昆山华扬家天下项目整合策划方案

昆山华扬项目整合策划方案苏州金瑞行地产行销机构2007年1月目录市场篇一、昆山房地产市场概述二、片区高层项目状况三、消费者调查目录产品篇一、项目概括二、项目SWOT分析三、预推产品市场预测四、产品特点与推广目标结合建议目录策略篇一、项目营销策略的目标二、市场消费心理三、项目营销推广主题的确定四、VI及秀稿展示五、市场推广方案市场篇一、昆山房地产市场概述告别了刚刚结束的06年。纵观昆山房产市场，很容易让人想起五个字花无百日红新政的实施，导致昆山房地产交易量在2006年整体上出现“稳中有降”的态势有关部门的统计显示，截至目前，2006年的房屋交易量除11月比去年同期略有上升外，其他月份的交易都比去年要低。数据表明，二手房市场出现较大的萎缩。炒房者原本指望将房源尽快出手套现，不过营业税却令他们放弃了这一打算，转而将手中房源出租。据二手房市场的统计显示，2006年由售转租的客户量明显增多，7、8月间平均增加了五成左右。数据显示，住宅的上市量也有所回落，主要是由于新政后市民的购房信心不足，令开发商开发进度放缓所致。数据显示，与2005年相比，2006年昆山的房价虽然有小幅上涨（6%），但与前两年房价飞涨的局面相比，涨幅已经有所缓解。从总体上看，房价仍是稳中有升。除去铁南等少数几处房市过热期时被高估了房价的区域房价略有调整外，其余地区如东区、西区、城北的房价都较为稳定。这种状况对城北区域的项目未来的发展和走向有很好的借鉴作用。二、片区高层项目状况城北小高层、高层信息统计江南明珠苑—总图说明五期小高层共:16栋五期第一批498户江南明珠苑—城北个案位置长江北路与萧林路交汇处产品多层+小高层+别墅+商铺开发商昆山金威房产代理商中原(销售顾问)占地面积26万m2建筑面积30万m2容积率1.2绿化率50%总栋数98栋(包含多层、别墅、小高层、商业)总户数2350户，五期小高层976户在售栋数五期16栋小高层在售户数五期976户开盘时间五期2004年10月交房时间五期：2006年7月物业公司博威物业物业费用小高层：1.6元/m2.月价格区间3900-4680元m2销售均价4400元/m2面积92m2114m2123m2130m2137m2140m2合计户型2-2-12-2-13-2-13-2-23-2-23-2-2总价范围40万50万54万57万60万62万40-62万销售状况截止到2007年01月23日该案第五期共976户、售出510户、剩余466户、销售率为52%工程进度现房调研时间：2007年01月23日巴比伦花园—总图说明蓝色为二期：9栋剩下为一期：8栋二期9栋巴比伦花园—城北个案位置长江北路与新浦路交汇处产品小高层、高层开发商和融集团代理商新聚仁机构占地面积6.7万m2建筑面积12万m2容积率1.8绿化率41%总栋数共17栋总户数912户在售栋数二期9栋在售户数二期482户开盘时间二期06年5月27日交房时间二期2007年12月物业公司上海采玲物业物业费用小高层：1.5元/m2.月价格区间二期4000-5500元m2销售均价二期4600元/m2面积87m2110m2124m2132m2146m2155m2166m2176m2合计户型2-2-13-2-13-2-23-2-23-2-23-2-23+1-2-23+1-2-2总价范围40万51万57万61万67万71万76万81万40-81万销售状况截止到2007年01月23日该案第二期共482户、售出170户、剩余312户、销售率为35%工程进度封顶调研时间：2007年01月23日城市之光—总图说明小高层10栋多层城市之光—城北个案位置北门路希望之城北面产品多层、小高层开发商昆山锦荣房产代理商金达利占地面积5万㎡建筑面积8万㎡容积率1.6绿化率40%总栋数17栋总户数737户在售栋数17栋在售户数多层153户小高层584户开盘时间2006年10月28日交房时间2007年6月30日物业公司天合物业物业费用多层0.8元/㎡.