信德成：南京、上海城市综合体案例

南京城市综合体案例本报告是严格保密的。2夫子庙商圈下关商圈3珠江路商圈湖南路商圈夫子庙商圈156汉中门商圈河西商圈4新街口商圈2地铁1号线地铁2号线编号项目名称1鹏欣水游城2南京19123大观天地4万达广场5绿地广场6绿地洲际酒店南京主城区包括如下七个重点商圈，主要城市综合体项目均在所述商圈的核心位置商圈所属行业主要商家新街口商圈百货业新百商场、东方商城、中央商场、金鹰百货、德基广场、大洋百货、新街口百货零售业家乐福大行宫店、沃尔玛新街口店金润发鼓楼店、苏果马标店湖南路商圈百货业苏宁银河、苏宁环球、山西路百货、太平洋百货、金山大厦、金鹰百货其他沃尔玛、北京华联、狮子桥美食一条街珠江路商圈百货业新世界百货、金鹰天地店、崇光百货IT业拥有全国、华东以及苏皖等级别的IT产品总代理200多家下关商圈综合麦德龙超市、金钱豹、金逸国际影城、大观视界酒店、亚洲蕉叶、万宁超市汉中门商圈百货业金鹰奥特莱斯商场夫子庙商圈百货业水游城、环北、夫子庙市场、金桥、玉桥、鑫桥批发市场河西商圈零售业欧尚、苏果、世纪联华、北京华联、麦德隆、家乐福南京本报告是严格保密的。3南京鹏欣水游城——以“时间型消费”为设计理念，先让人感动、让人停留，进而促进“非目的性消费”继而盈利的多业态、多元化主题景观购物公园区位图项目技术指标占地面积：26,770㎡建筑面积：167,333㎡其中，购物中心：9.8万㎡（地下2层，地上5层）；14层酒店（洲际假日酒店）；13层酒店式公寓停车位：860个开发商：上海鹏欣集团总投资：15亿元开业时间：2008年8月项目简介区位：位于建康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京市商业集群新街口2公里。定位：南京水游城是融商业购物、影视娱乐、餐饮、酒店等诸多功能于一体的超大型主题景观购物公园。特色：以流动的水为主体景观，一个类似公园的购物中心；商业业态以时尚、新潮为主流；“广域性时间型”消费的商业设施。建筑构成：整个建筑地下4层，其中地下商业2层；裙房商业5层；一栋14层四星级酒店；一栋13层酒店式公寓；停车位860个。入口外立面封闭式设计酒店公寓商业水游城南京1912大观天地万达广场绿地广场洲际酒店本报告是严格保密的。4南京水游城南京1912大观天地万达广场绿地广场洲际酒店商业地产的主流模式经历了第一代的供销社商业模式、第二代的百货商业模式到第三代的ShoppingMall，而水游城项目开启了中国第四代商业模式的序幕，即“城市生活休闲中心”第四代商业模式：第四代城市生活休闲中心模式是建立在ShoppingMall（购物中心）和LifestyleCenter（生活休闲中心）基础上的一种新的商业模式，在规模上更接近Mall，在理念上和美国的LifestyleCenter更接近，融合了两种商业模式，但不是简单的照搬或叠加，是结合项目自身特点和对商业市场的理解而做出的一种创新思路。第四代商业模式强调体验式消费，即“时间型消费”的理念，在满足人们一站式购物需求的同时进行升级。对于第四代商业模式而言，购物已不再是其首要功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。“时间型消费”理念：时间型消费，与体验式购物类似，它是超越普通一站式理念，不仅在商品上满足一站式的要求，还通过建设广场、花园和水溪，将超市、大型专卖店、餐厅、美食广场等商贸功能，影院、KTV等娱乐功能，美容、溜冰场等休闲功能融为一体，使消费者能够并愿意长时间滞留，并由此带来轻松心情的消费。非目的性消费：与目的性消费相反，非目的性消费是指消费者的购买动机和购买行为没有任何的目的性或没有任何的提前预知，在某些外在因素（环境、气氛等）的诱引下而产生的一种冲动性消费。本报告是严格保密的。