决定了本案产品的价格区间市区楼盘价格（城东、城西）公寓价格：11000-13000元/平米联排价格：15000-20000元/平米合兴镇二手房价格（隆泰园）公寓价格：6000元/平米联排价格：10000元/平米那么：如何在楼板价已定，价格空间不大的前提下，追求更高的绝对收益？合兴及市区的价格基本决定了本案的价格区间，在价格空间有限的前提下，提升项目收益是本案面临的一大课题。7核心问题如何精准化客户需求，在满足客户需求的同时追求项目最大的投入产出比？核心问题界定①客户需求精准化②最大化投入产出比8客户需求精准化主流产品分析客户调研深访9主流产品分析10阳光里程暨阳湖一号中联皇冠缇香世家君临新城主流产品分析本案合兴镇区域内目前无可参考项目，我们选取市区代表张家港城东、城西、城南板块目前主流产品的楼盘进行分析。暨阳湖皇冠11城西-中联皇冠占地面积12万方建筑面积24万方物业形态小高层、联体、双拼容积率2.0建筑风格西班牙绿化率50%主力户型141、174、181、226平米公寓均价13000元/平米项目开盘时间为2008年7月，三期于2011年6月开盘，在售三栋小高层，面积为141、174、181、226平米三种。目前公寓剩余90余套。已进入最后一期的销售环节。小高层报价在13000元/平米。周边道路交通车流量较少，同时周边学校较多，因此限制高声贝，噪音污染相对较少。周边依托张家港购物公园、省重点的梁丰高级中学等，文化、商业以及生活配套较好。在售城西代表项目，140-230平米大户型，西班牙风格，余量为90套左右，最后一期三期在售，均价13000元/平米别墅区12181平米4房226平米5房141平米3房174平米4房每个户型基本保证至少三个开间朝南，采光面较大；其中226平的大户型有五个开间朝南。140平米的三房占60%以上。别墅户型主力面积在350平米以上。城西-中联皇冠房型面积段（㎡）套数套数比三房104262.4%三房14167661.5%四房160444%四房174-1811089.8%五房22511610.6%联排272363.2%联排384464.2%双拼420464.2%双拼65210.1%总计1099100%13城西-阳光里程占地面积14万方建筑面积25万方物业形态小高层容积率1.78建筑风格ART-DECO绿化率40%主力户型127、142、185平米公寓均价11000-13000元/平米在售项目二期于6月25日开盘，小高层，面积为127、142、185平米三种。目前公寓剩余332套，小高层低区报价在11400元/平米，中高区为12400元/平米。车位售价为75000元一个。周边商业配套齐全，配套教育资源丰富。127-185平米户型为主，均价11000-13000元/平米、ART-DECO风格、目前余量为332套左右。14城西-阳光里程185平米4房142平米3房127\142的三房为主力户型户型常规，客厅位置利用率不高，有待改善小区景观绿化率40%，内部水景资源，售楼处样板段景观效果较好。房型面积段（㎡）套数套数比小三房12726042.5%大三房14226443.2%四房1858814.3%合计612100%15城东-缇香世家项目位置长途客运站对面占地面积5.5万方建筑面积15.8万方物业形态多层、小高层，高层，联排容积率2.2建筑风格公寓ART-DECO,别墅是意式绿化率32%开发商新东方置业主力户型公寓130-145平米，别墅375～460平米项目跟新长途汽车站仅一条马路之隔，紧邻梁丰生态园景区，属港城城东生态园板块，周边道路状况良好，但配套稀少。项目于6月5日开盘，推出高层、小高层、联院类独栋别墅共288套房源，其中公寓270套，有约130-145平米的三房，180左右的四房，主要是以130～145平左右的三房为主；别墅18套，面积在370-460平米。目前公寓剩余69套，主要集中在小高层房源里，别墅为1套。130-145的三房，ART-DECO风格的公寓，意式风情的别墅，背靠80公顷的梁丰生态园景区16城东-缇香世家公寓房型面积段（㎡）套数套数比三房126-129135%三房139-14214855%三房130-1359635%四房180135%合计270100%户型特点：供应产品主要集中面积段在130～145平米的面积段之间，以三房为主。三面朝南，约11米宽阔的采光尺度，采光效果好客厅的面宽在4米以上赠送入户花园和空中花园销售均价：高层报价在11000元/平米，小高层为12800元/平米，别墅为15500～20000元/平米左右。B2约130-142平米G2约139-145平米17城东-君临新城项目位置人民东路和东苑路交界占地面积12万方建筑面积35万方物业形态高层容积率2.3建筑风格欧陆地中海风格绿化率82%开发商张家港市新城置业主力户型89～169平米新城置业又一力作，150米超大栋距，大面积中央水景，82%的超高绿化率，超大赠送空间89㎡112㎡127㎡163㎡169㎡193㎡该案是湖滨国际的升级力作，在原有基础上，继续进行品质的提升，树立其新城品牌在张家港的标杆性作用。