地级市农产品市场规律研究0703(3)

农产品批发市场规律研究分享唐博2016.07目录CONTENTS选址1规模与体量2常见业态3建筑形式4业态布局5配套设施6上下游渠道71、选址通过调查研究，农产品批发市场选址一般需满足以下条件：交通地块要求123地段农批市场一般选择于城郊或物流园区面临城市主干道，方便各类采购车辆进出；以临近省道国道、高速公路或靠近城市外环线为佳，保证大型货车不受城市限行的限制，能够满足大型货车24小时通行的地段，提高市场向周边地区辐射的能力；地级市农场品批发市场的占地一般在120亩-400亩之间，按其辐射范围不同可分为地域性市场和地方性市场。区域性市场：跨区域辐射农批市场。规模一般在占地300亩-400亩之间，如常州凌家塘农批市场占地300亩，荆州二湖农批市场占地315亩。地方性市场：仅辐射本地区的农批市场，占地约120-150亩，如惠州农批目前一期占地150亩。其它要求45市政配套给排水要求：按照国家标准，农批市场污水应有污水排放管道连通污水处理厂，有条件的应配备污水处理设施。应符合本地区的商业网点规划要求，应达到环境保护和市容环境卫生的要求根据查研究区域辐射性农产品批发市场的实际经营规模在70000-100000平方米之间农批市场交易区单层经营面积与市场总占地面积的比值在0.40~0.432、规模与体量市场比较凌家塘农批荆州两湖农批深圳布吉农批占地面积（万㎡）21.6618.2415一层经营面积（㎡）879497264065058一层经营与占地面积之比0.410.40.43经典案例研究经营品类业态规模（㎡）业态占比蔬菜20000-2800023%~31%水果20000~2600022%~27%水产5000~60007%~10%干调12000~1500017%~20%副食5000~60006%粮油4000~50006%冻品、肉类2300~45002%~5%三鸟市场5500~6500考虑到卫生等因素，农批市场一般无三鸟分区，一般在城市其他地区形成独立的市场合计73800~97000100%农批市场业态配比模型研究3、常见业态农批市场的主要经营品种有蔬菜、水果、粮油、干货调料、副食、冷冻肉食、水产、三鸟、茶叶、花卉苗木、农资等11大类产品。其中三鸟、花卉苗木一般单独规划独立的市场。蔬菜水果干货调料、冷冻肉食、副食、粮油水产三鸟茶叶茶具农机农资4、建筑形式1、蔬菜区1）蔬菜大批发区蔬菜大棚区一般为农批市场大批发客户设置，商户交易量大，需满足大型货车直接停靠铺位。常见的农批市场蔬菜区建筑一般有下列三种形式：a)连体大棚：大跨度大棚，货车从大棚纵向进出，能满足大货车进出转向；此类建筑一般由三个大棚连体，外围二侧由二层街区围合单个大棚一般长80M，宽40M，经营面积3200㎡，层高8M左右铺位划分为开放式铺位，单个铺位开间3.5；进深11；面积38.5㎡内部通道：15Mb)大棚+商铺：与前述一样结构的大棚，不同的是为了方便商户经营，在大棚横向两侧建有铺位房供商户使用；此类建筑一般为单个大棚加两侧三层街区建筑长80M，宽50M，经营面积4000㎡，层高10M铺位划分为开放式铺位：a.交易场地：开间7，进深14；面积98㎡；b.铺位：开间7，进深5；面积35㎡；内部通道：12Mc)背靠背的大棚：车辆从大棚纵向二侧通道进出，铺位内建有办公间；此类建筑一般为单个大棚单个大棚长60M，宽30M，经营面积1800㎡，层高5.5M铺位划分为背靠背铺位，铁栏分割铺位，单个铺位：开间5，进深15；面积75㎡；2）郊菜区郊菜区一般为本地及周边地区菜农提供本地菜交易产所，交易相对较小，满足小型货车车辆可以直接停靠铺位，大棚跨度都要比前面的大棚小很多，其大棚整体跨度在20米以下。