万达商业地产调研报告(锦华)

成都锦华万达城商业地产项目市场调研报告壹贰叁项目介绍项目分析特色与借鉴区位交通基础指标整体定位物业形态规划布局动线规划业态分布项目介绍基本经济数据指标项目地址锦江区锦华路一段68号建筑形态城市综合体建筑面积约40万㎡地上建筑面积309469.18㎡地下建筑面积85535.8㎡住宅15.4万㎡商业大型百货、超市、影城、电玩城、KTV娱乐城、数码电器、室内步行街等约20万㎡酒店、服务式公寓约4万㎡停车场及配套车位2190个占地面积116亩容积率3.99开发商万达地产租金/售价商铺参考租金200-300元/㎡。月，参考售价8-10万/㎡。月；商住公寓用作写字楼租金25元/㎡。月物业费2元/㎡。月物业公司万达物业开业时间2007年12月23日基础经济指标区位交通二环路锦华路临二环路、锦华路两条城市干道，周边众多中高档居民小区簇拥，构成客户基础；多条公交线路辐射整个城东及华阳、龙泉区域，具备优越的公共交通资源。锦华路上的公交线路：3，68,75,77,91,817,139,810二环路上的公交线路：79,172,97,139,114,52,152一级商圈范围内居民区：锦州花园，望江嘉苑，华润翡翠城，摩玛城，瑞升橡树林，东景雅苑，牛沙馨苑，青房云上，东光小区，永兴小区等。周边重要公共设施及教育资源：四川大学、四川师范大学、东湖公园、塔子山公园物业形态商住楼商业裙楼住宅规划布局商业住宅商住广场商业步行街周边道路二环路锦华路规划道路交通规划：项目自行规划400m长的规划道路，连通二环路与锦华路两条市政交通干线，在项目外部形成完整的循环交通线；物业规划：•从商业的人气和停车两方面考虑，建筑自用地红线向里退让，在二环路和锦华路侧分别形成休闲广场聚敛人气，同时留出地面停车场地；•住宅规划避开人流量大的二环路布局，呈斜南北的“L”型单边围合。打造400m规划道路，形成完整的外部交通循环动线；物业规划以商业为重点，在此基础上提升住宅产品的品质档次。商业整体定位中高端大型城市综合体，填补城东一站式购物中心的市场空白，为城东包含攀成钢片区、东南二环片区、东湖公园片区、磨子桥片区等的区域性商业中心。商业定位：中高档区域性商业中心功能定位：服务于中产城东、填补区域商业空白，并辐射龙泉、华阳地区。业态分布-主力店主力店：伊藤洋华堂、万千百货、万达影院、国美电器、大歌星KTV、大玩家超乐场、韦德伍斯健身会所、红杏酒家等。业态分布-主力店-伊藤洋华堂伊藤洋华堂，成立于1920年，日本主要零售企业。在中国内地，以北京、成都为主要业务拓展区域，零售业态包括便利店、大型综合超市、超级市场、百货店、生鲜超市等。伊藤洋华堂集团为世界第五大零售企业，目前控股的著名零售店包括伊藤洋华堂、seven-eleven便利店、崇光百货、西武百货等。伊藤洋华堂简介业态分布-主力店-伊藤洋华堂1996年，成都伊藤洋华堂合资公司成立，为伊藤进入中国内地市场的第一步。成都伊藤洋华堂公司以日本株式会社伊藤洋华堂为主要股东，合作伙伴有中国华孚贸易发展集团公司、日本伊藤忠商事株式会社、伊藤忠（中国）集团有限公司及邱永汉集团中国永利都（成都）房产开发有限公司。截至目前，成都共有5家伊藤洋华堂：1997年11月21日开业的春熙店、2009年9月30日开业的双楠店、2007年12月22日开业的锦华店、2009年11月24日开业的建设店、2011年11月8日开业的高新旗舰店。其中高新店是中国区伊藤洋华堂第一家shoppingmall。同时，在成都西南建有伊藤洋华堂物流基地。伊藤洋华堂在成都的发展现状一波三折的拓展之路：2003年，由于母公司日本伊藤洋华堂出资支持日本右翼修改教科书，否认南京大屠杀和侵华史实，导致伊藤洋华堂春熙店被砸。接下来的几年，凡中日关系出现各类敏感事件，成都各伊藤店面都会遭到民众抵制乃至不同程度的打砸毁坏。