03_方案_住宅二次装修管理作业指导书

文件名称文件编号页码作业文件住宅二次装修管理作业指导书版本/修改码C/01.0目的为规范重庆****物业管理服务有限公司各物管处住宅二次装修的管理工作，保障公共设施的正常使用、物业小区的安全及外观的统一美观，确保后期物业管理工作的正常开展。2.0适用范围适用于重庆****物业管理服务有限公司管理的住宅二次装修管理工作。3.0职责3.1项目物管处3.1.1项目物管处客服部负责住宅二次装修的资料审核工作，工程部负责图纸审核工作，3.1.2项目物管处工程部、协管部、客服部负责住宅二次装修的巡查纠违工作。3.1.3项目物管处工程部负责住宅二次装修完毕后的验收工作。3.1.4项目物管处客服部负责住宅二次装修过程中办理与业主的协调工作。4.0装修管理流程及程序要点4.1**物业装修管理流程（住宅）序号装修流程工作部门工作内容备注1业主申请办理装修物管处客服部前台1、业主身份的确认；2、发申报装修的资料及表格：《装修申请表》；3、核对业主/使用人提报的装修图纸及装修单位资料是否齐全，4、发放并签署《装修管理服务协议》、签收《物业使用指南》，普通高层住宅应包括《装饰装修平面布置图》、《室内装饰立面图》、《装饰装修天棚图》、《装饰装修厨房、卫生间大样图》、《给排水平面图》及《共用墙埋管立面图》、《电气（强、弱电）系统图、平面图》、别墅还应包括《用电负荷明细表》（适用于‘三相负荷’）、《装饰装修剖面图》、《暖通（空调）系统安装平面图》、《设备设施安装荷载》、《管线安装平面图》《外立面效果图》；装饰施工单位提供营业执照复印件（加盖公章），资质证书复印件（加盖公章）2审核装修方案物管处工程部1、审核业主/使用人提报的装修图纸是否符合要求，并提出审核意见，填写到《装修申请表》上；2、指导业主签署《装修交底》、《装修承诺书》、《装修审图意见》；3、引导业主办理装修手续。3装修相关费用的收取物管处客服部前台收回出入证，并按《装修管理服务协议》及财务制度要求清退相关费用（装修保证金及出入证押金）文件名称文件编号页码作业文件住宅二次装修管理作业指导书版本/修改码C/04装修许可证、装修工人出入证等的办理物管处客服部前台1、发放装修许可证。2、发放装修出入证业主/装修负责人按《装修管理服务协议》提供相关装修人员身份证复印件及相应的作业期限5装修现场监管物管处客服部、工程部、协管部、保洁部1、对装修过程中房屋结构、防水、渗漏、房屋外观、毗邻关系、共用部位等的监管；2、对赠送设施设备的配合施工的监管；（开发公司项目部）3、对装修过程中施工人员及材料出入、施工安全、防火安全等的监管；4、对装修过程中的环境清洁、建渣堆放，清运进行监督管理；5、就装修过程中出现的违规等装修行为，与业主/使用人、装修施工单位负责人协调，并发放《装修整改通知书》；《装修整改通知书》由工程部填写，客服部发放业主。6业主/装修负责提出装修验收申请物管处客服部前台1、引导业主填写《装修竣工验收申请》；2、接收并核对业主提供的相关装修竣工资料（含竣工图）；3、物管处工程部对住户进行装修验收工作。7现场装修竣工验收物管处客服部、工程部1、第一次验收（完工验收）对装修过程中房屋结构、毗邻关系、共用部位等实施验收；2、对赠送设施设备施工内容实施验收，并开始起算质保期；3、第二次验收（第一次验收合格起三月后）对房屋外观、防水、渗漏等实施验收；4、如有需整改项，则汇总填写《装修整改通知书》，并发予业主，要求业主/装修负责人定期整改；《装修整改通知书》由工程部填写，客服部发放业主。