万科销售前风险控制的199个检查点

万科销售前风险控制的199个检查点ContentsPage目录页万科售前风险控制篇第一章万科售后逾期付款风险控制和处理规范第二章3万科为什么地产开发30年没有遇到过大的危机？难道有神助？非也.得益于万科完整的风险地图体系.万科的风险地图.涉及房地产全生命周期的320多个环节.其他房企的风险管控.相比万科.简直就是裸奔上阵.......限于篇幅.今天分享的是：万科营销环节的199个风险控制点.望大家学习借鉴！第一章万科售前风险控制篇6第一章万科售前风险控制篇第一节土地使用权转让合同检查点1.是否已取得完整土地权利.是否有摘牌成交确认书（挂牌土地）、土地使用权出让合同（土地使用权转让合同）、土地证；2.合同中规定的建设指标（容积率、绿化率等）以及配套建设指标（如会所、居委会用房、物业管理用房、民警室等）.公司是否按其规定报批复及建设；3.如未按合同规定设计或报建的.要否承担违约等责任.应否取得出让人的特别许可；4.土地出让合同规定的公司其他义务.有无违约风险；5.闲置和延期开发风险：合同有无规定按期开发.有无对开发及竣工时间均作要求？公司的开发行为有无违约风险？尤其关注有无土地闲置风险；6.限价房特别关注：出让合同中的所有特别约定.能否按约定履行.实际设计、施工方案及对外宣传、承诺是否与其一致。包括.有关设备和材料的规定：包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具.这些东西的品牌、型号、性能；7.如果以上特别规定未能履行.是否应取得出让人的许可。7第一章万科售前风险控制篇第二节其他合作协议书检查点如通过合作等方式取得土地.则审核合作协议中有关土地及与销售有关的相关规定。8第一章万科售前风险控制篇第三节土地使用权证检查点1.证件是否已取等。2.土地使用权有无抵押.如有抵押.有何措施保证即时解除？3.土地使用权如果被抵押且销售时不能解除.销售时有无采取对应措施告知购房人？4.土地使用权对应的土地使用年限、用途.是否是销售合同及销售宣传对应.有无宣传错误？5.土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应.有无宣传错误？6.土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？7.物业管理合同中确定的物业管理区域与土地证确定的红线是否有冲突？9第一章万科售前风险控制篇第四节建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证检查点1.是否已按时取得证件？2.证件是否为临时.是否已过期限需要更新？3.许可的建设范围是否与我们实际建设范围一致？4.工程施工是否符合土地出让合同对项目完工要求？（1）施工总包合同1评估公司是否完整地保存了招投标资料、对投标人有无做资质考察、总包人有无合法资质。（2）对同一工程内容.对比阴阳合同的实质性条款是否一致.包括合同价款、计价依据、保修期等重要内容（3）阴阳合同不一致的.判断效力及公司风险.评估要否再采取相应的应对措施（4）有无对分包、转包、劳务分包作限制性约定及责任的分配约定？（5）合同竣工时间、保修期等是否与房屋销售合同不一致.公司有无违约风险或其他风险？10第一章万科售前风险控制篇第五节设计委托合同检查点1.设计人有无合法资质？2.项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致11第一章万科售前风险控制篇规划要点批复、公建配套批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图检查点第六节1.规划设计要点有无与土地出让合同约定不一致处？如有.有无与土地出让方特别协商取得其同意？公司有无风险及如何应对？2.设计要点是否有违反法律法规或国家行业规范的强制性要求？3.重点关注1：物业服务用房.规划批复如未明确面积的.规划设计有无考虑此房？面积及位置是否符合国家及地方法规规定？4.重点关注2：楼间距等可能符合国家规范.但仍有侵犯相邻权的风险。5.重点关注3：餐饮等商铺的规划设计是否符合国家规范？