无锡万达商业广场城市综合体项目经营策划书

无锡万达商业广场项目经营策划书无锡万达商业广场项目经营策划书2007年05月无锡万达商业广场项目经营策划书-1-目录前言…………………………………………………………1-14一、项目经济指标一览表…………………………………1-13二、背景资料清单一览……………………………………13-14第一部分区域规划和项目解读…………………………………15-31一、区域规划和项目环境调查……………………………15-27二、项目解读………………………………………………28-31第二部分市场研究、产品定位及营销策划……………………32-148一、市场研究……………………………………………32-97二、项目定位方案…………………………………………97-104三、营销策划……………………………………………104-145四、卖场策划……………………………………………145-148第三部分成本控制与规划设计策划……………………一、成本控制策划…………………………………………二、规划设计策划…………………………………………（一）、规划与设计策划……………………（二）、B区设计进度计划……………………（三）、D区设计进度计划……………………无锡万达商业广场项目经营策划书-2-（四）、大商业建造标准……………………（五）、非主力店建造标准……………………第四部分资金与税收策划………………………………….一、现金流分析………………………………………第五部分开发经营计划………………………………….一、项目报建报批流程二、项目四证办理情况…………………………………三、项目施工计划………………………………………四、工程施工中的主要措施五、项目销售计划………………………………………第六部分投资收益分析………………………………….一、项目收益分析…………………………………………一、项目投入产出分析…………………………………二、盈亏平衡分析…………………………………………三、税收优惠政策…………………………………………四、抵效资产………………………………………………第七部分风险与对策………………………………….一、风险及对策………………………………….无锡万达商业广场项目经营策划书-3-二、对外承诺要点提示………………………………….附件明细目录一、销售策划类………………………………….二、成本类………………………………….无锡万达商业广场项目经营策划书-4-前言一、项目经济指标一览表（一）规划指标1、项目总体技术指标序号项目名称单位数量备注1规划用地面积㎡179323.62建筑占地面积㎡643643容积率2.9964总建筑面积㎡708700含地下A区㎡92400B区㎡23200C区㎡204850其中D、E区㎡1794505地上总建筑面积㎡537300五星级酒店㎡36000写字楼㎡28400A区商铺㎡5600A区地上总建筑面积70000㎡商业㎡122000其B区精装公寓㎡60000B区地上总建筑面积182000㎡无锡万达商业广场项目经营策划书-5-住宅㎡13970底商㎡14800C区公建配套㎡350C区地上总建筑面积154850㎡，共1532户住宅㎡109420底商㎡11600中D、E区配套公建、幼儿园㎡9430D、E区地上总建筑面积130450㎡，共1020户6地下总建筑面积㎡171400A区设备及地下停车㎡22400B区设备及地下停车、超市㎡50000含5900㎡超市C区设备及地下停车㎡50000其中D区设备及地下停车㎡49000机动车停车辆43167非机动车停车AB区12895辆CDE区8932㎡A区辆42060辆/万㎡B区辆112760辆/万㎡C区辆1623机动车D、E区辆1146住宅1辆/户，公建60辆/万㎡A区辆3500500辆/万㎡B区辆9395500辆/万㎡C区㎡5362其中非机动车D、E区㎡3570住宅3.5㎡/户，公建500辆/万无锡万达商业广场项目经营策划书-6-2、A地块酒店、写字楼技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡31689.62总建筑面积㎡92400地上建筑面积㎡70000五星级酒店㎡36000写字楼㎡284003其中商铺㎡56004地下建筑面积㎡22400设备及停车5建筑容积率2.216建筑密度％33.76建筑占地10698㎡7绿地率％32.83、B地块商业、精装公寓技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡57108.12总建筑面积㎡232000地上建筑面积㎡1820003其商业㎡122000无锡万达商业广场项目经营策划书-7-中精装公寓㎡600004地下建筑面积㎡50000含5900㎡超市5建筑容积率3.196建筑密度％56.80建筑占地面积32437㎡7绿地率％20.024、C地块住宅、底商技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡50373.22总建筑面积㎡204850地上建筑面积㎡154850住宅㎡1397001532户底商㎡14800邮电局㎡3003其中公厕㎡504地下建筑面积㎡500005建筑容积率3.076建筑密度％23.367绿地率％35.08无锡万达商业广场项目经营策划书-8-5、D、E地块住宅、底商、幼儿园技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡40152.7其中E地块4077.3㎡2总建筑面积㎡179450地上建筑面积㎡130450住宅㎡1094201020户底商㎡11600幼儿园㎡51303其中配套公建㎡4300文体、托老、居委、物业4地下建筑面积㎡490005建筑容积率3.256建筑密度％23.57建筑占地面积9462㎡7绿地率％35.1无锡万达商业广场项目经营策划书-9-（二）、经济效益指标1、项目总体经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元2总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