月小高层1.3元/㎡.月价格区间多层3750-4050元/㎡小高层3800-4300元/㎡销售均价多层3850元/㎡小高层4050元/㎡面积多层小高层合计93m2113m297m2126m2133m2户型2-2-12-2-22-2-13-2-23-2-2总价范围36万44万39万51万54万多层36-44万小高层39-54万销售状况截止到2007年01月23日该案共737户、售出194户、剩余543户、销售率为26%工程进度准现房调研时间：2007年01月23日康城—总图说明三期高层未推三期高层3栋二期高层3栋一期多层19栋康城—城北个案位置萧林路与市后街交汇产品多层、高层开发商金侨房产代理商金达利占地面积6.5万㎡建筑面积12万㎡容积率1.8绿化率42%总栋数26栋总户数1013户在售栋数6栋在售户数二期高层216户三期高层352户开盘时间二期06年5月三期06年10月交房时间二期2007年5月30日三期2008年5月物业公司金侨物业物业费用多层0.8元/㎡.月高层1.2元/㎡.月价格区间二期3850-5000元/㎡三期3880-4900元/㎡销售均价二期4400元/㎡三期4350元/㎡面积二期高层三期高层合计116m2143m2100m2123m2户型2-2-13-2-22-2-13-2-1总价范围51.0万62.9万43.5万53.5万二期51-63万小高层44-54万销售状况截止到2007年01月23该案二期、三期共568户售出140户，销售率25%工程进度二期准现房，三期施工至6F调研时间：2007年01月23日梧桐广场—总图说明多层小高层多层小高层梧桐广场—基本资料位置萧林路与柏庐路交汇处产品多层、小高层、商业开发商昆山市星火房产开发公司代理商昆山道名房产占地面积6万㎡建筑面积12万㎡容积率2绿化率40%总栋数一期6栋（多层4栋、小高层2栋）总户数一期226户（其中多层73户，小高层90户，商铺63户）在售栋数一期6栋在售户数226户开盘时间一期：2006年6月28日交房时间一期：2007年05月物业公司—物业费用多层预计0.5元/㎡.月价格区间多层3598-3850元/㎡小高层3800-4100元/㎡销售均价多层：3700元/㎡小高层：4000元/㎡建筑类型多层小高层合计面积109㎡124、127㎡109㎡119㎡123㎡140㎡户型2-1-22-2-22-2-12-2-23-2-23-2-2总价范围43万48万44万49万50万57万43-57万销售状况截止到2007年01月23日，该案第一期共226户、多层售出30户、小高层售出5户、商业售出31户，总销售率：27%工程进度准现房调研时间：2007年01月23日青城之恋—总图说明后续待开发二期小高层部分一期部分青城之恋—城北个案位置紫竹路与萧林路交汇处向北200米产品多层+小高层+商业开发商昆山盛荣房产开发有限公司代理商金达利机构占地面积21.2万㎡建筑面积36.3万㎡容积率1.7绿化率47%总栋数总规未定总户数预计3000户在售栋数二期8栋小高层在售户数二期286户开盘时间二期2005年7月交房时间二期：2006年6月、12月物业公司昆山天合物业物业费用多层0.8元/㎡.月小高层1.2元/㎡.月价格区间二期3600-4500元/㎡销售均价二期4000元/㎡面积114㎡123㎡128㎡132㎡134㎡145㎡合计户型3-2-13-2-23-2-23-2-23-2-23-2-2总价范围46万49万51万53万54万58万46-58万销售状况截止到200701月23日该案二期共286户、售出266户、剩余20户、销售率为93%工程进度现房调研时间：2007年01月23日自由都市—总图说明11月27日首推2栋07年1月7日推1栋自由都市—城北个案位置新浦路与横泾路交汇产品小高层、高层开发商苏州建屋发展代理商上海新联康占地面积9.3万㎡建筑面积20万㎡容积率2.15绿化率45.2%总栋数17栋(15栋高层)总户数总规1900户在售栋数一期首推2栋(6、7#楼)在售户数LOFT100户高层106户开盘时间一期2006年12月3日交房时间2008年3月物业公司建屋物业物业费用1.4元/㎡.