成都金恒德温江地块前期策划提报_245PPT_XXXX

金恒德温江地块前期策划提报温江地块思考与发展思路占地94.86亩容积率≥1.1是迅速回笼资金是成都第一个项目是销售的持续增长是品牌创建和知名度讨论会：开发商的目标是什么？目标沟通会审视目标提升品牌提升价值以温江项目为契机全面启动金恒德地产品牌战略之路本项目的战略路线，担负着开创金恒德品牌的新纪元提升产品通过目标沟通会明确我们的问题我们适合做什么？我们的客户是谁？我们提供什么产品给客户？我们怎么让客户买单？------项目开发方向研究------项目客户判定------项目定位思路------项目产品设计及销售思路面临怎样的市场得到我们的问题第一要务：目标确立品牌战略下的地块控规指标项目发展战略项目定位第二要务：项目规划发展产品规划建议核心问题在找到解决我们核心问题办法前，我们怎样用眼光认识地块属性？我们如何完成提出的问题——二、市场调研三、项目定位四、项目销售策略一、项目认识温江距成都市中心城区正西16公里处，距双流国际机场10公里，定位成都后花园成都—温江项目四至本地块位于四川成都温江新城区，处于温江行政商贸中心区域，南临温泉大道、北临政通路、东临人和支路、西临新华苑小区。地块未平整，内有生长乔木。地块以北是待开发地块和依云镇西临新华苑小区地块南临温泉大道东临待开发地块地块内部地块处于温江新老城区交界处，坐享老城区繁华、新城升级区配套。地块周边的交通，主要是光华大道、温泉大道、政通东路和人和支路形成的交通网；地块周边交通通达性好。交通四通八达，出行十分便利。新华苑商业街、恒大城商业、珠江MALL、家乐福、伊藤（大商业包围，商业配套完善）。地块区位恒大城依云镇新区政府伊腾、家乐福等大型商场与超市一级核心居住区圈层丽晶港二级核心居住区圈层地块交通条件分析成都进入主干道光华大道主干道温泉大道本项目的交通网络体发达，接至温江新老城区，距成都15公里，距成都机场20公里地块居住自然环境资源江安河自然绿化环境全区城区空气质量优良率98.1%，API污染指数≤100（良）的天数为205天。我们如何完成提出的问题——二、市场调研三、项目定位四、项目销售策略一、项目认识宏观市场•宏观市场研究•竞争市场研究•宏观市场研究成都市概述宏观经济房地产市场成渝经济圈渤海湾经济圈长三角经济圈珠三角经济圈成都地位成都是我国西部重点城市，国家对西部开发的战略成果代表城市之一。国家“十一五”规划纲要和《西部大开发“十一五”规划》确定了西部三个率先发展的重点地区，即成渝经济区、北部湾经济区和关中—天水经济区。而后两个规划今年已经出台。据了解，成渝经济区范围基本确定，包括四川15个市和重庆31个区县，区域面积20.6万平方公里。成渝经济区四川行政区划部分2008年生产总值11108.1亿元，占全省的87.7%，占成渝经济区的70.1%。成都市是西部核心城市，是西部大开发的核心。成都城市功能分布成都为环状带的城市发展，历来就有南富、西贵的说法，城南、城西是成都住居首选之地。城东是老工业区，由于工场外迁，也成为房地产热点区域，人居氛围逐浓。城北以商贸(荷花池、五块石)，客运（城北火车站）为主，以发展商贸为主成都高端居住以向西、南发展，未来成都市政府搬迁至新城南区域国际城南财富城北中产城东人文城西向西向南成都规划四大新城，合理分布城市功能布局，解决中心城区就业、交通等压力；实现大成都战略、实现第二圈城全面发展。东部：现代制造、产业服务城；西部：高端创意、休闲宜居城；北部：综合商贸、物流产业城；南部：现代服务、高新技术城。本项目即处于西部新城核心区域。城市建设规划宏观市场研究成都市概述成都市经济与房地产市场成都市别墅物业情况成都经济与杭州经济比较成都市和杭州两个城市经济看：杭州因出长江三角经济区，紧邻上海，南京等城市，城市发展较早，经济较之成都好。