业态分布-主力店-伊藤洋华堂伊藤洋华堂锦华店业态分布3F2F1FB1F新鲜食品馆缤纷服饰馆流行仕女馆绅士运动馆4F温馨家居馆业态分布-主力店-伊藤洋华堂伊藤洋华堂锦华店特色服务收银特殊通道设置北京东京纽约时间送货服务免费BUS手机充电服务雨伞雨具购物车租借传真机服务婴儿推车租借1F残疾人卫生间配置早市送茶服务复印服务雨伞装袋机大件商品寄存柜儿童游乐设施RO水服务便民医药箱设置服务台低位设置广播服务业态分布-主力店-伊藤洋华堂伊藤洋华堂锦华店免费购物班车3号车2号车1号车锦华万达国际城南锦江198东客站四川师范大学业态分布-主力店-万千百货万千百货业态分布3F2F1FB1F运动童趣休闲馆时尚名品馆仕女流行馆绅士精品馆大歌星KTV在万达广场2楼，营业面积约5000㎡，内部装饰风格时尚典雅；拥有先进的视频点歌系统和全数字化顶级音响设备；包厢内设大型电视墙和演唱舞台；附设平价超市和时尚休闲酒吧，全新超大的歌曲库。业态分布-主力店-大歌星KTV大玩家超乐场在万达广场1楼，营业面积超过6000㎡，是中国西部地区最大室内游戏城。娱乐项目：体育类的溜冰、台球；健身类的篮球机、地滚球、拳击机；休闲类的音乐点播机、舞蹈机；体验类的枪机；竞技类的赛车、传统经典的KOF格斗游戏等30多个项目，800多台游艺设备，可直接容纳2000名玩家同时娱乐。业态分布-主力店-大玩家超乐场万达国际影城位于万达广场3楼，建筑面积逾8000㎡，投资4000余万元，拥有11个国际标准厅和2个VIP厅，可容纳2000余观众，规模超大，设施豪华。是成都乃至西南地区目前最顶级的五星级标准国际多厅影城。2011年9月，改建成功四川地区首个IMAX数字影厅。业态分布-主力店-万达国际影城步行街长355m，共有3层，业态涵盖餐饮休闲、时尚购物等。业态分布-步行街Smart成都仁孚店：开创商业广场内卖汽车的先河；多乐星：澳洲甜甜圈西南市场首家店。特色商家业态分布-步行街1F主力店女装男装运动装配饰餐饮生活服务/银行大玩家超乐场；红杏酒家；国美电器；ONLY;MIKIBANA;VISCAP;欧时力；贝拉维拉；嘉灏；GUGUO；欧尼逊；歌力思；TAPENADE；ROSEBULLET;ZUKKAJACK&JONESNIKELogin蒙奇奇；SHE’S；海盗船；PARK味千拉面；必胜客；棒！约翰；麦当劳；肯德基；星巴克；多乐星；DQ；早安巴黎NOKIA;索尼数码影像工作坊；苹果数码专卖；千色店；万宁；成都仁孚SMART店；新月烟酒爱卡汽车饰品；万顺洗车美容；中国农业银行；民生银行；成都银行业态分布-步行街2F主力店女装男装运动装配饰鞋包餐饮生活教育国美电器；大歌星KTV；蒙娜丽莎酒吧艺之卉；歌莉娅；VEROMODA；MingBridge；塔吉；PPT；飘蕾；杰西伍；立美力；漁；forevernew；KARLKNYGxg；LEVIS’S;HIM;SELETED;MindBridge；GXG；SEALSOUL；苹果；JASONWOODColumbia；TheNorthface汇美舍；瑞士军刀/ZIPPO；帽子屋迈乐；VAN’S金韩宫烤肉旗舰店；恒记甜品心发现造型；夏蜜儿美甲疯狂钢琴业态分布-步行街3F主力店餐饮生活教育银鲨海鲜百汇自助餐厅；万达影城；重庆德庄火锅韩悦韩国烤肉；巴西烤肉；101牛排馆；和绿回转寿司；阿玉莲；侑荣寿司；金韩宫；德斯堡概念餐厅；77创意法餐厅；东源北京烤鸭/食尚品；皇城坝小吃城；泽源砂锅；雅粤茶餐厅；锦碟新概念餐厅；杜佰瑞；览虫书吧；辛迪果饮；玉米王；茶奈尔发源地美发天才宝贝业态分布-步行街4F主力店韦德伍斯健身会所平面动线规划（内部人行动线）商业步行街在项目内部形成单一动线，沿途串联起各主力店，万千百货和伊藤洋华堂两大主力店分别设置在动线两端，与步行街互通有无，实现人流共享。平面动线规划（外部车行动线）根据车行流向配合规划道路，在项目周边形成循环畅通车行路线。二环路锦华路规划道路地面停车地面停车二环路车辆导入锦华路车辆导入车辆通过规划道路分流至二环路和锦华路车库出口车库入口垂直动线规划商业步行街内两中庭各设置一部观光直梯，扶梯共5部；万千百货、伊藤洋华堂内部各有2部扶梯，1部直梯。