月价格区间LOFT4290-4900元/㎡高层3217-3785元/㎡销售均价高层3600元/㎡产品小高（LOFT）高层合计面积55m275m288-89m290-92m2113m2168m2房型1-1-11-1-12-2-12-2-13-2-14-2-2总价范围24-2733-3732324160高层32-60万销售状况截止到2007年01月23日该案一期共700户，已推3栋住宅共312户、共售出215户、剩余97户，销售率为69%工程进度施工至十层，部分施工至七层调研时间：2007年01月23日万方水岸—总图说明万方水岸—城北个案位置市后街与萧林路交汇处产品多层+小高层开发商昆山万方置业代理商上海新吉阳占地面积12万㎡建筑面积20万㎡容积率1.6绿化率40.8%总栋数43栋（多层38栋，小高层5栋）总户数1500户在售栋数三期小高层5栋在售户数三期小高层320户开盘时间三期：2005年5月交房时间三期：2007年2月物业公司苏州新康物业物业费用多层0.75元/㎡月小高层1.25元/㎡月价格区间三期小高层：3200-4000元/㎡销售均价三期小高层：3600元/㎡面积100㎡110㎡125㎡129㎡132㎡合计户型2-2-12-2-13-2-13-2-13-2-2总价范围36万40万45万46万48万36-48万销售状况截止到2007年01月23日该案第三期小高层共320户、售出144户、剩余176户、销售率为45%工程进度现房调研时间：2007年01月23日君临天下—总图说明一期4栋君临天下—城北个案位置长江北路与金浦路交汇处产品小高层（10、12、15层）开发商昆山君临天下房产开发有限公司代理商华基占地面积4万㎡建筑面积10万㎡容积率2.5绿化率40%总栋数共7栋总户数700多户在售栋数一期4栋在售户数一期400户开盘时间一期：2005年5月底交房时间一期：2006年12月物业公司君临天下物业物业费用1.45元/㎡.月价格区间一期：3550-4300元/㎡销售均价一期：3700元/㎡面积101㎡104㎡110㎡112㎡148㎡167㎡189㎡合计户型2-2-12-2-12-2-12-2-13-2-23-2-24-2-2总价范围37.4万38.5万40.7万414万54.8万61.8万69.9万37.4-69.9万销售状况截止到2007年01月23日一期共400余户，已售出280户，剩余120户，销售率70%工程进度现房一期4栋调研时间：2007年01月23日纽约之星—总图说明纽约之星—城北个案位置北门路与萧林路交汇处产品酒店式公寓+商业开发商昆山中仁地产代理商苏州百利达占地面积0.53万㎡建筑面积6.5万㎡容积率5.8绿化率30%总栋数1栋总户数348户在售栋数1栋在售户数348户开盘时间2005年10月（年初预约）交房时间2007年6月物业公司台湾千翔物业物业费用2.0元/㎡月价格区间4900-6100元/㎡销售均价5600元/㎡户型EGFIKAJHCB合计面积42.642.6-6744.552.551.9-61.753.8-58.761.566.066.578.5总价范围24万24-38万25万29万29-35万30-33万34万37万37万44万24-44万销售状况截止到2007年01月23日该案共348户，售出313户，剩余35户，销售率为90%工程进度外立面调研时间：2007年01月23日东辉缘—总图说明东辉缘—多层、小高层位置长江北路与339省道交汇处产品多层、小高层、高层开发商东辉房产代理商自销占地面积7万㎡建筑面积14万㎡容积率2绿化率40%总栋数19栋（一期5栋多层,二期8栋多层,三期4栋小高层+2栋高层）总户数1000户（一期170户,二期280户,三期550户）在售栋数三期：6栋（小高层4栋、