常见的农批市场郊菜区建筑一般有下列二种形式：a)2个连体大棚：小跨度大棚，货车从大棚纵向进出，能满足普通中小货车进出转向；此类建筑一般由二个大棚连体单个大棚长40M，宽16M，经营面积640㎡，层高8M铺位划分为开放式铺位，单个铺位开间4；进深6；面积24㎡内部通道：4Mb)单个大棚：车辆从大棚纵向二侧通道进出；此类建筑一般为单个大棚单个大棚长120M，宽20M，经营面积2400㎡，层高6M铺位划分为开放式铺位，单个铺位开间8；进深10；面积80㎡2、水果区常见的农批市场水果区建筑一般有下列三种形式：a)多个连体大棚：与蔬菜大棚一样的大跨度大棚，货车从大棚纵向进出；此类建筑一般由三个大棚连体，外围二侧由二层街区围合单个大棚长80M，宽40M，经营面积3200㎡，层高8M铺位划分为开放式铺位，单个铺位开间3.5；进深11；面积38.5㎡内部通道：15Mb)独立大棚：普通的小跨度背靠背大棚，货车从大棚二侧外部通道进出；此类建筑一般为单个大棚单个大棚长60M，宽30M，经营面积1800㎡，层高6M铺位划分为开放式铺位，单个铺位开间6；进深15；面积90㎡内部通道：15Mc)中间单通道厂房建筑：厂房式建筑，无法进出车辆，市场内部只能人流通行；此类建筑一般为厂房形式厂房长75M，宽25M，经营面积1875㎡，层高6M铺位划分为开放式铺位，单个铺位开间4.2；进深8；面积33.6㎡内部通道：8M3、干货调料、粮油区、茶叶常见的农批市场干货调料、粮油区、茶叶区建筑一般有下列二种形式：a)两层连体式街区：背靠背铺位，人流车流从街区之间通道流动；此类建筑一般为砖混结构两层街区街区长65M，宽17M，经营面积1105㎡，一层高4.5M，二层高3M铺位划分为背靠背铺位，单个铺位开间4；进深8.5；面积34㎡b)单层+街区（夹层）：背靠背铺位，人流车流从有上盖的中间通道流动；此类建筑一般为单层+夹层街区，中间通道雨棚覆盖街区长80M，宽22M，经营面积1760㎡，一层高3.5M，二层高2M铺位划分为面对面铺位，单个铺位开间4；进深7；面积28㎡内部通道：8M4、冷冻肉食区常见的冷冻肉食区建筑一般有下列二种形式：a)两层连体式街区：背靠背铺位，人流车流从街区之间通道流动，一楼铺位内商户自己装有独立组合冷库；此类建筑一般为砖混结构两层街区街区长80M，宽22M，经营面积1760㎡，一层高4M，二层高2.5M铺位划分为面对面铺位，单个铺位开间4；进深7；面积28㎡内部通道：8Mb)单层+夹层街区：面对面铺位，人流车流从有上盖的中间通道流动，一楼铺位内商户自己装有独立组合冷库；此类建筑一般为单层+夹层街区，中间通道雨棚覆盖街区长145M，宽17M，经营面积2465㎡，一层高4M，二层高2.5M铺位划分为面对面铺位，单个铺位开间4；进深7；面积28㎡内部通道：8M6、水产区常见的农批市场水产区建筑需要有敞开的蓄水装置放置水产，并且要尽量通风保持水产有充足的氧气，一般有下列二种建筑形式：街区+大棚：人流车流从建筑外通道进出，在伸出的挑梁区装有市场砌好的蓄水池；此类建筑一般为两层街区，外部独立大棚一层高3M，二层高3M铺位划分为单排铺位，大棚交易区：宽4M，长6M，单个铺位开间4；进深7或8M；面积28-32㎡7、三鸟市场常见三鸟市场建筑采取大棚结构，保持市场空气流通，一般为下列建筑形式：a)钢结构大棚：大棚结构，铁丝网围栏；此类建筑一般为钢结构大棚，铁网网围栏街区长40~48M，宽17M，经营面积680~816㎡，层高6M铺位划分为背靠背铺位，单个铺位开间8；进深8.5；面积33㎡市场街区通道10M特殊性原则业态布局5、业态布局关联性原则原则性原则蔬菜交易区与水果交易区在建筑形式和交易形式上类似，应相邻规划粮副交易区包括粮、干货、调味品、冷冻食品等几大业态采用电子结算的农批市场，应在蔬菜交易区规划专门的电子交易结算交易区冷库布局于蔬菜水果交易区附近，方便蔬菜水果的经营商户使用仓库位于粮副交易区或其附近较偏的位置，方便粮油、干货的经营商户使用蔬菜水果交易区应规划专门的停车场，方便大型货柜车装卸水产交易区因其对建筑形式及经营环境的特殊要求，一般靠市场的边缘规划附：常州凌家塘农批市场业态布局图6、配套设施冷库冷库，是冷藏库的简称，是利用制冷设备创造出稳定持续的低温和适宜湿度条件的仓库，冷库是加工、中转、储藏物品的场所，它可以不受外界气候环境的影响，保证和延长各类产品的储存期限，以调节不同地区的市场供给。