整个成都市做为西部重点城市，09年GDP4503亿元，全国排名12位，西部排名第1，从各项经济数据来看，经济总量要低于杭州，但其固定资产投资与社会消费品零售增长高于杭州，人口数量其成都未来的城市经济发展空间要高于杭州2006年2007年2008年2009年杭州666.31786.2796.6810成都市1246.81257.91270.61290.50200400600800100012001400万成都市与杭州常驻人口比较2006年2007年2008年2009年杭州3440.994103.894781.165098.66成都市2750.483324.4390145030100020003000400050006000成都与杭州GDP数据对比2006年2007年2008年2009年杭州1460.541684.131961.722291.65成都市1899.582394.73012.93560.7105001000150020002500300035004000成都与杭州固定资产投资数据对比2006年2007年2008年2009年杭州1112.371296.311558.381804.93成都市1155.31357.21621.91779.92110500100015002000成都与杭州社会消费品零售总额数据对比2006年2007年2008年2009年杭州19027216892410426864成都市1278914849169430050001000015000200002500030000成都与杭州城镇居民人均可支配收入数据对比预计人口数据来源成都统计局、国家统计局成都房地产与全国重点城市房地产市场比较成都市房地产开发量在全国重点城市房地产市场中量最大，可见成都市房地产是中国房地产开发的热点地区；但从城市房地产成交价看，成都市房地产价格较低，房地产价格依然有较大的增长空间。成都市未来几年房地产行情看好。数据来源新港数据库，瑞丽数据库城南受成都市政府机关移到城南新城政策影响。房地产开发主要是3环到绕城，以高端豪宅为主；房价主要8000-10000元/平米之间目前土地供应较少，以小盘为主，房价主要4500-8000元/平米之间城西主要高端、2-3环间大盘，。房价主要在5000-9000元/平米城东工厂外迁，土地供应大，主要2环周边大盘为主，房价主要5000-8000元/平米之间。中心城区由于地价和供应较少，房价主要9000-12000元/平米之间2009年成都房地产情况1.城西老居住区：房地产开发较早，目前城西代表性楼盘：金沙西园（370亩）、华侨城（西北1500亩）、中大君悦金沙花园（245亩）2.城东二环边代表楼盘：龙湖（150亩）万科金润华府（111亩），华润二十城（840亩）。3.城南代表楼盘；华润翡翠城（1245亩）、桐梓林欧城、首座、神仙树大院、誉峰、龙湖世纪峰景。4.目前在城北政策支持下，万达、龙湖、蓝光三大开发商均在城北有开发项目。温江区房地产在光华大道区域楼盘的带动下，房价（高层电梯）主要在4000-6000元/平米间数据来源新港数据库房地政策情况2009年以来，全国房价在4万亿投资的刺激下，快速增长，大多少数城市房价，其增幅和单价均创历史新高。而2009年社会反应最强烈的民生问题，即使全国房角的增长。在此情况下，2009年12月份，政府出台二套房政策，抑制投机购房，缓解民生问题。预计2010年房地产市场或将会面临新一轮的调控。2010房地产趋势-----成交情况•进入2010年1月，全国重点城市商品房成交量，持续下跌，环比跌幅在25%-60%，跌幅较大。全国重点绝大部分城市城市商品房成交价，持续上涨，仅有杭州、武汉、重庆、惠州等少数城市价格回落；整个全国房地市场，1月份是有价无市。•但2010年1月重点城市成交量与2009年1月同比看：成交量均有所上涨。•而政策方面仅对投资性购房和盲目开发进行控制。•因此对于2010年的房地产市场不必太担心。2010房地产趋势-----政策•2010年1月7日出台国11条，主要方法是：以增加供给，抑制投资购房为主；在二套（投资性）首付上，明确规定首付不等于4成。