颐尚地产开发与经营课程设计

物管1101颐尚山庄项目可行性研究第1页《房地产开发与经营》课程设计课程设计题目颐尚山庄项目可行性研究。姓名邓庆艳学号P2205110102班级物管1101时间2014年11月物管1101颐尚山庄项目可行性研究第2页颐尚山庄项目可行性研究一、项目总说明（一）项目提出的背景1.企业未来3-5年的投资组合中包含此类项目。2.通过市场供需分析,南京商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。3.通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议（二）项目地址概况颐尚山庄,位于南京东郊25公里的汤山镇，周边有举世无双的阳山碑村，具有厚重明朝历史遗风的明文化村，世界瞩目的“南京猿人”栖息古溶洞，蒋介石别墅等。集碑、泉、洞、湖、寺为一体，融人文景观与自然风光为一体，独具特色。汤山位于南京以东24公里，总面积117平方公里，区位优势得天独厚，距禄口国际机场40公里，距南京新生圩港24公里，这里气候宜人、景色秀丽、山水相融、古迹众多、温泉喷涌、风物清嘉、果木葱郁、物产丰饶，无愧“物华天宝、人杰地灵”之美誉。这里是宁沪线第一镇，这里背依万里长江，面朝江南水乡，融合了古镇风韵与现代文明，蕴育着经济和社会事业的发展繁荣（三）可行性研究的目的为企业投资决策提供依据。（四）可行性研究的依据（五）开发企业简介二、市场调查与分析(略)（一）房地产投资环境的调查与分析（二）房地产市场状况的调查与分析三、规划设计方案（一）拟开发项目建筑工程规划设计要点1.同意在规划红线范围内进行规划设计。2.规划容量要求：容积率﹤1建筑密度﹤15%绿地率﹥50%3.建筑退让要求。4.组织好用地内外交通，做到人车分流。物管1101颐尚山庄项目可行性研究第3页5.按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会、小区活动中心、物业管理、配电房、停产库等设施不得漏项。中小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。6.统一进行室外绿化设计。7.认真进行建筑单体设计。8.规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得供电、供水、教育、消防、市容等有关部门的书面意见。9.报审图纸要求：（1）设计说明（含技术经济指标）。（2）总平面图。（3）主要建筑单体平、立、剖面图。（4）小区景观表现图（彩色）。（二）拟开发项目的规划设计方案根据颐尚山庄建设项目自身特征，结合南京市房地产市场的调查与研究，提出开发项目的规划设计方案。拟在该宗地块上进行多层住宅和独立别墅的建设。独立别墅可建35幢，每幢建筑面积为370平方米。多层公寓均为跃层式，每套建筑面积约为250平方米，可建264套。另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车位）。别墅、多层公寓建成后全部用于出售。方案的主要技术经济指标如表1所示。表1主要技术经济指标汇总表序号名称单位数量1规划建设用地面积m²1730002总建筑面积m²821802.1住宅面积m²789502.2公建设施面积m²25302.3地下停车场面积m²700物管1101颐尚山庄项目可行性研究第4页3建筑物占地面积m²141884建筑密度%8.25容积率0.486绿地率%757居住户数户299四、项目开发经营周期的确定本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期2年，商品房预售期为1年，具体开发经营周期安排见表2。表2项目开发经营周期横道图进度时间内容12345前期工作主体结构施工安装工程施工装饰工程施工室外工程商品房预售商品房现售五、项目投资估算投资估算依据为：1、国家建设部2000年9月发布的《房地产开发项目经济评价方法》和国家发改委、建设部2006年发布的《建设项目经济评价方法与参数》；2、国家及南京市对房地产开发项目费用取定的相关文件。3、南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。4、项目用地现状的调查资料。（一）项目投资、经营费用估算1、土地费用拟通过出让方式取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料，利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格约为8976万元。2、前期工程费表3前期工程费估算表序号项目元/建筑平方米物管1101颐尚山庄项目可行性研究第5页1规划设计费4.002建筑设计费25.003勘察费6.004临时供水、供电费3.005场地平整费5.00合计43.00则前期工程费为：82180×43=353.37万元。3、基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、路灯、环卫设施等建设费用。表4基础设施建设费序号项目元/建筑平方米1供电工程20.002供水工程12.003供气工程5.004排水、排污工程7.005道路工程5.006路灯工程5.007绿化工程5.008环卫工程2.009通讯工程10.00合计71.00则基础设施建设费为：82180×71.00=583.48万元。4、建筑安装工程费颐尚山庄的独立别墅和联排别墅均为框架结构，且具有一定的造型要求。参照南京市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以及造价指数，对本项目的建筑安装工程费进行估算。建筑安装工程费构成情况见表5。表5建筑安装工程费估算表序号项目建筑面积(㎡)单价（元/㎡）金额（万元）1住宅建安工程费789501250.009868.75物管1101颐尚山庄项目可行性研究第6页1.1结构工程费78950700.005526.51.2装饰工程费78950400.0031581.3给排水工程费7895050.00394.751.4电力照明工程费78950100.00789.52停车场建安工程费7001200.0084.00合计9952.755、公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费用。