5南京综合进店品牌、店铺规模、业态比重等考量因素，水游城相对于其他传统商圈，达到了约60%的差异率，使得客群表现出更大的广域性和循环性商业规划主力店及主力品牌：横店影视电影城、H&M、UNIQLO、SEPHROA、ZARA、小南国、星巴克、华联BHG城市超市、MUJI等业态比例：大量增加了娱乐和生活功能，零售业务有所减少；购物零售占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他生活服务（如美容美发）占5%，让消费者停留的时间更长，消费的心情更愉悦。创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合：根据客户需求，将关联性商品放在一条线上，比如某一层楼既有鞋也有包，还有饰品、饮料等，或某一层楼既有年轻妈妈的服装，也有童装。创新商家组合——去主力店，增功能店：对于购物中心，多数开发商开业采用类似万达的大主力店模式，但这种模式投资商损失了一部分长期物业的成长。水游城实行去主力店操作，增加中型特色功能店。各楼层业态及品牌组合B2层：家庭娱乐+大型运动品牌店（运动宝贝、HANGTEN、BHG超市等）B1层：多种类商铺或餐厅（雪咖吧等）F1层：成熟时尚服饰(LEVI’S、H&M等)F2层：生活方式（百丽、UNIQLO等）F3层：儿童+家庭生活（LEE、电玩等）F4层：影院+游戏天地+生活体验+主题餐厅（横店影城、创意宝贝等）F5层：多国餐馆（小南国、锦式等）效果图水游城南京1912大观天地万达广场绿地广场洲际酒店本报告是严格保密的。6南京水游城南京1912大观天地万达广场绿地广场洲际酒店流动的水是水游城项目的灵魂和主体景观，通过人工景观运河贯穿整个购物中心，串联和勾勒项目所具备的购物、休闲、娱乐等所有功能贯穿购物中心的人工景观运河运河中间有清爽的喷泉阵列运河的某节点有不规则的大水池河道内装饰小品经常更新，给顾客带来新鲜感备注：以运河水系作为主题，非常有特色，但是也有可能带来了管理上的难度，增加后期管理费用的支出，比如春夏有防潮的问题等。本报告是严格保密的。7南京1912——“昔日总统府邸，今朝城市客厅”南京区位图项目技术指标占地面积：约32000㎡建筑面积：约40000㎡停车位：约800个，其中地下140余个开发商：南京一九一二集团运营管理：南京东方三采投资顾问有限公司总投资：6亿元开业时间：2004年12月项目简介区位：位于南京市长江路与太平北路交汇处，毗邻南京著名景区总统府，距新街口步行约10分钟路程。整体定位：“南京1912”是集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会于一体，文化品牌于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的最佳展示区。客群定位：消费人群锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务人士及游客等。特色：民国风格建筑；历史文化与时尚的完美结合。建筑构成：由17栋民国风格建筑群与“共和”、“博爱”、“新世纪”、“太平”4个街心广场构成。水游城南京1912大观天地万达广场绿地广场洲际酒店本报告是严格保密的。8南京1912在商业规划上主要包括A区的时尚休闲生活区、B区的主题餐饮酒吧区以及二期开发的商务洽谈区南京B区：主题餐饮酒吧区A区：时尚休闲生活区总平面图二期商业规划A区——时尚休闲生活区：以国际品牌咖啡馆，甜品店，茶艺馆、美容SPA及美味精致异国餐饮名店等休闲餐饮为主，以珠江路，中山东路的白领上班族群及观光游客为主力消费对象。主力品牌包括：星巴克、五十年代厨艺馆、民国大公馆、鹿港小镇等。B区——主题餐饮酒吧区：以异国情调餐饮及大、中型主题酒吧为主，而消费的人群则多为白领、外商及公务人员，消费目的以晚上应酬为主。主力品牌包括：乱世佳人、蓝色轨迹、罗森堡、乌克兰风情吧等。二期——商务洽谈区：主力品牌包括：粤鸿和1912、九佰锅等街心广场：共和广场、博爱广场、太平广场、新世纪广场业态分布图商业业态构成比例：酒吧：31%中餐：8%西餐：19%茶、咖啡：8%辅助：34%水游城南京1912大观天地万达广场绿地广场洲际酒店本报告是严格保密的。