昆明市西山区城中村商业项目定位策划报告及规划设计建议_83P

1昆明市西山区城中村定位策划报告及规划设计建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建一、本案特点PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本案区位东接西苑立交桥和兴杰花园；北邻人民西路，临路面宽约800多米；西街新运粮河，临河道面宽约730米；南接秀苑路和晴朗云安小区；与西山区政府隔路相望；项目总占地约621亩；未来东三环贯穿整个项目。本案西山区政府PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建À本案为昆明市西市区，从目前的西市城市发展来看，城市配套相对较好的区域集中在以高新区管委会和西山区政府所在地为中心的两个区域；从城市功能来看，目前西市区非常滞后，没有大型的购物超市，没有相对集中的商业中心，而商务、休闲等功能也非常不足。从右图可以看到，本案处于西市区中心地段，昆明市中轴线上，具有成为西市区城市副中心的先天优势。本案所在的西市区城市配套滞后本案PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿ南部商圈西市区缺乏核心商西市区缺乏核心商圈圈本案位于西市区交本案位于西市区交通汇集点，拥有形通汇集点，拥有形成区域中心的先天成区域中心的先天条件条件西市区商业目前主西市区商业目前主要以临街地商为主、要以临街地商为主、餐饮、休闲、娱乐餐饮、休闲、娱乐业态丰富、但未形业态丰富、但未形成商圈，购物业态成商圈，购物业态相对缺乏。相对缺乏。本案本案在全市的商业地位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ二、本案面对的昆明房地产市场背景PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建昆明近年房地产住宅楼盘总体供求情况昆明近年来房地产供求呈现供销两旺的局面，总供应量和总需求量都在逐年上升；2006年——2007年供求量上涨幅度放慢；供应量套数增加，但供应面积降低，受国家宏观调控政策及房屋价格持续走高等因素影响，供应户型面积趋向小面积发展。3774010830497761256954421442007年2553992773448501267800371522006年2008070666318581153551051722005年金额（万元）销售面积（万平米）总销售量（套）总供应量（万平米）总供应量（套）楼盘个数（个）年份数据来源：昆明田野地产研究中心。以上数据含一手、二手房交易数据PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建À新增楼盘需求和存量楼盘需求对比——存量楼盘占主体20072007年新增楼盘成交量为年新增楼盘成交量为1867718677套，存量供应楼盘成交量为套，存量供应楼盘成交量为3109931099套套；；已开盘住宅楼盘销售率为已开盘住宅楼盘销售率为66.06%66.06%，住宅市场整体销售率约为，住宅市场整体销售率约为52.15%52.15%（相对而言，已开（相对而言，已开盘住宅楼盘销售率更接近市场的真实销售率）。盘住宅楼盘销售率更接近市场的真实销售率）。市场成交市场成交以存量楼盘为主，新增楼盘销售率不高。以存量楼盘为主，新增楼盘销售率不高。52.15%——49776住宅整体66.06%——49776已开盘楼盘79.90%62.48%31099存量供应楼盘51.27%37.52%18677新增楼盘销售率成交量所占比重成交量（套）楼盘属性PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建À年商业物业总供应量快速增加，需求也有一定增长；年商业物业总供应量快速增加，需求也有一定增长；由于由于20062006年商业开发体量年商业开发体量增速增速过大，需求过大，需求消化量也迅猛增加，但增幅有限消化量也迅猛增加，但增幅有限，，0606年留下了大量的年留下了大量的存量商业；存量商业；20072007年商业物业的供应量和需求量都有下降。年商业物业的供应量和需求量都有下降。虽然市场供应剧增，消化速度放缓虽然市场供应剧增，消化速度放缓，，但但商业物业的价格商业物业的价格仍然上涨较快；仍然上涨较快；464619146043181458524062007年433365123143519298533712006年239731119212011003668702005年总交易额(万元)均价（元/㎡）销售量（㎡）供应量（㎡）年份PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建À各类商业物业供应价格上涨、销售率下降20072007年，昆明商业物业总供应量约为年，昆明商业物业总供应量约为85.2485.24万平米，成交量约为万平米，成交量约为31.8131.81万平米，销售率为万平米，销售率为37.32%37.32%，均价为，均价为1460414604元元//平米。平米。20072007年，在昆明房地产市场价格普遍上涨的情况下，商业物业均价也上涨了年，在昆明房地产市场价格普遍上涨的情况下，商业物业均价也上涨了18.6%18.6%，约为，约为1460414604元元//平米。平米。相比相比20062006年商业物业供求量的大幅增加，年商业物业供求量的大幅增加，20072007年昆明商业物业供求量不仅没有大幅度增长，反年昆明商业物业供求量不仅没有大幅度增长，反而略有减少，销售率也下降到而略有减少，销售率也下降到37.32%37.32%。。