8清退装修相关费用物管处客服部前台1、收回出入证，并按《装修管理服务协议》要求清退相关费用（装修保证金及出入证押金）4.2程序要点4.2.1装修交底：4.2.1.1物管处客服部、工程部、开发公司项目部对业主实施管理交底：a）物管处客服部与业主共同签署《装修管理服务协议》；b）物管处工程部负责发放并要求业主签收《物业使用指南》；文件名称文件编号页码作业文件住宅二次装修管理作业指导书版本/修改码C/0C）装修过程中的禁止行为----未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；----将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；----扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；----损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；----其他影响建筑结构和使用安全的行为。D）未经城市规划行政主管部门批准，不得有下列行为：----搭建建筑物、构筑物；----改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。E）未经燃气管理单位批准，不得有下列行为：----拆改燃气管道和设施。F）《装修管理服务协议》及相关法规规定的其它管理内容；G）装修需提报的资料及图纸：普通高层住宅应包括《装饰装修平面布置图》、《室内装饰立面图》、《装饰装修天棚图》、《装饰装修厨房、卫生间大样图》、《给排水平面图》及《共用墙埋管立面图》、《电气（强、弱电）系统图、平面图》、别墅还应包括《装饰装修剖面图》、《暖通（空调）系统安装平面图》、《设备设施安装荷载》、《用电负荷明细表》（适用于‘三相负荷’），《管线安装平面图》《外立面效果图》；装饰施工单位提供营业执照复印件（加盖公章），资质证书复印件（加盖公章）。I）物业相关技术参数见《交房标准》和《物业使用指南》。4.2.1.2业主确认并签收《装修交底纪要》。4.2.2.装修申请4.2.2.1业主／住户需向物管处客服服务中心提出装修申请（租户必须持业主委托书及租赁合同），附装修设计图纸，包括《装饰装修平面布置图》、《装饰装修立面图》、《装饰装修剖面图》、《装饰装修天棚图》、《装饰装修厨房、卫生间大样图》、《给排水平面图》及《共用墙埋管立面图》、《电气（强、弱电）系统图、平面图》、《用电负荷明细表》（三相用电需注明电感类负荷、电阻类负荷）、《暖通（空调）系统安装平面图》、《管线安装平面图》《外立面效果图》；4.2.2.2装饰施工单位提供营业执照复印件（加盖公章），资质证书复印件（加盖公章）。4.2.3审核与审批：a)物管处客服部确认已接房业主身份，指导业主填写《装修申请表》；文件名称文件编号页码作业文件住宅二次装修管理作业指导书版本/修改码C/0b)物管处工程部审核装修方案及图纸，附图纸及《装修申请表》；物管处工程部方案审核的主要关注内容如下：----是否改变房屋结构及功能；----是否拆打墙体；----是否封闭管道的接口处和检查孔；----热水器、空调室内外机位置摆放是否在指定位置；----是否安装有损外立面的雨篷\阳光棚；----管线走向是否和原设计安装管线相冲突；----安装地板和吊顶或灯具时是否打穿地板；----阳台、入户花园的改动是否合理；----是否损伤厨卫防水；----水、电、天然气设施的改动是否符合安装规范----露台及花园防水、排水是否处理好，覆土、植物栽种是否合理，是否超高、超负荷等；----是否有不适当楼面静荷载，是否安装大型灯具.----户内是否需要动火作业，如需要，则到协管部办理，填写《动火作业申请表》。----提出审图意见及相关注意事项建议等，填写到《装修审图意见书》。c）指导业主对审核意见及建议签字确认。d）物管处工程部就装修管理法规及《装修管理服务协议》内非禁止装修行为（如防水、结构、空调安装等），指导业主签署《装修承诺书》。e）物管处工程部、协管部将资料移交物管处客服部存档（《装修申请表》、《装修承诺书》、《临时动火作业申请表》、《装修审图意见书》）。f）物管处客服部对装修业主备案登记填写记录：《业主装修登记表》4.2.4装修费用的收取：a)业主交纳装修押金和垃圾清运费；b)装修施工单位办理出入证并交纳出入证押金及工本费。c）物管处收费人员在《装修申请表》上填写装修费用收取情况，并将《装修申请表》交予客服中心。4.2.5物管处客服部办理并发放《装修许可证》，物管处前台办理并发放《出入证》。