2016初级会计职称考试《初级会计实务》复习技巧第一章第8节(下)

2020/4/17第八节投资性房地产刘文桥150135827692016初级会计实务第一章资产一、投资性房地产概述投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。1、投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。（3）已出租的建筑物。（1）已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。【例1-103】甲公司与乙公司签署了土地使用权经营租赁协议，甲公司以年租金1000000元租赁使用乙公司拥有的10万平方米土地使用权，租期5年。自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权按照我国有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。【例1-104】丙公司为实施企业环保战略，决定将其电镀车间搬迁至郊区，原在市区的电镀车间厂房占用的土地使用权停止自用。公司管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。市区的这部分土地使用权属于丙公司的投资性房地产。（3）已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。2、不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产。（2）作为存货的房地产。（1）自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产企业生产经营用的土地使用权属于无形资产【注意】企业出租给本企业职工居住的宿舍，属于间接为企业自身的生产经营服务，具有自用的性质，不属于投资性房地产。（2）作为存货的房地产房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。（开发产品）存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有()。A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商用房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】BC二、投资性房地产的账务处理1、设置的会计科目成本模式公允价值模式投资性房地产投资性房地产—成本投资性房地产—公允价值变动投资性房地产累计折旧（摊销）公允价值变动损益投资性房地产减值准备其他业务收入其他业务成本2、投资性房地产的取得企业取得的投资性房地产应当按照其取得时的成本进行计量。（1）外购的投资性房地产（2）自行建造的投资性房地产（3）内部转换形成的投资性房地产（1）外购的投资性房地产外购投资性房地产的成本，包括购买价款相关税费可直接归属于该资产的其他支出。成本模式公允价值模式借：投资性房地产贷：银行存款等借：投资性房地产——成本贷：银行存款等（2）自行建造的投资性房地产企业自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。【注意】建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。建造完工达到预定可使用状态时，应当按照确定的成本成本模式公允价值模式借：投资性房地产贷：在建工程等借：投资性房地产——成本贷：在建工程等（3）内部转换形成的投资性房地产①作为存货的房地产转换为投资性房地产成本模式公允价值模式借：投资性房地产借：存货跌价准备贷：开发产品借：投资性房地产——成本借：存货跌价准备贷：开发产品贷：其他综合收益（贷方差额）或借：公允价值变动损益（借方差额）②自用建筑物转换为投资性房地产成本模式公允价值模式借：投资性房地产借：固定资产减值准备借：累计折旧贷：固定资产贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产减值准备借：投资性房地产——成本借：固定资产减值准备借：累计折旧贷：固定资产贷：其他综合收益（贷方差额）或借：公允价值变动损益（借方差额）【多选题】2012年7月1日，甲公司将两年前购入自用的办公楼用于出租，该办公楼原值8000万元，已提折旧300万元，该办公楼的公允价值为8500万元，甲公司投资性房地产采用公允价值模式后续计量，在转换日的下列处理中正确的有()。A.应计入“投资性房地产—成本”借方7700万元B.应计入“投资性房地产—成本”借方8500万元C.应计入“其他综合收益”贷方800万元D.应计入“公允价值变动损益”贷方800万元【答案】BC3、投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。【多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）A．不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B．满足特定条件时可以采用公允价值模式C．同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D．同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产企业采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或进行摊销。会计分录计提折旧或进行摊销借其他业务成本贷投资性房地产累计折旧已出租的建筑物投资性房地产累计摊销已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权取得租金收入借银行存款贷其他业务收入投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。计提借资产减值损失贷投资性房地产减值准备【注意】已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。【多选题】下列各项资产减值准备中，一经确认在相应资产持有期间内均不得转回的有（）。A.坏账准备B.固定资产减值准备C.存货跌价准备D.投资性房地产减值准备【答案】BD【单选题】企业采用成本模式计量的投资性房地产，且投资性房地产不属于企业的主营业务，按期计提折旧或进行摊销，应该借记的科目是()。A.其他业务成本B.管理费用C.制造费用D.营业外支出【答案】A【单选题】某企业对投资性房地产采用成本模式计量。2012年1月1日购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为320万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。采用直线法计提折旧。2012年应该计提的折旧额为()万元。A.18B.13.75C.14.67D.15【答案】B（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧，也不进行摊销，企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面余额。会计分录公允价值高于账面价值借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于账面价值借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入类似交易性金融资产【例1-107】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×8年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为1000万元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为1200万元。甲公司采用公允价值计量模式。甲企业应编制如下会计分录：①20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产——成本10000000贷：开发产品10000000②20×8年12月31日，核算公允价值变动借：投资性房地产——公允价值变动2000000贷：公允价值变动损益2000000【单选题】某企业对投资性房地产采用公允价值计量模式。2012年1月1日购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为510万元，用银行存款支付。房屋预计使用年限为20年。预计净残值为10万元。2012年6月30日，该房屋的公允价值为508万元。2012年6月30日应做的会计处理为()。A.借：其他业务成本12.5贷：累计折旧12.5B.借：管理费用12.5贷：累计折旧12.5C.借：投资性房地产——公允价值变动2贷：公允价值变动损益2D.借：公允价值变动损益2贷：投资性房地产——公允价值变动2【答案】D（3）投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值之间的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。成本模式公允价值模式会计政策变更（调整期初留存收益）不得转换4、投资性房地产的处置成本模式公允价值模式按实际收到的金额借：银行存款贷：其他业务收入结转投资性房地产的账面价值借：其他业务成本借：投资性房地产累计折旧（摊销）借：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本借或贷：投资性房地产——公允价值变动结转公允价值变动损益不需要借或贷：公允价值变动损益借或贷：其他业务成本【例1-108】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为14000万元，已计提折旧1000万元。假定不考虑税费等因素。甲公司应编制如下会计分录：（1）收取处置收入借：银行存款150000000贷：其他业务收入150000000（2）结转处置成本借：其他业务成本130000000（账面价值）投资性房地产累计折旧10000000贷：投资性房地产140000000（账面余额）【例1-109】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为12000万元，公允价值变动为借方余额1000万元。假定不考虑营业税等税费。甲公司应编制如下会计分录：（1）收取处置收入借：银行存款150000000贷：其他业务收入150000000（2）结转处置成本借：其他业务成本130000000贷：投资性房地产——成本120000000——公允价值变动10000000（3）结转投资性房地产累计公允价值变动借：公允价值变动损益10000000贷：其他业务成本10000000