产品组合产品分析租售模式停车系统经营现状项目分析产品组合相互反哺和共享的产品组合：商业+住宅+公寓+酒店商业住宅公寓酒店住宅公寓酒店固定消费群体商务、旅游消费方便居家购物、拓展生活空间扩大影响力，增加入住率产品分析-住宅项目在规划和经营中，无疑以商业部分为重点，这势必会对作为次要部分的住宅和酒店式公寓产生限制和不利影响，如居住私密性不足、公共活动空间有限、环境嘈杂等，人流量大也为居住带来安全隐患。在提升住宅产品品质、弥补不足方面，锦华万达有很多做法可借鉴。板、点结合的楼面设计，“L”型单边围合布局。目的：吃足地块容积率；居住避开车流量、噪音大的二环路，保证居住环境；L型斜南北大围合，保证每户的采光、通风和视野通透。架空层绿化、顶层绿化，打造“泛会所”空间目的：弥补商业占据庭院等普通居民小区公共空间的不足，拓展空中的泛会所休闲场地。单元入户门禁系统目的：有效过滤入户人群，降低居住安全隐患，保证私密性。产品分析-酒店式公寓锦华万达的酒店式公寓均为40㎡装修户型；物业现多被用于小规模的商务办公，使用者包括教育培训机构、商场内商家的仓储/办事处及玫琳凯等直销式美容机构；酒店式公寓物业由锦华万达广场向投资者出售后进行统一返租，租金25元/㎡.月。对于操作服务于周边常住居民的区域性商业中心配套的酒店式公寓，锦华万达在运营管理模式和使用者锁定方面都具有重要的参考价值。产品分析-服务型酒店成都万达美宜佳酒店具备自助式、短租酒店式自助公寓式酒店功能，为异地短期租房、商务考察、因公出差、自助旅游、探亲访友、同城小聚的人士提供酒店式公寓短期租房服务。公寓特点：价格实惠：一天起租，按天计算，比相同品质的酒店套房便宜30%以上。居家自助：装修精致的酒店式公寓，配备全套家具，家电、厨房和卫浴设施及居家用品。锦华万达酒店产品均定位于经济型酒店。不同的经营特色在于，酒店兼具服务式公寓的功能，丰富了客户资源，增进收益。产品分析-商业产品组合：商业街+主题商业+零售商铺业态组合：百货+大卖场+商业街铺功能组合：居家生活+休闲娱乐+商务办公租售模式商业裙楼-自持物业住宅-全部出售酒店自持，其他为出售物业酒店式公寓-售后统一返租停车系统锦华万达广场共有2190个停车位，包括地下两层和地面停车场；该项目还设计有自行车停车场、员工停车场等。经营现状锦华万达是万达集团在成都一炮走红的成功先例，万达锦华城成功带动成都东南二环区域板块价值的整体升级，现在城东乃至全城拥有大批固定消费客群，并使得万达品牌深入人心，在成都乃至川内获得广泛认可，这成就了金牛万达广场在楼市困境中创造销售奇迹的财富神话。动线规划购物环境高标准的商业配套万达模式-订单地产目标人群购物心理业态布局思路聚集商业人气的手法特色与借鉴成功的商业经营活动特色与借鉴针对客户购物心理设计产品形态及业态组合舒适、便捷、商品丰富有影响力，环境舒适，有高档主力店或特色商家提升档次全能的一站式综合型购物中心特色与借鉴业态布局思路：重点考虑小型店铺，以提高商业回报率；对商业展示条件要求不高的娱乐服务型商家安排在人流相对小的区域。二环路锦华路主力店万千百货安排在口岸优势相对较弱的西南角。商业步行街锦华路端口为早安巴黎面包房，面积约10㎡。对展示条件要求不高的超乐场、KTV、酒吧、银行等开口设在整个地块展示条件最弱的规划道路一侧。特色与借鉴动线规划：平面动线为单一环线，垂直动线清晰且便于掌握。平面环线与个主题商业间的人流动向平面动线商场内部人流汇聚的中庭挑空设计，观光电梯及手扶梯组一览无余，顾客可以很快掌握垂直动线。贯通整个地块的商业步行街链接各大主题商业板块，增进购物的方便快捷，并促进客源共享。特色与借鉴高品质购物环境，优雅舒适，成为社区居民沟通放松场所。大量的室内休憩设备及娱乐造型，足够吸引人群停留。商业街宽度在13.6-16.8m之间，相较于结构紧凑的百货，购物节奏放