戴德梁行南昌联发红谷滩项目研究策划成果报告

1戴德梁行研究顾问部[南昌联发红谷滩中心区C-6项目]研究策划成果汇报演示DTZ2DTZ汇报内容市场背景研究市场背景研究项目分析项目分析项目定位项目定位项目经济效益评价项目经济效益评价项目规划发展建议项目规划发展建议房行东方汇报内容市场背景研究市场背景研究项目分析项目分析项目定位项目定位项目经济效益评价项目经济效益评价项目规划发展建议项目规划发展建议DTZ4DTZ市场背景南昌市宏观社会经济南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况商业物业市场状况公寓物业市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况问卷调查结果房行东方市场背景南昌市宏观社会经济南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况商业物业市场状况公寓物业市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况问卷调查结果更多精彩内容请进入房行东方房行东方南昌市宏观社会经济——GPD、人口状况南昌市经济总量状况分析图（亿元）02004006008001000120000010203040%2%4%6%8%10%12%14%16%18%南昌市长沙市增长率（南昌）增长率（长沙）南昌市人口状况分析图（万人）01002003004005006007000001020304南昌市区长沙市区南昌全市长沙全市南昌市经济总量低于长沙市，在中部城市中名次靠后，仅高于合肥市，但经济增长率从2002年起明显高于长沙市，表明南昌市经济增长潜力较长沙市要大南昌市市区人口与长沙市基本持平，但全市人口较长沙市少150万，表明南昌市市区人口占全市人口比例要高于长沙市本页相关统计数据来源于南昌市、长沙市统计局DTZ7DTZ南昌市宏观社会经济——人均GDP、人均可支配收入、零售总额南昌市人均GDP分析图（元）01000020000300004000050000600000001020304南昌市长沙市深圳市南昌市区人均经济水平较长沙市落后1年，约为深圳市的四分之一南昌市人均可支配收入较长沙市落后2年，但增长率较长沙市及全国平均水平要高南昌市社会消费品零售总额为长沙市的一半，并且占GDP比率要低于长沙市，表明南昌市商贸发展水平较长沙市要低南昌市社会消费品零售总额状况分析图（亿元）015030045060000010203040%10%20%30%40%50%60%南昌市长沙市占GDP比例（南昌）占GDP比例（长沙）南昌市人均可支配收入状况分析图050001000015000000102030405上半年0%10%20%30%南昌市长沙市全国平均水平南昌市增长率本页相关统计数据来源于南昌市、长沙市、深圳市及国家统计局房行东方南昌市城市规划——总体规划总体规划：一江两岸，一核五片。核心区分为昌南城和昌北城，本案位于核心区的昌北城本案所在区域DTZ9DTZ南昌市城市规划——昌北新城规划本案所在区域提升南昌城市整体功能及形象红谷滩新区、乐化组团、湾里组团、望城组团、南昌经济技术开发区和长凌片区纳入昌北新城的规划总建设用地约160平方公里原在红谷滩新区边缘的昌九高速公路及昌樟高速公路外移至在建设中的南昌市西外环高速，原路线功能转变为城市主干道房行东方南昌市城市规划——红谷滩新区规划红角洲片区凤凰洲片区红谷滩中心区及周边区域红谷滩新区分成三个片区：红谷滩中心区及周边区域、红角洲和凤凰洲，规划总面积46.28平方公里，规划总人口50万，其中中心区规划面积10.28平方公里，规划人口15万规划功能：红谷滩中心区及周边区域为集商务、商贸、办公信息、文化、旅游居住于一体的现代化城市中心区，其中规划中的CBD位于红谷滩中心区及周边区域，凤凰洲片区以居住为主，红角洲为集文教、科研、体育高档居住、旅游休闲于一体的综合区DTZ11DTZ市场背景南昌市宏观社会经济南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况商业物业市场状况公寓物业市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况问卷调查结果房行东方南昌市固定资产投资及房地产开发南昌市固定资产投资分析图（亿元）010020030040050060070000010203040%5%10%15%20%25%30%35%南昌市长沙市房地产开发占固定资产投资比例（南昌）房地产开发占固定资产投资比例（长沙）房地产开发投资分析图0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%020304南昌市固定资产投资增长率南昌市房地产开发增长率南昌市基本建设及更新改造增长率固定资产投资总量低，约为长沙市的一半南昌市房地产投资量占固定资产投资量在20～25%之间，较长沙市要低，南昌市房地产投资环境要优于长沙市2003年起，南昌市基本建设及更新改造投资量增长率较房地产投资增长率要高，表明南昌市房地产开发投资呈良性发展本页相关数据来源南昌市、长沙市统计局DTZ13DTZ房地产宏观市场——供需对比历年南昌市区商品住宅供需对比分析图（万平方米）07515022530002030405上半年-50%0%50%100%150%批准预售面积预销售面积批准预售面积增长率预销售面积增长率历年南昌市区非住宅商品房供需对比图（万平方米）02040608010002030405上半年-100%0%100%200%300%400%批准预售面积预销售面积批准预售面积增长率预销售面积增长率南昌市区商品住宅供需量基本平衡2003年南昌市商品住宅供需量呈爆发式增长,较上年增长126%