元无锡万达商业广场项目经营策划书-10-2、A区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元2总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元无锡万达商业广场项目经营策划书-11-3、B区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元420002总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元无锡万达商业广场项目经营策划书-12-4、C区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元1278062总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元无锡万达商业广场项目经营策划书-13-5、D、E区经济效益指标二、背景资料清单一览„土地出让合同、规划条件与无锡市国土资源局签订国有土地使用权出让合同及附件。序号项目单位金额1销售收入万元1001262总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元无锡万达商业广场项目经营策划书-14-„与项目有关的一切相关会议纪要、合作协议1、无锡项目住宅户型方案研讨会议纪要2、万达商业广场交通影响分析审查会议纪要3、关于无锡项目户型汇报定案会及反馈纪要4、重庆、无锡项目设计方案汇报会议纪要5、无锡项目经营期讨论会6、项目经营期及资金计划讨论会7、关于无锡公司项目经营指标的第一次讨论8、论证会议纪要9、关于无锡项目总包招标相关内容确定会议10、无锡万达商业广场项目方案集团内部评审11、无锡项目开发进度协调会无锡万达商业广场项目经营策划书-15-第一部分区域规划和项目解读一、区域规划和项目环境调查（一）区域规划概述1、城市总体发展规划①定位：滨湖城市、山水城市、生态城市、旅游城市、商贸城市②发展方向：“南拓北展，东联西优”，建设全国特大城市·南拓：顺应城市空间拓展惯性，是中心城未来最优的主导发展方向，凭借太湖优美的自然环境和丰富的人文景观，发展旅游、休闲、娱乐、房地产业以吸引长江三角洲的消费者和投资客，从而带动其它产业的发展，成为上海、南京、苏州等大城市的“后花园”；·北展：中心城跨过沪宁高速公路向北发展，将堰桥地区发展为惠山新区的建设区域；·东联：整合东亭与中心区的空间与道路网络，依托上海、苏州，特别是借助上海经济扩散效应，使无锡走向全国并融入国际市场；·西优：优化城市西部地区的旅游、休闲用地，协调山、水、城的关系；③发展目标：到2020年，年GDP增长率为8%左右，经济外向度达到75%左右，力争经济社会发展和人民生活富裕程度无锡万达商业广场项目经营策划书-16-赶上当时世界中等发达国家水平。2、河埒地区发展规划“十一五”期间，滨湖区规划：建设“五大区”，打造“三中心”，五大区即为：国内外著名的风景旅游区、高效的高新技术产业区、繁荣的商贸服务区、现代化的都市生态农业区、体现现代城市风貌的无锡新城区，“三中心”即为旅游度假中心、科教研发中心、商务服务中心。其中，河埒地区将规划形成一个商贸核心区、一个特色旅游区、一条都市魅力带及两个一级社区的规划结构。„商贸核心区：青祁路以西,蠡溪路以东，梁溪路两侧地区，承担河埒地区的金融、贸易、休闲、观光、购物、娱乐、文化等职能。„特色旅游区：结合荣巷古镇的改造和开发，形成以历史文化体验和旅游商业为主导的特色旅游区。„都市魅力带：梁溪路与梁青路之间的带状地区，是联系商贸核心区与特色旅游区之间的纽带。„两个一级社区：以蠡溪路为界，分为东西两个一级社区。无锡万达商业广场项目经营策划书-17-3、城市整体规划背景下的三大热点板块随着城市整体规划布局及城市建设投入力投重点倾斜，未来短期内无锡将明显出现三大热点板块，这种热点将体现在城市公共建设、房地产发展等多个领域。具体来看，这三大热点板块分别为：太湖广场周边区域、河埒地区、新区。„太湖广场区域——城市新CBD太湖广场区域前景规划良好，目前正在完善路网建设，1号线工程明年底即将动工，预计2013年全线通车，清明西路拓建工程、清宁大桥和盛新大桥两座跨运河桥梁也将在2007年动工，届时该区域交通将四通发达。市政工程进入实施阶段，人民大会堂市政中心、世贸中心、深圳茂业百货、市科技馆、博物馆、革命陈列馆、报业广电大厦以及市医疗中心、青年活动中心、老年大学、家乐福购物中心、清扬路——无无锡万达商业广场项目经营策划书-18-锡未来政治、经济、文化的中心轴线，都围绕在太湖广场周边，并且以太湖广场为核心发挥影响力。太湖广场区域相对以前土地供应不足的特点，近年来以及未来的时期里会推出大量的地块，如十中地块（已在建）、六药厂、蚊香厂；通用机械厂、水泵厂、世贸、原扬名镇政府、太湖广场南侧，中南路延伸段以北地块等等。„河埒地区——城市CLD上世纪八十年代，河埒口作为近邻传统商业中心的密集型居住区，因其独有的梅园和荣氏家族、江南大学、轻工业大学等人文旅游资源背景，在当时的城市规划中占据了相当重的历史地位，市政建设甚至考虑将行政文化中心搬迁至河埒口，受此战略规划的指导，当时兴建的一批市政配套设施开始陆续出现，如无锡展览馆、无锡博物馆、江南商场等，这些都使河埒口商圈成为无锡最早成型的成熟商圈之一奠定了结实的基础。但受无锡早期规划政策导向变化较快的原因，河埒口商圈发展出现了停滞状态，近20年，该区域并没有再出现大规模的改造和建设。河埒口区域发展在城市整体建设中也随之沉静了下去。进入本世纪，伴随着无锡城市规模的扩容，以及建设山水名城、旅游名城的需要，河埒口商圈因其历史的商业蕴底沉淀，以及市中心至马山旅游度假区、蠡湖休闲旅游区的必经区域之一，在无锡城市建设中重新获得了新的发展机遇。无锡万达商业广场项目经营策划书-19-河埒口区域配套成熟，河埒市民广场一期已经正式开放，二期工程正在建设中，年内全面建成开放。与之配套，河埒口及周边的交通建设今年也将进入高潮，如正在实施过程中的“七路一中心