9南京水游城南京1912大观天地万达广场绿地广场洲际酒店附：南京1912的历史背景、文化底蕴介绍南京的民国文化：南京历史悠久，作为六朝古都,十朝都会，国家历史文化名城,有三大富有特色的文化:即六朝文化、明文化、民国文化。其中民国文化的核心就是民国建筑，在民国建筑史上占有重要地位。中华民国以南京为首都，因此南京的民国建筑不仅反映了当时社会的特点，也记载了南京历史的曲折变迁。民国建筑的特点：民国建筑是特定历史时期中外建筑艺术的缩影，一般为砖混结构，建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。因为这个结构优势，民国建筑往往能延伸使用空间、降低建造成本，也因此有着优秀的性能。从建筑师的创作活动上看，这一时期几乎集中了当时中西著名建筑师的全部智慧。他们的设计经验与手法至今仍常被许多建筑师借鉴。民国文化与民国建筑：民国时代的中国人正在渐渐的走向世界，中西合璧的讲究有很多，恰巧当时的美国房屋设计业的潮流也就是古今结合。所以当时南京的城市建筑是中西兼容，力图寻求适合于中国民族文化的现代建筑，或是中国宫殿式与传统建筑形式的继承，或是西方古典建筑形式与殖民时期风格的移植。在类型方面一应俱全，大型行政建筑、大型纪念性建筑、文教建筑、天主教与基督教建筑、公共建筑、商业建筑、体育建筑、里弄住宅、新式住宅、使馆建筑、工业建筑等等，都在中国建筑史上占有重要位置。民国建筑的价值：民国建筑的价值不仅体现在它是中西兼容的优秀建筑设计，因为它本身就是一部无言的历史，是历史的见证物，更重要的是它的资治、教化功能上。俗话说，建筑是凝固的历史，是时代的缩影。南京城内的一座座民国建筑，就像一部部无言的书，有形的画，凝固的音乐，哲理的诗，无时无刻都在向人们诉说流逝的历史。尽管民国年间的风云人物相继作古，但他们的后代或居住在大陆，或寄居在台湾，或侨居在欧美，他们都有强烈的怀旧情节，都有叶落归根的愿望。而南京作为昔日民国的首都，是他们的祖辈、父辈甚至是他们自身曾经生活和工作过的地方，对于他们具有非同寻常的吸引力和号召力民国文化与南京1912：南京1912毗邻“总统府”，而南京“总统府”是孙中山先生1９１２年１月１日宣誓就任中华民国临时大总统所在地，与总统府毗邻的民国建筑群具有深厚的历史文化底蕴。在这里兴建既有历史文化特色又具现代时尚风采的休闲、文化商业中心，就是要将“南京１９１２”打造成一个中西合璧、时尚互融、文化精彩，可与上海“新天地”相媲美的现代城市客厅。本报告是严格保密的。10南京南京大观天地——中国首座商业功能与园林景观、文化遗产完美结合的主题购物中心，南京外滩五星级购物中心区位图效果图项目简介区位：位于南京市下关区商业中心建宁路300号，紧邻国家4A级景区——阅江楼。整体定位：中国首座“山、水、城、林”主题购物中心。客群定位：拥有一定经济能力及支配权，追求品牌和享乐的小资及中产阶级人群、旅游客户群体、周边一小时车程内的消费人群。特色：设置“天街”等观光台，充分利用周边优美风景及舒适环境；设置“地街”，形成特色餐饮街区；融合众多典型特色的明朝文化为蓝本。构成：地下二层为车库，地下一层为商场，地上一层、三层对外销售，地上二层对外出租，四、五层为开发商自己打造的四星级酒店。项目技术指标占地面积：36,000㎡建筑面积：100,272.6㎡其中，主力百货约10000㎡，大卖场约8000㎡，酒店150个标准客房。停车位：1200个，其中地下停车位600个开发商：南京图腾置业发展有限公司物业公司：南京苏宁物业管理有限公司开业时间：2010年4月水游城南京1912大观天地万达广场绿地广场洲际酒店本报告是严格保密的。11南京南京大观天地是以餐饮、休闲、娱乐等目的性消费为主，同时带动圈内零售业态的大型综合休闲购物中心作为一个大型综合的商业体，大观天地几乎涵盖了所有商业种类，即项目所突出的4大业态：大型生活超市+大型品牌餐饮+四星级酒店+五星级影城（超市、餐饮、酒店宾馆、休闲娱乐）；同时，通过科学合理的规划及功能分区，项目具备鲜明的特色即：美食街+影城、KTV+儿童馆+鞋文化馆+异域风情韩国馆+运动体验馆。B2层：大型综合