房地产成本分摊办法

为方便大家实际工作，现对《土地增值税清算鉴证业务准则指南》“第三十三条扣除项目的认定九、扣除项目分配分摊的顺序和标准的审核方法”中“（二）”项应如何理解。“（二）”项讲的是不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明。一、第三十三条九项（二）款的原文（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下：不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。3.本次清算应负担的土地出让金：本次清算应负担的土地出让金531万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。（三）按建筑面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：（1）总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米＋公寓建筑面积16000平方米＝31000平方米（2）公寓应分摊的土地出让金：516万元＝公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）。2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金不可售面积应负担的土地出让金16万元＝不可售建筑面积500平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米）。（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元＝公寓应分摊的土地出让金516万元－不可售面积应负担的土地出让金16万元。3.本次清算应负担的土地出让金：本次清算应负担的土地出让金450万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元×已出售比例90%。三、开发成本分摊、分配方法（一）交易情况某房地产开发公司开发一幢公寓，开发成本为3450万元。建筑面积15000平方米，可售面积14600平方米，不可售面积400平方米，其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的200平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%。（二）可售面积与不可售面积应分摊的开发成本1.不可售面积应分摊的开发成本：不可售面积应分摊的开发成本＝改变用途的游泳池建筑面积×（项目支付开发成本总额÷项目总建筑面积）不可售面积应分摊的开发成本46万元＝200平方米×（3450万元÷15000平方米）。2.可售面积应分摊的开发成本：公寓可售面积应分摊的开发成本3404万元＝公寓应分摊的开发成本3450万元－不可售面积应负担的开发成本46万元。四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为0，可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。