万科价值评估报告

1万科A股价值评估报告课程名称公司理财课程教师刘淑莲年级2006级组号1组员（组长，财务管理2班）张畅（财务管理1班）王振兴，张鹏（财务管理2班）曹歌，陈海霞，李相直，李鸿晓，刘俊青，王帆，周秋晓，曾礼霏2目录一、房地产行业现状及未来发展趋势分析.............3二．万科的SWOT分析.................................5三、万科的会计分析..................................9四、万科的财务分析.................................10五、万科财务报表分析及预测........................22六、万科股票价值评估...............................463一、房地产行业现状及未来发展趋势分析（一）房地产行业总体情况分析2008年1季度，全社会固定资产投资为18316.94亿元，同比增长25.9%，增幅比去年同期上升0.6个百分点。房地产开发投资完成4687.75亿元，同比增长32.3%，增幅上升5.4个百分点，其中，住宅房地产开发投资完成3316.48亿元，同比增长34.7%，高于同期房地产开发投资增幅4.3个百分点。全国完成购置土地面积7922.14万平方米，同比上升29.7%，同比去年增幅上升38.3个百分点，高于商品房施工面积涨幅的2.2个百分点、新开工面积3.8个百分点。商品房完成施工面积158622.28万平方米，同比增长27.5%，其中，商品住宅施工面积124512.7万平方米，同比增长29.3%。商品房竣工面积7855.85万平方米，同比增长26.9%，高于新开工面积增幅1个百分点，其中，商品住宅竣工面积6397.56万平方米，同比增长27.4%。指标始终保持稳中有升的格局，这显示行业营业能力的增强。国民经济的快速发展，国内居民可支配收入和消费能力的提升，全行业的增速发展态势显而易见。2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，为2008年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。（二）房地产行业趋势分析房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前我国居民居住水4平普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下，以上政策对未来2-3年房地产市场的真实需求影响不大。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。因此可以预测，未来2—3年我国房地产市场的需求将继续迅速增长。从供给看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都在一定程度上减缓了房地产市场的供给增速。在国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，未来2-3年全国房地产市场的供给增速将略有减缓。房地产市场供求发展不平衡的矛盾将继续存在。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，目前房地产市场上大户型、低密度住宅占比偏高的状况将改变，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。长期以来，我国东部地区经济较为发达，高收入人口较多，人均GDP与收入水平明显高于中、西部地区，一直是房地产开发投资的重点区域。中西部地区相对低廉的土地价格、人工成本、具有上升潜力的房地产价格以及由此产生的较高的房地产收益预期也对开发商产生了强大的吸引力，近年来东部房地产投资资金部分向中西部中心城市转移，为中、西部地区的房地产业提供了强劲的增长动力，未来2—3年，这一趋势仍将继续。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。利润率的下降、宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自动淘汰机制。可以预见未来2-3年房地产开发企业的并购将在现有的基础上得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。有实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额；一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能被兼并或破产。而无论是强强联5合，还是强弱结合，都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化，达到企业双赢甚至多赢的目标。二．万科的SWOT分析万科概况：万科成立于84年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业。88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93年4月向境外发行4,500万股B股。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，以商品住宅为主要产品。涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心1988年到2007年20年间，万科股价增值超过1000倍；1991年到2005年，万科平均每年主营业务复合增长率28%，净利润复合增长率31%。从2006年开始，万科的年复合增长率超过了60%，2006年更成为全国首家销售额超过200亿元的房企。