土地流转、赠与、继承中税费

一、转让房地产应缴纳哪些税费？A个人转让房地产缴纳税费：1、营业税：要按照约定的房屋成交价格计算缴纳营业税。营业税按照销售不动产税目计算缴纳，适用税率为5%。从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;对个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。2、城市维护建设税和教育费附加：城市维护建设税：以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据；城市维护建设税税率：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城，镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区，县城或镇的，税率为1%；教育费附加：凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔1984〕174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当缴纳教育费附加。教育费附加税率：以实际缴纳的营业税的税额为计征依据，教育费附加率为1％；3、印花税：根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。4、土地增值税：由于出售房屋属于有偿转让房地产的行为，还需要按照出售房屋取得的收入计算缴纳土地增值税。纳税人：在中国境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税；纳税依据：为土地增值额。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。税率计算：土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。免征、减征土地增值税的情形：（1）、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（2）、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（3）、以房地产进行投资、联营的，免征收土地增值税。（4）、一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。（5）、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（6）、个人之间互换自有居住用房地产的，免征土地增值税。（7）、个人转让自用住房，居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。5、契税：纳税主体及行为：《中华人民共和国契税暂行条例》规定在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。契税税率为３—５％6、个人所得税：转让中国境内的建筑物、土地使用权等财产取得的所得；扣除房屋原值、合理费用以及缴纳的上述税费以后，就是个人出售房屋取得的应纳税所得额免征或者减征的情形：个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位交纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公用住房确定应纳税所得额。房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与三代以内直系亲属，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人；对当事双方不征收个人所得税个人所得税税率：税率为20%7、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元8、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）9、土地出让金成交价或评估价（高者）×1%10、分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）11、商品房：土地出让金按基准地价×3%×未交土地出让金的建筑面积B单位转让房地产缴纳税费：1、建筑业营业税及附加：(1)单位将自建不动产对外转让时，征收建筑业营业税和销售不动产营业税。计税价格=工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）=工程成本×（1+10%）÷（1-3%）建筑业营业税税额=计税价格×3.36%(2)提供自建房镇江市建安发票的，不再重复征收建筑业营业税。2、销售不动产营业税及附加（转让价-购入价）×5.6%。(1)若为自建房，购入价包括从二级市场购入的土地价款，不包括政府划拨土地所缴纳的出让金。(2)差额缴纳营业税的，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。（查验原件，留存复印件）3、企业所得税企业所得税由税务部门查账征收。多成交价的3.3％4、土地增值税（同上）5、印花税（同上）6、手续费房产交易过程中的相关手续费，按有关规定征收。7、契税（同上）二、赠与房地产应缴纳哪些税费？房地产赠与是指房地产权利人将自己拥有的房地产无偿转让给他人民事法律行为。转让他人的人称房地产赠与人，接受他人赠与的人称受赠人。在房产赠予过程中要交纳以下税费：1、个人所得税：受赠方交。财政部国家税务总局的《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)，就个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题进行了明确。《通知》规定，以下三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。2、契税：受赠方交。《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：(1)国有土地使用权出让。(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。(3)房屋买卖。(4)房屋赠与。(5)房屋交换。可见，个人无偿赠送房产，受赠方需要计算缴纳契税。另外，《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。3、营业税：赠与方交。依据现行营业税暂行条例及其实施细则有关规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，原则上，赠与人是需要缴纳营业税的，缴纳营业税的税缴纳营业税的税率是5%。相关依据：《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)规定，个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况。新《营业税暂行条例》及实施细则规定，有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，为营业税应税行为。这里的有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益，这是一般的原则性规定，但对个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的行为，作为“特案规定”纳入了视同销售范围。《营业税暂行条例实施细则》第五条第一款规定，单位或者个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人应当视同发生应税行为缴纳销售不动产营业税。其计税依据是，《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定。纳税人有上述视同发生应税行为而无营业额或价格明显偏低并无正当理由的，由税务机关进行核定征收营业税。免征情况：1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征营业税。2、其他人之间的房产赠与行为，应依法缴纳营业税。但若其他人之间赠与的房产达到一定年限的，符合免征营业税条件的，仍可以免征营业税，比如，个人将满5年的住房对外赠与的，可免征收营业税。4、城建税、教育费附加：赠与方交。此种税是作为附加税来征收的，只有在需要征收营业税、增值税等税种的前提下才会征收，具体的征收比例是，按应缴纳营业税的一定比例缴纳，具体比例为：城建税(7%)、教育费附加(3%)5、印花税：双方交。《印花税暂行条例》第二条规定，产权转移书据属于印花税应纳税凭证。《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例第二条所说的产权转移书据。是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此，个人无偿赠送房产，出、受赠双方都需要按0.05％税率计算缴纳印花税。6、赠与公证费：按受益额的1%收取，最低收取200元7、房产登记费：计费方式和收费标准：房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。三、继承房地产应缴纳哪些税费？1、契税：根据相关规定，法定继承人继承房地产，免交纳契税;对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税，税率1.5%。2、印花税：包括合同印花税和权证印花税。合同印花税：根据印花税税目税率表，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。例如，一套100万的房子需要办理继承过户，要承担100万×0.05%=500元的合同印花税;权证印花税：每本5元。3、营业税：房产证已过5年，可免征;房产证未过5年，估价×5.6%4、个人所得税：估价×20%。下列三种情况免交个人所得税，分别是：(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。5、继承权公证费用：继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价格的2%来收取，但是最低不得低于200元。6、房地产价值评估费用：根据沪价房(1996)第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算:100万元以下(含100万元)：累进税率0.5%101万元-1000万元：累进税率0.25%1001万元-2000万元：累进税率0.15%2001万元-5000万元：累进税率0.08%5001万元-8000万元：累进税率0.04%8001万元-10000万元：累进税率0.02%10000万元以上：累进税率0.01%7、房地产继承过户登记费：登记费标准为每件100元。