2005年上半年，受房地产宏观政策影响，预销售量较上年同期有所下降南昌市区非住宅商品房预销售面积增长率要高于批准预售面积增长率2004年、2005年上半年南昌市区非住宅商品房销售量受供给量大幅下降的影响，预销售量也相应有所下降保守估计，2003～2005年写字楼销售量16.5万年均销售5.5万平方米本页相关统计数据数据来源南昌市、长沙市房地产管理部门局房行东方房地产宏观市场——客户构成、空置状况历年南昌市商品房空置情况（万平方米）05101520253002030405上半年-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%空置面积空置量增长率2002年南昌市商品房异地客户购买量仅为5%，2003年起，异地客户购买量有大幅度增长，约占南昌市区商品房销售总量的四分之一；从物业类型来看，非住宅商品房异地客户购买比重要高于商品住宅异地客户购买比例,非住宅异地客户约占三成从价格上来看，单价在3000元/平方米以上的商品房异地客户购买比重要高于单价在3000元/平方米以下的商品房，异地客户个体购买能力要高于南昌市本地个体购买能力南昌市商品房空置面积逐年降低，空置量占当年竣工量的5～10%2005年上半年南昌市商品房空置量较上年同期下降31.2%，而全国较上年同期增加7.9%2005年上半年南昌市商品房空置面积10.56万平方米，占上年竣工面积的4.0%，同期长沙市商品房空置面积111.8万平方米，占上年竣工面积的18.9%本页相关统计数据来源于南昌市房地产管理部门DTZ15DTZ房地产宏观市场——价格比较南昌874426113.35：1长沙1102123914.61：1郑州936426503.53：1武汉956428583.35：1合肥861027913.08：1城市2004年人均可支配收入（元）2004年普通商品住宅平均价格（元/平方米）收入与商品住宅单价比南昌市市区商品房价格分析图（元/平方米）050010001500200025003000350040004500500002030405上半年-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%商品住宅非住宅商品房商品住宅增长率非住宅商品房增长率人均可支配收入增长率非住宅商品房价格为商品住宅价格的1.5倍，2005年上半年南昌市区非住宅商品房均价为4668元/平方米，商品住宅均价为3033元/平方米南昌市商品房销售价格增长率逐渐低于南昌市人均可支配收入增长率2004年南昌市人均可支配收入与商品住宅单价比值在中部省会城市居中等水平本页相关统计数据来源于相关城市政府统计部门房行东方房地产宏观市场——销售速度比较（2004.12～2005.8）红谷滩新区商品房销售速度低于南昌市市区平均水平；套数销售率高于面积销售率，表明大户型商品房销售速度要低于较小面积商品房销售速度非住宅商品房销售速度要远低于商品住宅的销售速度红谷滩商品房销售速度分析图34.0%36.0%38.0%40.0%42.0%南昌市面积销售速度南昌市套数销售速度 红谷滩新区面积销售速度红谷滩新区套数销售速度南昌市不同类型商品房销售速度分析图0.0%15.0%30.0%45.0%60.0%住宅套数销售速度住宅面积销售速度非住宅套数销售速度非住宅面积销售速度本页相关统计数据来源于南昌房地产管理部门DTZ17DTZ市场背景南昌市宏观社会经济南昌市房地产宏观市场状况写字楼市场状况商业物业市场状况公寓物业市场状况红谷滩商品住宅市场状况酒店物业市场状况问卷调查结果房行东方南昌市写字楼物业市场发展历程——分成四个阶段1994年以前，尚没有专业写字楼概念，以商住楼及政府大院、酒店为主要办公场所，后续供给的商住楼主要有：中寰广场、太平洋商务大厦、强威大厦、奥林匹克大厦、国贸广场公寓1994～2002年，企业自建专业写字楼发展阶段，剩余部分出租，代表楼盘有：华财大厦、出版大厦、江信国际大厦、金源大厦、信达大厦2003～2004年，产权式的纯写字楼发展阶段，代表楼盘财富广场、华龙国际大厦、地王大厦2005年之后，写字楼产品开始走向专业化、智能化和国际化，代表楼盘恒茂国际中心等DTZ19DTZ南昌市写字楼物业市场供给特征分布特征——沿河及商圈周边分布供给数量——2003年起，南昌写字楼市场从多年的“沉寂期”步入了一个“勃发期”，超过23万平方米物业名称入市时间可售面积（平方米）国贸广场（B区）2003.948000财富广场2004.170000华龙国际大厦2004.641000地王广场2004.1010000恒茂国际中心2005.836000华财大厦2005.1025700房行东方华财大厦1700第一大道约1730国贸大厦1322江信国际大厦1002新闻大厦约1190电子科技大厦1606金源大厦1200亚大时代1130地王大厦2060国贸广场1620嘉里中心1898出版大厦1000招商银行大厦1367财富广场1001恒隆国际1700江苏大厦1250地王大厦2700保利文化大厦约2255华润大厦1835华龙国际大厦1110诺德中心1900恒茂国际中心1400新世界中心1705南昌在1000-1700之间在1100-2200之间在1300-2000之间长沙深圳顺天国际财富中心约2450单位：平方米标准层面积普遍在1000-2000之间，南昌的略偏小南昌市写字楼物业市场供给特征——标准层面积对比DTZ21DTZ华财大厦3.1第一大道3.1国贸大厦3.3江信国际大厦3.2新闻大厦3.0电子科技大厦3.6金源大厦3.2亚大时代3.3地王大厦3.6国贸广场3.3招商银行大厦4.0出版大厦3.2江苏大厦3.45财富广场3.1恒隆国际3.3华润大厦4.2地王大厦3.3诺德中心4.2华龙国际大厦3.2新世界中心4.0恒茂国际中心3.4-3.5南昌在3.1-3.3之间,