境外房地产产品案例研究：保加利亚最大的购物中心_23页_高通

|境外房地产产品案例研究|保加利亚最大的购物及办公中心SERDIKACENTER项目概况„项目名称：SERDIKACENTER„项目地点：保加利亚首都索非亚„开业时间：2010年3月16日„产品类型：购物中心+写字楼„总建筑面积：91,000平方米„写字楼总面积：35,000平方米（30%）„购物中心可出租总面积：51,000平方米（70%）„可进驻商铺总数：220个„主力店：时装百货Peek&Cloppenburg、电子商店Technopolis、Piccadilly超市„停车位：1600个„投资额：2.1亿欧元„开发商：ECEProjektmanagementGmbH&Co.KG„投资商：SparkassenImmobilienAG„建筑设计/管理：ECEProjektmanagementGmbH&Co.KG„建筑总承包商：土耳其建筑公司Kayi境外房地产案例研究RealEstateProjectCaseStudy2011年1月23日(双周一次)|境外房地产案例研究|2SerdikaCenter运营情况客流量（开业的那个周末）300,000人次入住率（至2010年8月）99%项目所在区域高端商业平均租金水平90欧元/平方米/月项目所在区域甲级写字楼平均租金水平15.4欧元/平方米/月SERDIKACENTER位于保加利亚首都索非亚商业区东部繁华的Sitniakovo大道，是由一个购物中心和高档写字楼组成的混合用途项目。项目所在地索非亚(Sofia)位于保加利亚中西部，有120万居民。全市大体分为三个区：文化区，在市区东南部；工业区，在市区北部；商业区和行政机关，集中在中部。全市半数以上的劳动者从事工业、建筑业和交通运输业。全国15%的大型工业企业集中于此，工业产值占全国的18%。该项目由奥地利上市公司SparkassenImmobilien和德国ECEProjektmanagement共同投资开发，工期两年，购物中心于2010年3月16日开业，成为保加利亚最大的购物中心。该项目总投资额2.1欧元，是SparkassenImmobilien公司历史上最大的开发项目。SERDIKACENTER是由ECE公司设计，设计师用大理石、木材、玻璃和金属等优质的建筑材料，给购物中心创造了完美的购物气氛。此建筑的独特之处是它炫目的弧形外观设计，以及大约220个来自国际及本地时尚品牌商店组合。至开业时间已经有99％的面积被出租。主力店包括服装百货连锁店Peek&Cloppenburg，这是它在保加利亚的首家旗舰店，及消费电子商店Technopolis和Piccadilly超市。此外还引进了很多国际知名品牌：时尚服饰品牌Mango、Reserved、Esprit、NewYork、MarcO'Polo、TommyHilfiger；鞋品牌如Ecco、Humanic、Geox、Deichmann和Camper；运动品牌Puma、Adidas、TempoSport，以及诸多国际零售店Douglas、Swarovski、BijouBrigitte和GuessAccessories。另外还有一个美食广场，提供国际美食及保加利亚美食。此外，SERDIKACENTER提供35,000平方米的甲级办公空间，完美的布局完全可以满足租户的需求。加上理想的地理位置，对于寻求区域总部的跨国公司很有吸引力。项目区位和商圈分析购物及办公中心位于繁华的Sitniakovo大道，在商业区东部著名的Oborishte区域，离市中心和保加利亚机场只有10分钟的车程。SerdikaCenter提供1600个停车位确保人们能方便进入购物中心及写字楼，同时还靠近一些巴士和电车站。此外投资者还改善了道路基础设施，修建了一个新的十字路口，拓宽在该区域的道路。便利的交通吸引了住在索非亚城里以及周边地区的超过100万的消费者和商界人士。|境外房地产案例研究|3|境外房地产案例研究|4|境外房地产案例研究|5规划与设计项目平面图地下层|境外房地产案例研究|6一层|境外房地产案例研究|7二层|境外房地产案例研究|8全景模型图|境外房地产案例研究|9项目实景图购物区|境外房地产案例研究|10|境外房地产案例研究|11|境外房地产案例研究|12购物中心庆典|境外房地产案例研究|13|境外房地产案例研究|14业态规划51,000平方米的购物空间加入了服务功能设施，集合购物及饮食于一身，目前已有210余家时尚与实力兼备的高品质商家及品牌。几个大型服装商场，商店和许多大型体育精品店将推出国际流行但尚未在该国代理的品牌。一个特大超级市场和一个家用和娱乐电子超市也在该中心开业。由时尚服饰、保健护肤、潮流玩具、家居生活用品及特色美食等各色业态构成。品牌分布图二层|境外房地产案例研究|15一层地下一层（注：各区域颜色对应下表）|境外房地产案例研究|16业态及商户明细：时尚女装（39家）|境外房地产案例研究|17时尚男装（18家）潮流时尚（36家）|境外房地产案例研究|18童装、玩具（9家）珠宝配饰（16家）电子通讯（6家）|境外房地产案例研究|19运动休闲（10家）内衣（10家）图书、礼品、烟草（7家）鞋、皮具（16家）|境外房地产案例研究|20保健品、护肤品（14家）服务业（6家）食品、餐饮（22家）|境外房地产案例研究|21家居用品（8家）图例：|境外房地产案例研究|22关于投资商SparkassenImmobilienAGSparkassenImmobilienAG是奥地利最传统的房地产投资公司，1987年在维也纳证券交易所上市。公司成功地投资于奥地利、德国、中欧和南欧六个国家的顶尖房地产。广泛和持续性的投资集中在包括住宅，写字楼，商铺及酒店业。截至2010年9月30日有249个不动产投资组合，总建筑面积139.9万平方米，物业资产18.508亿欧元。SparkassenImmobilienAG公司的核心股东是奥地利第一储蓄银行集团股份公司和维也纳保险集团股份公司。该地区两个最大的金融服务集团的经验和可靠性加强了SparkassenImmobilienAG公司未来长远的发展。地产数据(截至2010.09.30)开发地产数目249总建筑面积（m2）1,399,000物业资产（市场价值）（百万欧）1,850.8入住率90%平均租金回报率6.7%资产负债表（千欧元）2010.09.302009.09.30长期资产1,886,4891,888,446自有资产463,611523,835长期负债1,286,1901,314,965短期负债276,138396,393总资产2,075,6612,235,193|境外房地产案例研究|23集团经营业绩（千欧元）2010.01.01---2010.09.302009.01.01.—2009.09.30收入126,205112,112租金收入和酒店经营收入102,59092,713出售物业收入6,820829未计利息、税项、折旧及摊销前的利润54,9824,358折旧-7,222-6,948物业重估-2,230-96,475营业利润（息税前利润）45,530-54,065财务成本-32,971-30,847Participationcertificateresult-8,12211,370税前利润4,537-73,540所得税-3,2701,925净盈利/亏损1,267-71,615说明高通智库是一家专业的房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统监测和研究的基础上，形成的研究产品。目前高通智库提供十一种定期的研究产品，成系统的为行业内企业服务。《境外房地产案例研究》双周一次，提供对境外有借鉴意义的项目或企业的案例研究。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。联系方式：北京朝阳区三元桥时间国际A座30层3006邮编：100028电话：[phone]传真：[phone]-8001网址：