6.重点关注以下事项：拟建设及宣传比例与规划要点比较.有无变化？有无不按规划建设或宣传错误的风险？7.重点关注1：配套.包括学校、会所、公共娱乐健身会所.老年活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、等等.其面积、位置。8.重点关注2：车位.包括车位数、车位比例、车位分布。12第一章万科售前风险控制篇9.重点关注3：不利因素.变配电房、水磊房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无。10.重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标；包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。11.重点关注5：绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。12.如出现以上不一致.是否已有风险应对方案.是否已考虑更改规划设计批复？如要更改批复.会否涉及到对前期已购房业主的违约？13.如出现以上不一致.如是首期销售且合同还未签署.则有无考虑针对错误宣传在销售合同中特别纠正？14.规划变更：有无前后规划设计变更？15.如有.实际施工和建设计划有无对应调整？16.如有.对外宣传及拟签署的法律文件有无特别对应调整？13第一章万科售前风险控制篇第七节代征代建用地检查点1.是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？2.如有.公司的相关义务有无按时履行？3.如有.相关费用有无需要业主承担.如需要.在何处取得业主同意？4.如有.公司后期在宣传中有无正确告知业主？5.是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据的情形？14第一章万科售前风险控制篇第八节学校、医院、公交等各类配套设施合作合同检查点1.合同、批复等确定的事宜是否与规划设计相符合？2.合同、批复等确定的事宜是否与对外宣传、向业主的承诺内容相符合？煤气、水、电、电话、宽带网络、有限电视等基础设施设备配套合同1能否按计划建成.销售合同确定的时间与此是否对应？15第一章万科售前风险控制篇第九节环境影响评估报告（环评报告、环评批复）检查点1.项目是否取得环境评估报告和立项报告2.重点关注批复中的建议3.公司的设计、施工有无按建议操作？4.重点关注1：项目噪声测试是否达标？公司有无计划按建议采取防噪、降噪措施？5.重点关注2：项目是否有特殊情节.如文物保护区.有无特殊要求。16第一章万科售前风险控制篇第十节节能批复检查点1.节能报告及批复中的数据.公司是否按此施工？2.公司对外公示的节能数据.是否与批准合格的节能批复一致？地名批复1有无取得地名批复？3.被批准的地名是否有侵犯他人注册商标及其他合法权益的风险？4.公司在确定地名前有无查询上述风险？5.公司对外使用的项目名是否为批复的地名？有无不规范使用之情形？17第一章万科售前风险控制篇第十一节白蚁防治检查点1.是否属于白蚁防治区？2.如是.有无签署白蚁防治合同？合同内容是否符合国家规定？商品房预售许可证1在销售前是否确保可取得该证？3.该证许可销售的范围是否与开盘范围一致？4.开盘时间是否在取证后10日内开盘？如不是.则开盘有无被行政处罚之风险？18第一章万科售前风险控制篇第十二节选聘物业管理人检查点1.当地有无明确要招投标.公司有无按规定执行2.中标人是否具备相关资质.有无违反风险3.物业服务合同是否已按规定备案4.物业服务各项收费有无违反当地规定。5.物业管理区域确定得是否合适19第一章万科售前风险控制篇第十三节认购书风险检查点1.解约责任的约定是否有风险2.是否体现集团三天无理由退订内容3.委托他人代理的,代理手续是否齐备4.第三人付款的,付款手续是否有风险5.所附的身份证件是否齐全、处于有效期20第一章万科售前风险控制篇第十四节商品房买卖合同风险检查点1.项目名称是否和地名命名批复一致。2.土地使用年限是否和土地证一致。3.土地用途是否和土地出让合同、土地证一致。