在中国第一批上市公司中，万科是唯一一家连续16年保持盈利、保持增长的公司。与此同时，万科在公司治理方面有口皆碑，不但在国内首次对上市公司治理水平给予系统的排名，万科是唯一一个3A级；在包括《亚洲货币》、英国IR杂志等对内地公司的评选中，万科也屡次获得最佳公司治理奖项。（一）万科的优势1.高度专业化创造核心竞争力1992年之前万科在走一条小而全的多元化经营路线。1984年成立的万科，开始做进口电器生意，很快业务拓展到出口、广告、饮料生产、工业制造、房地产、股票投资等领域，成为一家典型的多元化企业，所涉及的行业都有不俗表现，被社会视为经营成功案例。但由于资源分散无法在某个行业形成规模优势，不但企业持续发展能力受到限制，抗风险能力也明显不足。1992年万科确立房地产为主导行业，开始进行由多元化转为房地产开发为主导业务的专一化战略调整。1994年万科进一步在产品上改变公寓、别墅、写字楼什么都干的做法，专一到6只做房地产市场的主流产品——中档住宅。经过10年调整，万科成为一家专做房地产的企业。——万科企业股份有限公司董事长王石万科，16年前就上市，有A股、B股，却不宣称是“资本经营”。明明早就将业务集中在房地产，却还嫌不专，索性将产品简化至适合中产阶级的普通住宅。今后他们还要将产品更加标准化，甚至主要部件都在总部设计好，通过住宅工业化带动进一步的大规模生产。市场热点不断变换，王石却带领万科一直在做“减法”：对非核心企业实行关、停、并、转，盘活存量。通过高度专业化，万科创造了自己的核心竞争力，通过推动规模化产业化生产，提升了产品质量与服务。这种清晰的公司战略，使万科整合了优势资源，高效率的完成稳步增长的“乘法2.点线片扩张战略以四个经济圈和几个内陆核心城市为重点发展区域，力求在一个特定的区域内而不是一个城市里实现各种资源的集约化经营。四个经济圈包括珠江三角洲、长江三角洲、以北京、天津为核心的环渤海经济带和东北第四极。与大多数长期在同一城市或同一区域进行开发的地产商不同，万科很早就开始了跨地域扩张，努力成为全国性品牌，1993年因市场环境变化一度出现战略收缩，到2000年即开始第二轮扩张，先后在国内16个城市进行了项目开发，形成了“万科地产在中国”的开发格局。“全国性思维，本土化运作”的跨地域运作模式使万科与开发城市之间形成了互动的资源网络，项目之间遥相呼应，理念、资金、人才的流动共享，使品牌效应呼之欲出。王石表示，面临良好的市场机遇，万科将以上海、深圳、广州为核心城市，选择以上海为龙头的长江三角洲地区和广州为龙头的珠江三角洲地区进行区域重点发展，同时万科还将选择以沈阳为中心的东北地区，北京、天津等核心城市和成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，进一步扩大万科在各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标。根据他的战略规划，至2005年，万科地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上，营业收入将超过100亿元，在全国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国房地产行业的领导者。3.独特的品牌优势72001年成功转让万佳股权后，万科完成了专业化调整，成为以房地产开发为核心业务的上市公司，塑造了“万科城市花园”、“万科四季花城”、“万科花园新城”等系列项目品牌，万科物业管理也赢得良好的口碑。万科所倡导的积极、健康、丰盛的现代生活方式，获得了广泛的认同。随着住宅产业市场化程度不断提高，开发商品牌作为产品力、售后服务、居住文化、企业实力和管理优势的体现，越来越成为消费者进行购买选择的重要考虑因素王石认为，中国房地产行业整体水平正在不断提高，业内竞争必将超越产品力层面。因此，一个良好、独特的企业品牌，有助于消费者更好地理解万科的理念与产品的内涵，也有助于万科凝聚核心竞争力，保持持续的增长和领跑。“在当今消费者的心目中，住宅不仅是遮风避雨的场所，或是与亲戚好友欢聚的乐园，它更是一个充满生活情趣、能让他们尽情展现自我的理想生活空间。”基于这样的懂得、尊重和认同，万科提出“万科提供一个展现自我的理想生活”的品牌主张，并进而推出“建筑无限生活”的品牌口号。整合后的万科企业品牌将以优势产品力为支撑，与各地产项目品牌、物业品牌互动。各系列子品牌的利益点将各有侧重，从不同角度诠释万科企业品牌的利益点——“展现自我的理想生活”。而专责新产品新材料引进与运用的“万科建筑研究中心”的落成，以及集团客户服务中心的投入运作，将进一步提升万科的产品竞争力，并将进一步加强万科与消费者之间的沟通。（二）万科的劣势1.组织管理有待完善公司作为一家拥有52家全资及关联公司，在18个城市跨地域运作的企业集团，摊子较大，内部组织的效率较低，北京、天津事件都反映出公司管理模式的弊端。万科在王石的带领下逐步从个人魅力走向了制度化管理的转变，公司内部形成简单透明的组织架构，清晰明确的职责分工，各个专业领域各司其职，设计、开发、销售、投诉全程得到监控，制度一目了然。公司逐步做到透明化，形成一套行之有效的制度和长期积累的文化，对公司未来的发展带来较大的发展机遇；管理模式的执行还需要市场验证。2.品牌定位还需加强8万科已经成为中国房地产市场为数不多的全国性品牌之一。一提起万科，很多人的反应是：“万科的物业管理不错”、“万科的规划设计比较细腻”、“万科的社区文化有自己特点”、“万科的管理很规范”……无论制度规范还是企业信誉，无论是产品还是服务，都具备了良好的客户口碑。根据华南国际公司对上海、北京、深圳三地品牌调查的结果：在上海，万科的品牌知名度最高(提示后提及率为79％)，但前三位知名度比较接近，万科的优势并不突出。值得注意的是，上海本地开发商在排名中占了绝对比重，这和房地产业区域化的特征有关。在北京，排在第一位的是华润