（1）冷库的分类按建筑结构分：1）土建式冷库：这是目前建造较多的一种冷冻库，可建成单层或多层。建筑物的主体一般为钢筋混凝土框架结构或者砖混结构。土建冷库的围护结构属重体性结构，热惰性较大，室外空气温度的昼夜波动和围护结构外表面受太阳辐射引起的昼夜温度波动，在围护结构中衰减较大，故围护结构内表面温度波动就较小，库温也就易于稳定。2）组合板式冷库这种冷藏库为单层形式，库板为钢框架轻质预制隔热板装配结构，其承重构件多采用薄壁型钢材制作。库板的内、外面板均用彩色钢板（基材为镀锌钢板），库板的芯材为发泡硬质聚氨酯或粘贴聚苯乙烯泡沫板。由于除地面外，所有构件均是按统一标准在专业工厂成套预制，在工地现场组装，所以施工进度快，建设周期短。按冷库容量分：1）大型冷库：此类冷库冷藏容量在10000t以上，冷库的冻结能力一般在50~160t/d范围内；2）中型冷库：此类冷库冷藏容量在1000~10000t范围内，冷库的冻结能力一般在20~120t/d范围内；3）小型冷库（小冷库）：此类冷库的冻结能力在1000t以下，冷库的冻结能力一般在40t/d以下。按冷库温度为：1）高温冷库：此类冷库冷藏温度-2℃～8℃，主要用来储藏水果、蔬菜、蛋类等。又称冷却保鲜库，库温一般控制在不低于食品汁液的冻结温度。冷却库或冷却间的保持温度通常在0°C左右，并以冷风机进行吹风冷却。2）低温冷库：此类冷库冷藏温度-10℃～-23℃，主要用来储藏肉类、水产海鲜、冷冻速食食品等。（2）冷库作用及储藏品种1）作用：冷库是用人工制冷的方法让固定的空间达到规定的温度便于贮藏物品的建筑物。冷库可广泛应用于食品厂、乳品厂、制药厂、化工厂、果蔬仓库、禽蛋仓库、宾馆、酒店、超市、医院、血站、部队、试验室等。冷库主要用作对食品、乳制品、肉类、水产、禽类、果蔬、冷饮、花卉、绿植、茶叶、药品、化工原料、电子仪表仪器等的恒温贮藏。适用范围广，储藏保鲜期长，缓解农产品的地域性供求不足问题，同时可以作为农产品中转、储藏场所，调节不同时间、不同地点、不同品类的市场供给水平，达到有效创造经济效益的作用。2）储存品种：①高温冷库储藏品种：主要为蔬菜、水果、干货等品种蔬菜：芹菜、黄瓜、西红柿、生姜、洋葱、辣椒、韭菜、菠菜、菜花、甘蓝、香菜、平菇、香菇、草菇、茶树菇、金针菇、木耳、萝卜、大葱、白菜、竹笋、芦笋、莴笋、西兰花、豆角、油麦菜、苦瓜、生菜、地皮菜、蒜苗、胡萝卜、花菇、岩耳、猴头菇、青菜；水果：苹果、梨、葡萄、猕猴桃、枣、樱桃、枇杷、石榴、桂圆、桃、荔枝、橙、火龙果、柚子、柠檬、芒果、李子、圣女果、芦柑、板栗、榴莲、提子；②低温冷库主要储藏品种：主要为肉类、水产、速冻食品等猪肉、鸡肉、牛肉、牛肝菌、羊肉、鸭肉、速冻食品、鱼类、鱼干鱼丝、冷冻蔬菜、其他食用菌、其他蔬菜制品、各种肉制品、水饺、馒头、奶制品等。（3）农批市场冷库的设置位置1）设置于市场角落，由主通道直接可以到达。冷库一般应规划于市场较偏的角落位置，由市场的主通道可以直接到达，方便大型货车快速进出，不给市场的内部交通造成压力，冷库前需要规划专门的冷库卸货停车场。2)设置于关联经营区附近一般冷库应规划于蔬菜、水果、冷冻食品附近，满足有冷库需求的商户使用，同时方便有关经营分区的货物运输。常州凌家塘农产品批发市场：冷库位于蔬菜交易区附近，有专门的停车场，冷库与主干道直接相连。浙江金华农产品批发市场：冷库位于市场蔬菜交易区和冷冻食品交易区附近，方便商户货物进出冷库。（4）农批市场冷库的设置规模1、公共冷库根据市场调研案例总结分析，一般地级市农批市场的公共冷库的需求在10000吨-20000吨左右，在冷库的高度达到6M的情况下，冷库的吨位与面积的比例大概是1：1.因此，建议一般地级市冷库的规模在10000平方米-20000平方米左右。另外冷