物业管理实务(企业班课件讲义)

1物物业业管管理理实实务务第第一一章章物物业业管管理理企企业业一、物业管理企业的概念和特征（熟悉）物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。第二，属于服务性企业。物业管理的服务：常常规规性性的的公公共共服服务务、、延延伸伸性性的的专专项项服服务务、、随随机机性性的的特特约约服服务务、、委委托托性性的的代代办办服服务务和和创创收收性性的的经经营营服服务务等项目。第三，具有一定的公共管理性质的职能。二、物业管理企业的分类（了解）(一)按照投资主体的经济成分来划分1．全民所有制物业管理企业2．集体所有制物业管理企业3．民营物业管理企业4．外资物业管理企业5．其他物业管理企业(二)按股东出资形式来划分1．物业管理有限责任公司2．物业管理股份有限公司3．股份合作型物业管理企业三、物业管理企业的常见模式(一)房地产建设单位的附属子公司或部门这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。(二)独立的物业管理企业(三)物业管理集团公司第第二二节节物物业业管管理理企企业业的的设设立立根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工工商商注注册册登登记记和和资资质质审审批批两个阶段。一、物业管理企业的工商注册登记（分为六个步骤）(一)企业名称的预先审核(二)公司地址(三)注册资本《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为l0万元。(四)股东人数和法定代表人(五)公司人员(六)公司章程（（公公司司法法规规））物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是是设设立立企企业业的的最最重重要要基基础础条条件件之之一一。。•物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。•在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。二、物业管理企业的资质审批及管理(一)物业管理企业的资质条件（注意：谁审批、谁颁发、谁管理）2•物业管理企业资质等级分为一、二、三级。•国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。1．一级资质(1)注册资本为人民币500万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)管管理理两两种种类类型型以以上上物物业业，，并并且且管管理理各各类类物物业业的的房房屋屋建建筑筑面面积积分分别别占占下下列列相相应应计计算算基基数数的的百百分分比比之之和和不不低低于于110000％％：：1)多层住宅200万m2；2)高层住宅100万m2；3)独立式住宅(别墅)15万m2；4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。住宅：100万m2，50%高层：30万m2，30%办公楼：20万m2，40%120%＞100%2．二级资质(1)注册资本为人民币300万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：1)多层住宅100万m2；2)高层住宅50万m2；3)独立式住宅(别墅)8万m2；4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。3.三级资质3(1)注册资本为人民币50万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)有委托的物业管理项目。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。1．一级资质(1)注册资本为人民币500万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)管管理理两两种种类类型型以以上上物物业业，，并并且且管管理理各各类类物物业业的的房房屋屋建建筑筑面面积积分分别别占占下下列列相相应应计计算算基基数数的的百百分分比比之之和和不不低低于于110000％％：：1)多层住宅200万m2；2)高层住宅100万m2；3)独立式住宅(别墅)15万m2；4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。住宅：100万m2，50%高层：30万m2，30%办公楼：20万m2，40%120%＞100%2．二级资质(1)注册资本为人民币300万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：1)多层住宅100万m2；2)高层住宅50万m2；3)独立式住宅(别墅)8万m2；4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。4(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩3.三级资质(1)注册资本为人民币50万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)有委托的物业管理项目。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。1．一级资质(1)注册资本为人民币500万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)管管理理两两种种类类型型以以上上物物业业，，并并且且管管理理各各类类物物业业的的房房屋屋建建筑筑面面积积分分别别占占下下列列相相应应计计算算基基数数的的百百分分比比之之和和不不低低于于110000％％：：1)多层住宅200万m2；2)高层住宅100万m2；3)独立式住宅(别墅)15万m2；4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。2．二级资质(1)注册资本为人民币300万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：1)多层住宅100万m2；2)高层住宅50万m2；3)独立式住宅(别墅)8万m2；4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。二)在申请资质时需提供的资料新新设设立立的的物物业业管管理理企企业业，其资质等级按按最最低低等等级级核核定定（（暂暂定定三三级级资资质质）），并设一年的暂定期。物业管理企业在领领取取营营业业执执照照之之日日起起3300天天内内，，持以下资料向当地的房产主管部门申请资质：(1)营业执照；(2)企业章程；120%＞100%5(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。(6)服务合同(三)物业管理企业的资质管理（内容）2年一次申请资质一、物业管理企业的组织形式（熟悉）物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。（一)直线制直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。(1)主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时(2)主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能图1.1-1.3一、物业管理企业的组织形式（熟悉）物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。（一)直线制直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。(1)主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时(2)主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能(二)直线职能制实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。(1)主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。(2)主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。(三)事业部制事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理；二是每个事业部都是一个利润中心。(1)主要优点：一是强化了决策机制；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；三是促进了内部的竞争；四是有利于复合型人才的考核培养。(2)主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。图1.4(四)矩阵制其特特点点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。(1)主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；二是有利于调动各