•中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。•中国人民银行决定，决定于2010年1月25日，再次上调人民币存款准备金率0.5个百分点。•2010年2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，这两项贷款新规的出台量化了流动资金贷款需求量的测算，强调了防止贷款被挪用现象的发生，同时，《个贷办法》明确规定了执行贷款面谈面签制度。贷款面谈面签制度：对空手套白狼的炒房者和投机行为出拳打击，并且还能起到防止过度放款。•2010年春节后，大多数商业银行虽然目前并未明确表示停止首套房七折利率贷款，但针对首套房七折利率贷款设置的条件，客户已很难申请到利率七折的优惠了，同时春节前两周的贷款速度也比以前慢了一半。•综上看：2010年的政府对房地产主要重心是，平稳健康发展。因此在预计在房地产市场价格、成交量波动不大的情况下，政府将不会出台大的政策措施。成都市07-09年房地产供销情况2009年成都迎来房地产市场销售量最高峰，主城区全年住宅成交量达到1454万多方，大成都范围内住宅成交量也突破了3257万方。城南、城东、城西依然是市场的主力，城北市场开始启动。双流、温江、新都、郫县年住宅成交量都突破200万方。2009年成都市房地产供销两旺，整体需求大于供应。07-09年成都市房地产价格走势2009年的成都房地产市场，价格一路高歌猛进，从年初的5200多元一平米上涨到年底的6300多元一平米，年均价格达到5900多元一平，创下成都历史新高，预计2010年成都市房地产价格将继续上涨。2009年成都市主城区供应非工业用地将近5000亩，楼面地价年均2050元/平米。而从2007-2008年土地供应情况看，2010年房地产供应量较大，然07、08年土地成本较高，因此预计今年房价将保持目前价格水平，持续缓慢上涨。成都市07-09年土地市场情况成都房地产市场总结•成都城市经济发展空间较大，居于西部第一•09年成都市经济持续发展，房地产政策扶持，房地成交量及房地产价格均出现新高，并成稳步增长态势。•2010年，国家出台了一些抑制房地产投机的政策，但根据当前社会经济形势、国家货币政策、房地产发展走势综合判断，我司对成都房地产市场持谨慎看好。•温江区域09年土地供应量较少，未来区域内竞争较少宏观市场研究成都市概述成都经济与房地产市场成都市别墅物业情况成都市典型别墅分布情况成都市近郊别墅以温江、华阳、牧马山、龙泉、新都一级圈层（距成都市区15公里）为主的别墅分布区域。成都市远郊别墅以都江堰、蒲江二级（距成都市区50公里）圈层为主的别墅分布区域。成都市典型别墅分布情况成都市别墅项目主要分布在温江、华阳、牧马山、都江堰等地。其中以华阳、牧马山高端别墅群为主，其他区域别墅类型较丰富。从价格上看，华阳占据地理优势，价格普片较其他区域要高，牧马山别墅群次之，其他区域别墅群价格基本一致。独栋高端为主独栋为主联排、独栋高端为主联排为主双拼、联排为主联排、叠拼为主产品特征在售代表项目浣花里100号、中海·龙湾半岛、中海国际社区尾盘代表项目华润·翡翠预告代表项目万科·金域西岭、华侨城、美洲·加州山庄建筑形态双拼联排叠拼面积区间（㎡）300-350251-266157-436当前价格（元/㎡）250001800010000-21000客户成都本地财富顶尖阶层为主，兼有外地、外籍人士，以第一居所功能为主核心价值依托：便利的交通和齐全的配套及城市内自然、人文资源交通通达、便利性社会传统认知资源（自然、人文）配套便利度(教育、商业、医疗市区交通成熟，极为便利高尚居住生活区都市公园、滨河、人文资源完善的配套体系城市板块特征分析开发阶段项目名称产品类型开发商总占地面积(亩)总建筑面积(㎡)整体容积率别墅风格别墅形态面积区间(㎡)当前价格（元/㎡）在售浣花里100号纯别墅泰怡11159021.5现代中式叠拼157-43621000中海·龙湾半岛混合业态中海2003200003.0新古典主