同策_江苏苏州昆山清风华院南块地块产品建议报告_51P_XXXX年

清风华院南块地块产品建议报告二零一零年九月十日TOSPUR同策房产咨询·营销·代理2年后的城西市场…地块待售在售伯爵大地原冠军瓷砖地块金大元萧林路地块虹祺路前进路地块九扬香郡百乐门国际广场三水萧林金色森林清风华院人才专墅新华舍地块名称位置容积率面积开发商萧林路地块玉山镇萧林路北侧1.5200913金大元集团原冠军瓷砖地块虹桥路东侧、万步路北侧1.1259988历达有限公司（华润集团子公司）现有项目未来公寓供应金色森林、新华舍、三水萧林、伯爵大地、九扬香郡、百乐门国际广场约80万方合计约130万方2年后的“市场格局”未来供应二房：80-110㎡三房：120-140㎡复式：140-180㎡城西未来两年产品供应以公寓、洋房为主，别墅供应量不大公寓房主力户型集中在80-110㎡的两房和120-140㎡的三房产品类型金大元萧林路地块原冠军瓷砖地块虹祺路前进路地块伯爵大地人才专墅九扬香郡金色森林三水萧林别墅公寓洋房2年后的“产品格局”未来2年城西市场公寓产品供应预计达到130万方左右产品类型以80-110㎡的两房和120-140㎡的三房为主区域公寓产品发展严重同质化分析结论清风华院公寓产品成交客户分析公寓已购客户区域分析51%7%3%8%1%13%10%1%1%4%1%市中心城西城东城北城南乡镇上海苏州省内外省市台湾公寓已购客户职业分析14%26%2%18%5%7%2%2%5%1%1%2%0%15%政府机构制造业服务业企事业金融贸易自由职业销售医生教育律师房地产建筑工程广告传媒其他城西公寓项目成交客户以昆山当地改善型为主区域项目整体定位不高，以清风华院为例公寓成交客户职业分布主要集中在小私营业主、企事业单位、白领阶层客户，真正高端客户入住很少城西“公寓客户分析”2年后的城西市场≈2年前的城西市场区域红海竞争更加激烈！！！分析结论昆山城市生态豪宅跳脱区域红海竞争寻求差异化定位充分发挥区域优势原有产品全面提升吸引更多高端客户企业总裁CEO私营业主企业高管……依托森林公园天然景观资源大学城美国杜克大学登云大学……南侧地块“项目定位”突破当前瓶颈打造城西板块标杆产品建议价格初步测算市场分析及初步定位定位论证昆山市近5年人均GDP在全国百强县级市的排名年份2005年2006年2007年2008年2009年1昆山市昆山市昆山市昆山市昆山市2顺德市江阴市江阴市张家港张家港3江阴市南海市张家港江阴市江阴市4南海市顺德市常熟市太仓市常熟市5张家港张家港吴江市常熟市晋江市6常熟市常熟市晋江市绥芬河吴江市7萧山市萧山市绍兴市吴江市慈溪市8晋江市武进市慈溪市龙口绍兴县9武进市吴江市宜兴市绍兴市宜兴市10吴江市晋江市荣成市荣成市荣成市经济数据2009年人均GDP：昆山1.07万美元，上海1.1万美元、苏州1.32万美元昆山人均GDP连续5年位于百强县第一，与上海、苏州这些发达城市相比也毫不逊色昆山2005年-2009年GDP产值730932.01100015001750.0805001000150020002005年2006年2007年2008年2009年单位：亿元昆山2005年-2009年人均可支配收入1.681.92.22.482.7600.511.522.532005年2006年2007年2008年2009年单位：万元数据来源：昆山市统计局昆山的“实力”昆山2005年-2009年进出口总额332.19427.45534.35613.5618.601002003004005006007002005年2006年2007年2008年2009年单位：亿元昆山市近5年产业经济所占比重66.1%32.8%1.0%第一产业第二产业第三产业2009年昆山进出口总额在金融危机的影响下持续增长2010年前4个月，昆山市实现进出口总值256.7亿美元，同比增长64.1%昆山在保持制造业主体地位的同时也加快现代服务业的发展，创造更多高附加值的产品和服务数据来源：昆山统计