结合本项目具体情况，本项目公共配套设施建设费构成情况见表6。表6公共配套设施建设费估算表序号项目建筑面积单价（元/㎡）金额（万元）1会所18001200216.002物业管理用房55070038.503配电房1207008.404垃圾中转站606003.60合计2530266.506、开发间接费开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。根据本项目的情况，此项费用为0。7、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。以上述1～5项之和为基数，费率为2.5%。则管理费用为：（8976+353.37+583.48+9952.75+266.50）×2.5%=340.88万元。8、财务费用财务费用为1155.06万元，详见附表4。9、销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及物管1101颐尚山庄项目可行性研究第7页专设销售机构的各项费用。以上述1～5项之和为基数，费率为2%。则销售费用为:（8976+353.37+583.48+9952.75+266.50）×2%=409.04万元。10、开发期税费开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。开发期税费见表7。表7开发期间税费估算表序号收费项目依据数量收费标准总额（万元）1固定资产投资方向调节税02土地使用税03新建房屋白蚁防治费宁价房字(96)315号82180㎡2.3元/㎡18.90144市政公用基础设施配套费宁价费[2003]82号。82180㎡105元/㎡862.895发展新墙体材料专项用费宁财综[2002]707号。82180㎡10元/㎡82.186人防建设经费宁防办[2003]70号。82180㎡30元/㎡246.547供电工程贴费宁价工[2000]322号5500kva160元/kva888煤气建设费宁价工字[1998]513号299户2000元/户59.89自来水管网建设费苏价工字[1998]54号82180㎡26元/㎡213.66810教育地方附加费省委苏发[1994]6号82180㎡20元/㎡。164.36合计1260.1411、其他费用其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取、或根据工程建设惯例应发生的但未计入1至10项的费用。应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对房地产项目总投资构成中的其他费用进行估算。其他费用见表8。表8其他费用估算表序号收费项目依据数量(万元)取费标准金额（万元）物管1101颐尚山庄项目可行性研究第8页1建设工程标底编制费宁价房字（94）114号10802.731.2‰12.962建设工程标底审核费宁价房字（94）114号10802.730.3‰3.243建设工程招标管理费宁价房字（99）120号10802.730.3‰3.244建设工程质量监督费宁价房[2001]330号10802.731.2‰12.965建筑施工安全监督管理费宁价房字(97)453号10802.730.6‰6.486工程监理费10802.730.8%86.42合计125.3112、不可预见费根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算。不可预见费为：（8976+353.37+583.48+9952.75+266.50）×5%=1022.59万元。13、经营资金经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。考虑到此项目有预售收入，则经营资金为0。项目投资、经营费用构成见表9。表9项目投资、经营费用估算表单位：万元序号项目合计0123451项目总投资24139.279750.963159.965717.155511.201.1开发建设投资24139.279750.963159.965717.155511.201.1.1土地费用8976.008976.001.1.2前期工程费353.37353.371.1.3基础设施建设费583.48583.481.1.4建筑9952.71859.444505.543587.7物管1101颐尚山庄项目可行性研究第9页安装工程费571.1.5公共配套设施费266.5053.30106.60106.601.1.6开发间接费0.001.1.7管理费用340.8885.2285.2285.2285.221.1.8财务费用577.5364.17192.51320.851.1.9销售费用204.52102.26102.261.1.10开发期税费1736.34434.09434.09434.09434.091.1.11其他费用125.3154.7335.2935.291.1.12不可预见费1022.59255.65255.65255.65255.651.2经营资金0.002经营费用952.49572.50379.992.1管理费用170.4485.2285.222.2财务费用577.53385.02192.512.3销售费用204.52102.26102.26（二）项目总投资估算项目总投资（不含财务费用）见表10。项目总投资见附表1。表10项目总投资（不含财务费用）表单位：万元序号项目合计01231开发建设投资23561.749750.963095.85507.095172.8物管1101颐尚山庄项目可行性研究第10页1.1土地费用897689761.2前期工程费353.37353.371.3基础设施建设费583.48583.481.4建筑安装工程费9952.751859.444505.543587.771.5公共配套设施费266.553.3106.6106.61.6开发间接费01.7管理费用340.8885.2285.2285.2285.221.8财务费用1.9销售费用204.5284.784.71.1开发期税费1736.34434.09434.09434.09434.091.11其他费用125.3154.7335.2935.291.12不可预见费1022.59255.65255.65255.65255.652经营资金03