4.2.6物管处客户部收集资料归档，并通知相关部门有关人员对业主的装修进行统一管理。4.2.7装修入场施工前管理4.2.7.1物管处工程部会同业主、装饰单位负责人共同对下排管预留接口封堵后打上封条，用相机拍照并填写《装修巡场记录表》。文件名称文件编号页码作业文件住宅二次装修管理作业指导书版本/修改码C/04.2.8装修施工监管4.2.8.1装修饰面工程施工前（拆墙开槽、埋管穿线等隐蔽工程施工阶段）的巡场管理4.2.8.1.1装修巡场：协管部每天一次巡场；工程部：土建施工阶段每天一次巡查装修现场，水电施工阶段每三天一次巡查装修现场，木作阶段时，工程人员每周一次巡场。客服部：集中装修期，每二天一次全覆盖，非集中装修期每天一次全覆盖。4.2.8.1.2装修饰面工程施工前（拆墙开槽、埋管穿线等隐蔽工程施工阶段）巡场管理的主要内容如下：物管处协管部主要巡查内容：a)是否在允许时间内施工；b)门上是否贴有物管处发放的《装修许可证》；c)装修人员是否有出入证,是否做到人证一致，装修材料是否按规定出入；d）装修现场是否有动火作业；e）装修现场夜间是否有人员留宿；f）装修现场施工是否符合消防安全规定；g)装修垃圾是否乱堆乱放，装修施工是否占用公共区域；h）装修材料或装修垃圾的转运中是否有漏撒现象；i)装修材料或装修垃圾转运是否使用的规定的运载工具物管处工程部主要巡查内容：j)主体结构严禁破坏,是否改变房屋使用功能,是否刨凿、重击承重墙、柱子、顶板、共用墙（或外墙）内侧及排烟管道及拆除连接阳台的墙体、门窗；k)墙体改动是否合理，新砌墙体材料荷载是否超标（阳台荷重250公斤/每平米；厨、卫及客厅卧室荷重200公斤/每平米）；l)线槽深度是否在允许范围（共用墙不得过深、大面积开槽）；m)线槽恢复后是否在表面贴布（防墙体开裂的专用布或绸）以避免线槽处开裂；n)是否擅自改变门窗尺寸；o)电源线安装是否穿管（以便维修）；p)厨、卫插座建议安装漏电保护；q)建议给水管、天然气管及电源线不从地面安装，以便于后期维修；r)给水管安装完毕后是否试压；s)是否改变或破坏原开发设计施工的管线；文件名称文件编号页码作业文件住宅二次装修管理作业指导书版本/修改码C/0t)给水管、天然气管及电源线严禁从烟道及排水管井穿过；u)排污管道是否有适当的保护措施，下排管预留接口封堵是否破坏；v)无防水地面不允许长时间积水搅拌水泥沙灰；w)是否拆除或破坏厨房、卫生间地墙面防水层；x)是否处理好相关管线位置的防水；y）弱电安防设备预留接口是否做防护处理，安防线路是否按要求敷设，材料是否符合要求；z)防盗门是否改动。工程部负责配合装修施工单位在连接管道时配合拆除原预留排水接口封条。4.2.8.1.3在装修饰面工程施工前（拆墙开槽、埋管穿线等隐蔽工程施工阶段）的巡场管理过程中发现问题，各巡场管理人员用相机拍照取证，填写《装修巡场记录表》并及时向上级汇报，工程部对违章装修提出整改意见，并签发《装修整改通知书》；由客服部通知业主，发放签收《装修整改通知书》，要求业主/装修负责人限期整改，现场巡场管理人员跟进整改过程；4.2.8.2装修饰面工程施工及后续施工阶段的巡场管理4.2.8.2.1装修巡场管理人员每天一次或两天一次巡查装修现场。4.2.8.2.2装修饰面工程施工及后续施工阶段巡场管理的主要内容如下：物管处协管部主要巡查内容：a)是否在允许时间内施工；b)门上是否贴有物管处发放的《装修许可证》；c)装修人员是否有出入证,是否做到人证一致，装修材料是否按规定出入；d）装修现场是否有动火作业；e）装修现场夜间是否有人员留宿；f）装修现场施工是否符合消防安全规定；g)装修垃圾是否乱堆乱放，装修施工是否占用公共区域；h）装修材料或装修垃圾的转运中是否有漏撒现象；i)装修材料或装修垃圾转运是否使用的规定的运载工具物管处工程部主要巡查内容：h)是否破坏结构（吊顶、木地板安装时,是否打孔过深）（使用冲击钻，钻孔深度应控制在40㎜之内，且要用深度规控制）；i)是否改变或破坏原开发设计施工的管线；文件名称文件编号页码作业文件住宅二次装修管理