150米的超大栋距、82%的超高绿化率、大面积水景，体现了该案的豪宅气度。灵动的个性空间，使产品具有很高的附加值。君临新城是新城集团在张家港市区，继湖滨国际的又一标杆力作，该案与本地块同处华昌路沿线，两项目将互相借力，双星闪耀。18城南-暨阳湖皇冠项目位置暨阳湖大道占地面积27927平米建筑面积96887.6平米物业形态高层商住楼容积率2.33建筑风格ART-DECO绿化率50%开发商沙钢宏润主力户型163～255平米总规划面积约27927平方米，总建筑面积96887.60平方米，共建商住楼3幢292套，其中两幢25层（1-2幢）、一幢18层（3幢）；三幢建筑扇形排布，采用ACT-DECO外立面，与周围项目相比，突显其品质感；项目毗邻暨阳湖，具有得天独厚的景观资源；受楼层和景观影响，该项目前的销售均价的梯度也比较大，均价范围在15000元/平～30000元/平之间。1幢2幢3幢毗邻暨阳湖，景观资源优越；ART-DECO的外立面；商办性质的公寓19房型面积段（㎡）套数套数比一房784013.70%二房1636221.23%三房2055217.81%四房245-2559131.16%4+1房28020.68%5+1房3454515.42%合计292100%项目房型设计突显豪宅气质，一梯一户或两梯两户设计，双入户方式，入户玄关，除一房和两房外，主次卧均附带独立卫生间和更衣室，增加私密性和最贵感；项目房型与张家港其他高层相比，户型明显偏大，从而扩大了各功能区的尺度，体现其舒适的特性；4+1房户型4房户型该项目为区域内高端高层项目，但其用地性质为商业办公，使其在使用年限和付款方式上受到一定影响。该项目的销售情况不甚理想，自2010年开盘以来，目前仅成交81套，去化率为28%，主要成交的面积段是在78平米左右的一房和163平米左右的两房，以及少量245～255之间的四房。城南-暨阳湖皇冠20城南-暨阳湖壹号项目位置暨阳湖大道占地面积23万方建筑面积15万方物业形态叠加，联排，双拼，类独栋容积率0.6建筑风格西班牙风格绿化率56%开发商沙钢宏润主力户型330～440平米“环水双轴自由式”整体布局，外湖内河双水景循环系统，内部水系面积达3.5万㎡；7个性格鲜明的景观组团；6重庭院设计：大地庭院、架空层入户庭院、观景大平台内置式趣味庭院、屋顶露台、车库园艺庭院；人车完全分流。张家港顶级别墅豪宅，西班牙风情社区；330-440平的联排别墅；依托暨阳湖，拥有优越的水景资源21房型面积段（㎡）套数套数比叠加291-3139221%联体330-44026261%双拼450-5404811%独栋593-600317%合计433100%地下室1层平面2层平面3层平面户型特点：供应产品主要集中在联排，占比61%，面积在330-440平米；大面宽设计，达8.2米以上；赠送地下室100㎡左右；销售均价：目前联排别墅的销售均价为32000元/平米左右，独栋为43700元/平米左右。联排别墅平面图城南-暨阳湖壹号22主流产品分析项目名称物业类型建筑风格主力面积段（平米）均价（元/平米）阳光里程小高层ART-DECO公寓127-18511000-13000中联皇冠小高层、联排、双拼西班牙公寓140-230联排270-420公寓13000缇香世家多层、小高层，高层，联排ART-DECO、意式公寓130-145联排375-460高层11000、小高层12800、别墅15500-20000君临新城高层欧陆地中海公寓89-169待定暨阳湖皇冠公寓ART-DECO公寓163-34515000-30000暨阳湖一号联体，双拼，独幢，叠加西班牙联排330-440联排均价32000独栋均价43700西班牙地中海和ART-DECO建筑风格是目前张家港的主流风格，这两种风格外在形象展示力较强。户型面积设置较大，公寓以主力三房130-150平米的三房为主，辅配二房及四房，尤其二房更少，别墅主力面积段设置在330-420平米，以贴合当地高端人群住惯大户型的居住习惯另外作为公寓升级产品的叠加别墅以及多层花园洋房，并不属于当地主流产品，配置较少。以舒适型的大户型为绝对主力产品，公寓以大三房为主，别墅面积基本在300平米以上。23客户调研深访24本案目标客户以张家港锦丰新城本地客户为核心，以周边乡镇等地区高端客户为补充，争取市区外溢客户。合兴镇、锦丰镇本地客户来源：本地私营业主，个体经营户、高级公务员、沙钢等企业中高级管理者。补充客户乐余、南丰、大新镇等乡镇客户来源：周边乡镇企业中高层管理者、私营业主。争取客户市区导入客户来源：市区外溢客户或产品追随客户。