戴德梁行商业项目全程策划内容要点(doc12)(1)

戴德梁行商业项目全程策划内容要点--Mall和物业管理咨询服务内容划分方法:我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：Part1-业态规划Trademixplanning/店铺划分Shoplotssizing1.1调查市场现状／进行市场分析1.2市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4商场定位1.5商场总面积建意1.6业态规划1.7租户选配1.8店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：1..市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2..竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色-租户清空存货-当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现-计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3.当前建筑表现的数字-租金，服务费，租用率-物业管理和服务的标准4目标场地分析-舒适设施包括出口-交通方便-人潮流通-周边用户-环境问题-停车(立即改进是可能的)5.业主的行销团队/代理(本地及国际)-招聘员工的水平-行销陈述/员工专门技术的质量-行销代理所承接的项目-利益冲突-已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)目标物业的竞争对比-零售-办公室-其它支援设备SWOT分析(弱点、优点、机遇、威胁)加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验-物业(零售和办公室和设施)物理属性和业主规定-价格战略(不同的选择，业主的财务目标)-行销战略(代理，示范单位，直销，战略联盟)-促销(媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)增值-硬件(建筑和舒适设施)-软件(新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。将发出设计概述以提供开发的设计意向。Part2-平面和空间设计及设计评审工作内容1、建筑设施顾问：1.1建筑结构及功能设计1.1.1柱距设置建议1.1.2层高建议1.1.3楼层单元分隔及编号1.1.4门窗高度、宽度建议1.3广告牌预留位置的建议1.4人流、车流的外部导向1.5物业用房的设置1.6员工通道设置1.7员工食堂的设置建议，是否设置，如设置，位置及大小的建议1.8员工区设置的建议，具备哪些功能，位置和大小的建议1.9公共区域装饰装修的建议，要便于日后使用中的维修和清洁1.10卫生间的设置建议，数量、位置、大小的建议1.11商场卸货区以及仓库的设置的建议，位置、大小以及交通的组织等的建议1.12车库、出入口的设置建议，包括位置、项目内部的车流、人流的交通组织等1.13指示牌的设置1.14垃圾房的设置1.15机房、管道井的设置建议1.16紧急疏散通道的设置建议1.17实际过程中提出的其他问题2、工程其他方面的设置建议2.1商场照明设置以及布线建议，考虑各个位置的照明所需要的照度、需要的电量、布线方式是否利于日后维修、保养等；2.2空调系统的建议：综合考虑项目出售主力百货店等的空调系统的设置，以及高层部分预留空调室外机位及空调走线的考虑2.3背景音乐系统的设置建议，考虑紧急情况的广播问题2.4综合布线部分的建议，包括需要增设的综合布线机房的设置建议2.5智能化管理系统，包括监视系统、安防报警系统、可视对讲系统、网络系统、联网收银系统、停车场管理系统等的设置建议2.6消防系统的设置建议2.7煤气报警系统的设置建议2.8空调系统的设置建议2.9信号放大器的设置建议2.10给、排水系统的设置建议2.11中水系统的设置建议2.12热力供应系统的设置建议2.13电梯、货梯、扶梯以及消防电梯的设置建议2.14程控交换机系统的设置建议2.15供配电系统的建议，考虑供电量的估算、后备供电系统、供电线路等2.16应急照明系统的设置2.17可视对讲系统2.18电话系统的设置建议2.19项目景观设计建议2.20实际过程中提出的其他问题上部分的建议报告，要求结合文字说明以及图纸介绍两部分。3.1平面和空间设计3.1.1有效设置人行通道、扶梯、升降梯等商业设施，将客流引到商业的每一个角落3.1.2商场出入口设计如何与周边公共交通工具3.1.3相邻店面的搭配3.2停车场4.Landlord'sprovisiontotenantedpremises承租店面的业主规定旗舰店，小旗舰店，餐厅，快餐-准店铺-列出机电、水管以及卫生规定-列出所有承租店面的建筑终饰、高度，地板承重量5.Commonareassignages-externalandinternal共用区指示牌－内部与外部-Majortenantsignsonexternalwalls外墙的主要租户标示牌-Mallsignsandlogo商场的标志和商标-Facilitiessignssuchastoilets,carparktelephonesetc设备指示牌比如卫生间，停车场，电话，等等-Carparksignagesandoperationalsignages停车场指示牌和日常运作指示牌-Workwiththedesigneronbriefonsignagesandgraphicsneeds与设计师合作拟定指示牌和图象需要的设计概要-Reviewworkdonebydesigner审核设计师的所有工作6.Carpark停车场-Recommendequipmentandsystemsforcarpark推荐停车场装置与系统-Suggestlistofsafetymirrors,humps,protection/guardrailssystemtopreventvehiculardamages建议并列出防止车辆损坏的安全镜，路丘，防护/围杆系统7.AdvertisingandPromotionalrequirements广告与促销需求-Informationorservicecounter咨询或服务台-Stageforperformances表演台-Exhibitionsandeventsarea展览和节目区-Advertisingbox-lightedandnonlighted广告版－有灯和无灯-Postalpanels广告招贴版-LED/plasmascreens液晶屏/plasma屏-Pushcartsandkiosks花车和售卖亭-Providebrief,locationofsigns/advertisingboxesfordesignertoproducedesign提供指示牌/广告版的设计摘要与位置予设计师以完成设计-Review审核8.ITinfrastructureIT基础架构-Providebriefforbroadband(wiredandwireless)提供宽频(有线和无线)设计概要-Workwithdesigneroncurrentandfutureneeds就当前与将来的需求与设计师合作结合商业业态、交通动线与项目的设计图纸等，对体内停车场的设置提出符合商业规律的方案IncorporatingCommercialPresence,TrafficMovementAxis&ProjectDesignPlans,proposeaSetupforInternalcarparkinaccordancewithcommercialnorms.PART3-、市场及租赁计划MarketingandLeasingPlans1市场调查MarketResearch1.1调查市场现状／进行市场分析Researchoncurrentmarketconditions/conductmarketanalysis1.2市场优劣势／市场战略分析CompetitivenessAnalysis/MarketingStrategyAnalysis1.3竞争对手分析CompetitiveAnalysis2细分市场及目标MarketSegmentationandObjective2.1市场的细分MarketSegmentation2.2市场目标的确立EstablishingMarketingObjectives3市场战略MarketingStrategy3.1预算Budget3.2产品策略（租金表、服务费、价格折扣／优惠）ProductStrategy(LeaseSchedule,ServiceCharges,Disounts)4招商策划Marketing&LeasingPlanning提出适合的租赁条件，确定商铺出租、销售的价格Proposesuitableleasingconditions;establishleasing/salepricingforshopspace5租赁策略LeasingStrategy5.1建立潜在租户名单EstablishNameListforProspectiveTenantswithlandlord’sLeasingteam5.2确认竞争对手在物业及服务方面的优缺点IdentifyCompetitor’sStrengths&WeaknessesinPropertyandServicePart4-开业前运营顾问咨询及培训计划Pre-openingOperationConsultingandTrainingPlan1、物业验收、交接计划PropertyInspection&HandoverPlan1.1提供成品保护措施方案1.2检查交接资料，确保日后物业管理的正常进行CheckHandoverinformation;ensurepropertymanagementinfuturetobenormal2、二次装修的管理ManagementofSecondRenovationPropertymanagerandchiefEngineerrecruited2.1制定二次装修的审批验收程序Establishchecking&takeoverprocedurefor2ndRenovation2.2制定二次装修的管理制度，包括装修的材料运输、垃圾堆放等要求EstablishtheManagementSystemfor2ndRenovation,includingtherequirementsfortransportingofrenovationmaterials,pilingofwaste,etc.3.物业管理员工岗位职责PropertyManagementJobDescriptions4、管理处的建立EstablishmentofManagementOffice4.1办公室位置的选择以及面积Locationselectionandsurfaceareaofoffice4.2基本办公设备的采购Purchasingofbasicofficefacilities5、财务及管理收费标准FinancialandFeeCollectionStandard5.1开业前物业管理预算Pre-openingPropertyManagementBudget5.2第一年度营运预算1stYearOperationalBudget5.3资本预算预测CapitalBudgetForecast5.4通过预算，结合与物价局洽商，提出物业管理收费方案ProposePropertyManagementFeeSchedulebaseonbudget,andworkwithProductPricingAuthoriity6、对外委托的工作的合同的签订针对需要外委的的保洁、保安、电梯的维修保养，参与合同条款的审核，保证开发商的利益和便于日后物业管理7、节能管理制定节能方案，注意要符合本地的特点，满足日常项目内客户的需要。