2017-CPA《税法》笔记-第7章-房产税法、契税法和土地增值税法3节

2017CPA税法第七章房产税法、契税法和土地增值税法第七章房产税法、契税法和土地增值税法•第一节房产税法•第二节契税法•第三节土地增值税法322第三节土地增值税法土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。323一、纳税义务人和征税范围•（一）纳税义务人：土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。•（二）征税范围（掌握）•1.基本征税范围•（1）转让国有土地使用权；•（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；•（3）存量房地产买卖。•2.特殊征税范围（掌握）：应征、不征、免征324属于土地增值税的征税范围的情况（应征）•（1）转让国有土地使用权•（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售•（3）存量房地产买卖•（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）•（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）•（6）改制重组中房开企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化的•（7）合作建房建成后转让的325不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）•（1）房地产继承（无收入）•（2）房地产赠与（对象有限定，无收入）•（3）房地产出租（权属未变）•（4）房地产抵押期内（权属未变）•（5）房地产的代建房行为（权属未变）•（6）房地产评估增值•（7）改制重组中，与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立中房地产权属变化326免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）•（1）个人之间互换自有居住用房地产•（2）合作建房建成后按比例分房自用•（3）国家征用收回的房地产•（4）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的•（5）企事业单位、社团及组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的327企业改制重组土地增值税政策•（1）非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。•（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。•（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。•（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。•（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。•（6）企业按有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。328企业改制重组“取得土地使用权所支付的金额”的扣除：原取得方式扣除金额出让或转让改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用国家作价出资入股该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格不能提供作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准文件和批准的评估价格的，不得扣除329土地增值税与增值税、契税征税范围的对比具体情况土地增值税征税范围契税征税范围增值税征税范围国有土地使用权出让不是是免税土地使用权的转让是是是房屋买卖（含以房产抵债、投资、买房拆料或翻建新房等视同房屋买卖行为）是是是房屋赠与（含获奖、继承方式）赠与直系亲属、承担直接赡养义务人以及公益性赠与、继承不是，上述以外均是法定继承不是，除此之外均纳税赠与直系亲属、承担直接抚养义务人或赡养义务人以及继承、受遗赠免税，上述以外均纳税房屋交换是（个人交换居住用房，经核实可免税）是（等价交换免税）是3210二、税率（★★★）级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%~100%的部分4053超过100%~200%部分50154超过200%的部分6035土地增值税采用四级超率累进税率，是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。3211三、应税收入与扣除项目（★★★）：应税收入•纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。•房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：土地增值税应税收入＝营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入3212三、应税收入与扣除项目（★★★）：扣除项目•１.取得土地使用权所支付的金额——适用新建房地产转让和存量房地产转让，包括：地价+获取时按国家规定缴纳的费用（契税）•２.房地产开发成本——适用新建房地产转让，包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。•３.房地产开发费用——适用新建房地产转让，包括：•利息（超期利息、超标利息及罚息不得扣除）+[１+２]×5%以内•或：[１+２]×10%以内（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的）3213三、应税收入与扣除项目（★★★）：扣除项目•４.与转让房地产有关的税金——适用新建房地产转让和存量房地产转让，包括：城建税、两个附加、印花税（房地产企业转让新建房除外）•５.财政部规定的其他扣除项目——适用房地产开发纳税人的房地产开发行为，包括：[１+２]×20%•６.旧房及建筑物评估价格——适用存量房地产转让•评估价格＝重置成本价×成新度折扣率•或：购房发票所载金额×[1+5%×售买年限加计扣除]3214可扣除税金企业类型转让环节可扣除税金详细说明房地产开发企业2016年5月1日前：（1）营业税（2）城建税、两个附加（1）销售自行开发的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于转让时缴纳的印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独再扣除2016年5月1日后：目前暂可扣城建税、两个附加（1）“营改增”后，转让房地产取得的收入为不含增值税收入，因此转让环节税金中不必重复扣除收入中已不包含的增值税（2）“营改增”后，印花税在“税金及附加”中核算，不再体现在管理费用中，但是否可以单独扣除政策不明确非房地产开发企业2016年5月1日后：（1）印花税（2）城建税、两个附加印花税税率为0.5‰（产权转移书据）3215扣除项目分类归纳：房地产开发企业•（一）取得土地使用权所支付的金额•（二）房地产开发成本•（三）房地产开发费用•①利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内，或：•②[（一）+（二）]×10%以内•（四）与转让房地产有关的税金：城建税和两个附加（暂无印花税）•（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）：•[（一）+（二）]×20%3216扣除项目分类归纳：非房地产开发企业•（一）取得土地使用权所支付的金额•（二）房地产开发成本•（三）房地产开发费用•①利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内，或：•②[（一）+（二）]×10%以内•（四）与转让房地产有关的税金：①印花税；②城建税和两个附加。3217扣除项目分类归纳：各类企业转让存量房•（一）取得土地使用权所支付的金额•（四）与转让房地产有关的税金•①印花税；•②城建税和教育费附加、地方教育附加；•③不能取得评估价格而需按发票所载金额加计时，可单独扣除原买房时的契税•（六）房屋及建筑物的评估价格•①评估价格=重置成本价×成新度折扣率•②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%3218扣除项目分类归纳：各类企业转让未经开发的土地•（一）取得土地使用权所支付的金额•（四）转让环节的税金3219四、土地增值税应纳税额的计算（★★★）•（一）增值额的确定•1.通过转让收入减除扣除项目求得•2.纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。•【提示】评估价格可评估收入或成本。•纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费不允许在计算土地增值税时扣除。3220四、土地增值税应纳税额的计算（★★★）•（二）应纳税额的计算方法•1.计算土地增值税的步骤和公式•第一步，计算收入总额•第二步，计算扣除项目金额•第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额•第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数•第五步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数3221四、土地增值税应纳税额的计算（★★★）•2.项目配比计算方法•在纷繁成本费用项目条件中，只有已售（含视同销售、产权属于全体业主所有、无偿移交政府）房地产的地价成本和建造成本可扣除；未开发以及以开发未售的地价成本和建造成本不可扣除。3222五、房地产开发企业土地增值税清算•（一）清算单位•（二）清算条件•（三）非直接销售和自用房地产的收入确定•（四）扣除项目规定•（七）土地增值税的核定征收•（八）清算后再转让房地产•（九）清算后应补税与滞纳金3223（一）清算单位•（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；•（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。3224（二）清算条件•1.纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况•（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；•（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；•（3）直接转让土地使用权的。•2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况•（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；•（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；•（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；•（4）省税务机关规定的其他情况。3225（三）非直接销售和自用房地产的收入确定•1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。•2.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。•收入按下列方法和顺序确认：•（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；•（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。•【提示】税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。•3.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下——不扣除相应的成本和费用。3226（四）扣除项目规定：据实扣除•（1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。•（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。•（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企