局数据来源：昆山统计局昆山的“实力”经济数据昆山——江苏省经济发展的“风向标”昆山的“实力”独特优势“高速公路时代”转入“轨道交通时代”打造昆山15分钟生活圈、工作圈、经济圈依托与上海的地缘优势，借助“大浦东”、“大虹桥”，融入上海，辐射长三角大浦东大虹桥昆山已营业四星级及以上酒店20家，包括五星级酒店7家，多分布在CBD区相比昆山市区的人口数量星级酒店覆盖率相当高，且入住率居高不下昆山的发展和魅力吸引了众多的商务客和投资客昆山的“实力”星级酒店分布前进东路前进中路前进西路柏庐北路长江北路青阳北路青阳南路长江南路柏庐南路瑞士大酒店一醉皇庭君豪酒店新港湾锦江大酒店中信酒店鹏得酒店昆山的“实力”具备消费高端物业的基础昆山，中国最具经济竞争力的城市之一，吸引着世界各地及全国的大量资金、项目、人才过来投资或定居。作为长三角经济圈的重要城市，昆山日益受到高端客户的关注度和接受度。房地产数据昆山的“市场”成交量（万平方米）成交套数（套）成交均价（元/平方米）空置面积（万平方米）2009全年626.13627825819.1285.82008全年331.28272985268.04110.42环比增长率（%）89%130%10.46%—22.3%2009年商品房成交626.13万方，达到历史最高值，商品房空置面积、空置率同比下降昆山商品住宅价格从09年开始平稳上涨，价格涨幅的速率在逐步加大数据来源：昆山统计局5000伊始突破6000最高点7800单位：元/平方米2009年1月至2010.8昆山住宅价格走势突破700011个月3个月4个月2009年昆山整体市场表现7550项目名称项目图片当前报价销售情况天成佳园均价13000元/㎡前期推出大面积房源已售馨，三期后续房源预计在10年年底推出，均为大户型产品蓝海LaVíe均价12000元/㎡蓝海LaVíe前期推出房源已售罄，后续大面积房源预计2010年年底推出凯德都会新峰均价11000元/㎡凯德都会新峰已于6月10日开盘推出300余套精装房源，截至到6月底共销售去化200套左右，签约率也过50%上海裕花园均价12000元/㎡前期推出产品销售近80%，购买者多为投资客或养老者云湖御墅20000-30000元/㎡云湖御墅一期2009年8月开盘，共35栋独栋别墅，面积445㎡—786㎡，总价1000~2500万元，目前销量率过70%昆山的“市场”高端项目去化情况昆山的“市场”高端项目去化情况弘辉首玺推出1期1~4栋楼共619户，股东内定100套左右，已付大定（20~30万）100套左右实际签约（8月7日~9月19日）143套，成交均价13850元/平方米数据来源：昆山房产信息网数据截至：2010.9.19户型面积段（平方米）签约套数复式40064R178~200413R154~17242143212R125~13433主力成交段在150~200m2主力成交总价205~280万120m2左右的2房有一定市场需求昆山的“市场”高端项目去化情况昆山的“市场”高端项目去化情况弘辉首玺签约客户区域分析昆山市区昆山乡镇上海苏州其他弘辉首玺签约客户职业分析法人、股东企业高管政府机构自由职业其他弘辉首玺签约客户昆山当地客户占95%左右（大定未签、内部认购客户中昆山客户也占绝大多数）职业分布以企业法人、股东、高管占绝大多数，付款方式多为一次性、分期昆山的“市场”高端项目去化情况吉田国际广场2期3栋楼共299户，实际签约（7月17日~9月19日）101套，成交均价12800元/平方米户型面积段（平方米）签约套数4R2036165~178233R14030128302R11212主力成交段在128~178m2主力成交总价165~230万112m2左右的2房有一定市场需求昆山的“市场”高端项目去化情况注：326平米的户型一套未签昆山的“市场”市场上现有高端项目去化情况非常良好昆山客户对高端项目的认知和接受度非常高随着城市的经济高速发展，昆山房地产市场已进入整体提升开发档次的阶段具备