1460437.32%3181458524062007年1231446.71%3519298533712006年1192154.82%2011003668702005年均价（元/㎡）销售率销售量（㎡）供应量（㎡）年份PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建À专业市场1296928.14%16850059880015社区商业4000075.00%07500100001商场1000061.14%2327003806008商业街价格（元/㎡）销售率销售量（㎡）供应量（㎡）物业个数(个)类型在各类型商业物业中供应量最大的是社区商业。在住宅开发量较大情况下，大型住宅开在各类型商业物业中供应量最大的是社区商业。在住宅开发量较大情况下，大型住宅开发项目的上市带动了社区商业的形成发项目的上市带动了社区商业的形成PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建à年代后期百货大楼供销社集体商铺个体商铺农贸街百货大楼个体商铺以零售为主的批发市场综合百货商场商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场综合百货商场综合超市主题百货商场社区便利店/小超市商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场购物中心连锁超市连锁便利店综合百货商场综合超市主题百货商场专业超市社区便利店/小超市商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场购物中心连锁超市连锁便利店复合商业中心图：近代昆明商业物业业态随时间变化图昆明商业地产的发展趋势PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本案面临市场机遇与挑战————体量大，容易规模化竞争，打造区域标志性项目。体量大，容易规模化竞争，打造区域标志性项目。本项目凭借区位和体量的优势，可以打造城市复合综合体项目，填补西市区的商业空白，市场机本项目凭借区位和体量的优势，可以打造城市复合综合体项目，填补西市区的商业空白，市场机会较大。会较大。————城中村项目集中上市，竞争形势严峻。城中村项目集中上市，竞争形势严峻。据统计，昆明市建成区内共有城中村据统计，昆明市建成区内共有城中村336336个，涉及土地面积约个，涉及土地面积约99万多亩、建筑面积万多亩、建筑面积50005000万㎡，假设万㎡，假设这些城中村中有这些城中村中有75%75%实施重建改造，按拆建比实施重建改造，按拆建比11：：2.52.5计算，则除原有建筑回迁外，市场还将新增计算，则除原有建筑回迁外，市场还将新增约约56005600万㎡商品房，按未来万㎡商品房，按未来55年陆续上市，则仅城中村项目将平均每年新增年陆续上市，则仅城中村项目将平均每年新增11201120万㎡。而万㎡。而0707年昆年昆明市场总销售量仅为明市场总销售量仅为830830万㎡。万㎡。————商业市场租售面临巨大挑战。商业市场租售面临巨大挑战。昆明房地产市场消化体量有限，昆明房地产市场消化体量有限，20072007年商业全年销售量仅年商业全年销售量仅31.831.8万平米，销售率为万平米，销售率为37.32%37.32%，本案，本案4040多万㎡的商业将面积巨大的租售压力。多万㎡的商业将面积巨大的租售压力。————项目规划中必须考虑大盘策略，把握市场需求的细分和开发节奏项目规划中必须考虑大盘策略，把握市场需求的细分和开发节奏针对细分市场进行项目规划配比，在市场需求的基础上，根据区域特点提炼项目总体定位。针对细分市场进行项目规划配比，在市场需求的基础上，根据区域特点提炼项目总体定位。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建三、本案规划思路PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本案基本情况占地面积：总占地面积约621亩。项目性质：城中村改造项目城中村及旧城建筑拆迁量达34万平方米,回迁量达28万平方米。本案PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÝ本案定位任务地块资源整合地块资源整合产品定位产品定位产品定位企业品牌树立企业品牌树立市场可行性市场可行性项目竞争力营造项目竞争力营造社会效益社会效益城市功能提升城市功能提升本案通过对市场的发展趋势的研判、结合项目地块资源条件、企业开发要求，结合西市区城市发展、功能及配的提高完善，进行本项目产品定位研究、据此为规划设计提供有力的市场依据。规划目标：Ø市场供应合理配比Ø市场需求群体支撑点测试Ø定位思路产品化PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Ý新的商业形式：——引入美国新型商业概念，零售娱乐中心零售娱乐中心的基本要素：零售娱乐中心的基本要素：————至少一个纯粹的娱乐项目，主题餐馆，以及能够吸引大量各色人群以活跃购物空间的娱乐式零至少一个纯粹的娱乐项目，主题餐馆，以及能够吸引大量各色人群以活跃购物空间的娱乐式零售店。售店。零售娱乐中心的特点：零售娱乐中心的特点：————开发商把娱乐、餐饮和零售设施整合在一起，创造了一种具有协同效应的休闲目的地，这便是开发商把娱乐、餐饮和