4.涉及技术要点的是否和批准规划一致。5.建筑结构形式是否和工程规划一致。6.层高的约定是否与交付标准一致。7.规划变更责任是否明确合理。8.交房条件是否具备可操作性。9.配套交付时间是否在配套工程完工之后。10.交房时间是否早于施工总包房屋竣工和配套工程完工时间。11.产证办理时间和义务约定是否合理。12.是否欠缺关于双方权利义务的主要条款。13.是否存在有重大风险的单方解约权条款。14.是否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款”。15.涉及合同另行备案的.备案内容是否和合同一致。21第一章万科售前风险控制篇第十五节商品房买卖合同风险检查点1.项目名称是否和地名命名批复一致2.土地使用年限是否和土地证一致3.土地用途是否和土地出让合同、土地证一致4.涉及技术要点的是否和批准规划一致5.建筑结构形式是否和工程规划一致6.层高的约定是否与交付标准一致7.规划变更责任是否明确合理8.交房条件是否具备可操作性9.配套交付时间是否在配套工程完工之后10.交房时间是否早于施工总包房屋竣工和配套工程完工时间11.产证办理时间和义务约定是否合理12.是否欠缺关于双方权利义务的主要条款13.是否存在有重大风险的单方解约权条款14.是否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款”15.涉及合同另行备案的.备案内容是否和合同一致22第一章万科售前风险控制篇第十六节卖合同补充条款风险检查点1.对于不同用途的房屋土地使用年限的约定.是否需要作出补充约定2.正文欠缺关于双方权利义务的主要条款的.补充条款是否有约定3.对重大的红线内外不利因素是否列入补充条款4.是否将红线内、外不利因素提示作为合同附件5.语言表达是否存在歧义.可能得出对我方不利的结论6.关于会所、学校、幼儿园、车位的所有权约定是否准确.符合《商品房买卖合同补充条款指引》《商品住宅小区车位权属问题的法律指引》7.关于庭院、露台、地下室等部位的权益约定是否准确.符合《商品房买卖合同补充条款指引》要求8.公司承担阶段性担保责任的.对按揭客户办证是否有约定9.约定代收费或预交费用的,约定是否合法、合理10.分期建设的.对于配套等的分期交付是否有补充约定11.前期宣传有误的.补充条款是否有更正说明12.是否符合集团《商品房买卖合同补充条款指引》的其他要求23第一章万科售前风险控制篇第十七节买卖合同附图风险检查点1.涉及使用功能的.名称标识是否准确2.附图是否全部为商品房买卖合同项下内容3.是否和宣传、设计、施工标准一致24第一章万科售前风险控制篇第十八节商品房交付标准风险检查点1.是否有不准确或夸张的修饰用词2.涉及保修期的.保修期约定是否有依据3.是否和宣传、设计、施工标准一致25第一章万科售前风险控制篇第十九节小区平面图风险检查点附小区平面图的.平面图是否和最终规划一致。26第一章万科售前风险控制篇第二十节前期物业服务合同风险检查点1.前期物业服务人是否合法产生2.合同的签订形式是否符合集团《关于物业公司与业主、开发商签订有关法律文件的指引》的要求3.物业管理费的约定是否合法4.代收费用约定是否合法、合规、合理5.对共有部分经营收益是否有约定.约定是否合法6.物业管理明细是否有与7.是否符合集团《关于适应物权法要求调整物业服务相关文件及流程的通知》27第一章万科售前风险控制篇第二十一节临时管理规约风险检查点1.合同的签订形式是否符合集团《关于物业公司与业主、开发商签订有关法律文件的指引》的要求2.项目名称是否和地名命名批复一致3.同时存在商业和住宅业主的,公约内容是否全面覆盖4.内容是否符合集团《关于适应物权法要求调整物业服务相关文件及流程的通知》的其它要求28第一章万科售前风险控制篇第二十二节售楼书、户型图、海报、宣传单页内部销售百问等风险检查点1.使用项目名称与批准地名是否一致。2.售楼书、户型图、海报是否有印刷日期。3.售楼书、海报、报刊广告是否有广告为要约邀请的提示语.内容是否准确.字体、位置是否醒目。4.是否注明开发商的名称。5.对万科商标的使用是否规范。6.委托代理公司销售的.是否注明代理公司名称。7.预售广告是否注明预售