消费高端物业的条件森林公园中央CBD花桥CBD昆山高端项目分布示意图•小虞河路森隆珑庭10栋（18万方）•东新街金鹰国际项目（30万方）•车站路玖珑湾项目（10万方）•长江路弘辉首玺（33万方）•长江路蓝海LAVIE二期（10万方）•中华园路中星项目（28万方）•中华园路吉田国际广场二期（25万方）暂时无单价过万的公寓项目•虹祺路地块（12万方）•中宇国际项目（25万方）•兆丰路凯德都会新峰（50万方）•徐公桥路上海裕花园（16万方）昆山的高端项目多分布在中央CBD区及周边，以昆山当地客为主花桥凭借独特的地理位置吸引了众多上海客户投资置业传统富人区的城西板块现没有真正意义上的高端公寓项目现有客户层次仅仅属于中等，与板块整体定位有差距分析结论高端公寓项目是目前城西板块的市场空缺高端客户对自然环境、生态健康生活的追求是永恒的主题昆山有高端市场的消费能力分析结论南侧地块城市生态豪宅定位可行产品建议价格初步测算市场分析及初步定位定位论证形成丰富的生态天际线同时确保沿森林公园空间尺度的宜人规划设计1、利用风向，规划上引入森林公园生态资源，降低社区内部温度和沙尘影响，提高社区内湿度。2、临近森林公园景观优势最强区域设置大户型景观房，建筑错落排布，保证森林公园景观视野最大化。3、入口结合中央景观及到达会所的路线，形成景观通道，组团间通过廊道呼应整体生态步道。4、社区完全人车分流。车行主入口层林包围，营造生态氛围，同时将活动交往空间和交通空间相隔离。5、提高园林绿化率，关注垂直绿化、遮阳、园林景观，一步一景，予人柳暗花明，豁然开朗之感。建筑设计外立面风格选用新古典主义风格，色彩上，整体暖灰色，底部基座色系加深，增强稳重感，上部色彩统一，营造大气、稳重感建筑单元间错落扭转布置，增强建筑天际线视觉感和建筑围合感，保证地面景观视野最大化建筑立面选用新古典主义风格，注重“三横三纵”空间层次、建筑对称布置，纵深感强对于3.3层高22层建筑，底部3层基座深入檐口、柱式设计，顶部3层结合电梯间形成退台错落空间，中间16层整体感强，结合窗、楼梯间整体框架设计错落扭转布置三横三纵新古典主义大气、稳重感建筑材料石材贴面真石漆铁艺细节灯柱细节新古典主义建筑底部干挂石材+中部段优质真石漆1、每3层建筑南向设置空中花园，联同外部生态绿色空间，形成立体景观。2、建筑底层架空，选用木质地板、种植红绿相间植物，布置新古典阳伞亭，营造泛会所氛围。4、临近森林公园一侧主卧或客厅位置选用八角窗设计，保证270°观景视觉享受。5、会所采用石材、玻璃相间的材质，以石材体现奢华，以玻璃衬托奢华的感觉。建筑细节底层架空结合欧式景观营造泛会所八角窗社区景观营造多层氧气净化森林公园—高大乔木—小区水系—低矮灌木—鲜花、草坪—建筑室内空中花园多层次空间景观，多层氧气净化（注重生态营造）景观营造：全灌移植、硬质铺地低于20%，以树木、鲜花为主、整个小区四季常绿、不同季节不同色彩通过主入口景观、围合空间（楼宇间节点小广场）、开放空间（中央景观），特别是主题水景等多重空间的组合，营造高低差、立体园林景观，提供不同层次和具有不同趣味的交流空间雕塑、路灯、水景、景观小品等建筑材料按照建筑本来的规则量身定制，与建筑融为一体，突显品质建议开阔中庭增加水景，如喷泉、跌水坡地等，作为景观亮点，动静结合，使景观更为灵动社区景观营造利用小区北侧、东侧道路做社区边界景观处理，使南、北地块整体化，营造同一社区印象在小区内做出一条“森林走廊”，环绕小区内部采用“人工造雾系统”，打造天然氧吧，小区内部公共区域加强生态气氛社区道路边界处理内外资源利用人工造雾四季各不相同森林走廊社区强识别性标识社区雕塑、景观小品、内部装饰等用吉祥的动物做为标志，反复使用小区入口抬高1.5米，采用递进式人行方案，归家仪式空间，将世间喧器置于脚下，实现“脱颖”的必然宅间组团：开敞草坪结合多层次自然式树丛，建筑隐于树丛之间，大隐隐于市，小隐隐于野的意境强调明显的区域种植特色，分别以春花、夏花、秋叶、闻果等