小户型复式产品设计研究_42页

1小户型复式产品设计研究2009年10月23日1前言..................................................................................................................2第一部分：小户型开发中遇到的问题及对策...................................................2一、目前小户型开发存在的不足：......................................................................................................2二、小户型的优化及对策......................................................................................................................4二、新的测量规范出台后的创新户型设计方法..................................................................................8第二部分新规范下复式小户型创新实例研究.............................................17一、复式小户型LOFT概述...............................................................................................................17二、复式小公寓LOFT的设计要素...................................................................................................18三、武汉复式小公寓产品分析............................................................................................................19第三部分小户型的设计与装修问题...............................................................29一、房型设计与装修设计同步结合原则............................................................................................29二、小户型设计尺度设计原则............................................................................................................30三、小户型装修的原则........................................................................................................................412前言小户型物业是一种依托于都市的产物。从物业分布的区域特征来看，小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华，交通方便的显著特征。从物业用途来看，主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看，小户型物业均存在容积率高、梯户比值高、绿化面积少；有多层商业裙房，生活环境不纯粹的特点。但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，与其它物业有着很强的互补性，因此长期存在。小户型中的复式产品是基于小户型产品特性中的一种，是规避小户型劣势的创新型产品。小户型复式产品是从属于小户型大系列产品中的一个分支，很多在面积的区间和集约性使用、功能实用性最大化方面是完全一致的，在空间使用方面更加有效。近阶段随着规划政策的不断完善，小户型复式产品发展出多种衍生类产品，下面我们将对此逐一进行研究分析。第一部分：小户型开发中遇到的问题及对策各地市场小户型住宅被疯抢的背后，小户型产品本身的弊病与缺陷也逐渐暴露，也必将受到越来越明智的购房者的不认可，其产品也就逐渐会被市场所淘汰。因此，我们更有必要对这类产品存在的不足及其如何解决的对策做个理性的剖析和冷静思考，以便在日后的小户型开发中能引以为鉴，有所突破。一、目前小户型开发存在的不足：1、房型不合理，居住功能差现在，小户型公寓中大多是宾馆式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，缺乏日常居家生活的功能。这类的标房式房型的酒店式公寓，实际上就降低了作为居住物业的使用价值。有些小户型中一室一厅的房型，虽说比一室户的房型好些，但总体来说也3不如常规住宅中与二室、三室组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一室一厅大多是直套型的类似于传统公房中的一室半的房型。这种房型客厅采光不足，而卧室却过于明亮。而根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应该胜于卧室，应更充足。此外，小户型中储存空间的严重不足，也是一大通病。房型设计与装修设计时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小，五脏俱全”的小而全、小而精。这也同样影响到小户型的居住功能。2、得房率低，走道过长如今，小户型公寓的得房率普遍低于常规住宅，大多在70%左右，有的甚至只有60%，这与通常新建住宅80%以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择。造成得房率低的一个重要因素，是其一梯十几户走道过长的陈旧设计，中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局。这一设计显然是不合理的，既会造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨别方位和人员疏导，且又造成过多的分摊面积，降低得房率。从而，也就削弱了其物业产品未来的市场竞争力，以及其保值增值的功能。3、识别性差，安全存在隐患由于小户型设计的陈旧，一个层面十几户，鱼骨状状的平面布局，便必然导致各家各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌号，几乎无其他可识别的不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感。一旦遇到火警便难以迅速疏散。且外人闯入也难觉察，不象一梯两户、两梯三户那样的容易分辨。这便给不法之徒留下可乘之机。4、公共空间拥挤现有小户型公寓，大多是一梯十几户、二梯十几户的电梯设置。平均每部电梯要承载上百户的上下运量，其拥挤、久等状况也是可想而知的。5、面积不当，价格与价值相偏离现有的小户型公寓，一室户的面积多在35—50平方左右，显然这对于一室户来说，有些偏大了，总价随着面积的偏大而增高了，也就失去了小户型的意义与优势了。4二、小户型的优化及对策1、改点式为板式，创新平面格局改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型。这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。2、改直套为横套，缩短进深现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一室一厅，以及暗卫、暗厨。且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态功能。同时又能丰富外立面凹凸变化的筑表现，强化其造型美感。3、细化功能区隔，合理面积配比小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。4、变化局部隔断，增加储存空间为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形，“山”字形等多种形式的隔断。以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。且又能保持分割墙面的平整和完整，提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型的设计中，却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断，则小户型的设计便能突破。其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积。5、创新型房型“偷面积”设计方法1）目前常用的设计方法a)赠送一半面积i.阳台5阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。对小户型而言，赠送面积较少，逐渐被露台取代。ii.入户花园入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。iii.内庭院6内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。a)赠送全部面积i.露台奇偶层送露台，赠送全部面积ii.凸窗7凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。iii.夹层在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。v．复式8复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹性。二、新的测量规范出台后的创新户型设计方法1、新规定中对于户型面积设计方面的规定住宅的层高不超过3米;架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，不低于4.2米;利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不低于2.2米。办公建筑的标准层层高不超过4.5米;居住区内的配套及小型商业建筑首层层高不超过5.1米，二层及以上层高不超过4.8米;单层建筑面积超过2000平方米的仓储超市、大型商场、学术报告厅等的层高不超过9.0米。阳台、入户花园、阳光花园等附属设施建筑面积的总和不得超过单套套内建筑面积的15%。凹阳台围护结构外围水平投影面积不得大于8平方米且其进深不得大于2.4米。凸阳台和复合型阳台围护结构外围水平投影面积不得大于10平方米且其进深不得大于2.4米。2、新规定后受限制和不能使用的方法1）受限制的方法a)进深大于2.4米、面积大于12平方米，阳台计算全部建筑面积。b).高度大于或等于2.2米、进深大于0.6米凸窗计算全部建筑面积。9c)进深大于0.6米或高度大于2.2米，落地窗计算全部建筑面积。大于9平方米异形入户花园计算全部建筑面积。2）新的测量规范出台后已不能使用的赠送方式a)超大入户花园、阳台和露台b)可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁c)半封闭阳台d)两个单元之间的空中过道e)隐藏式衣柜3、依据新规范进行的小户型创新实例1）阳台内庭改房按奇偶层，利用内庭院，结合露台，提高户型舒适度及品质，并为改房提供可能，增强实用性，达到提升产品价值的目的。全部赠送赠送一半改房赠送：6㎡改房赠送：8㎡102）入户花园改餐厅入户花园既改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容。内庭院，可改房，赠送面积9平米内庭院，可改房，赠送面积9平米入户花园，可改餐厅或洗手间入户花园改餐厅113）阳台改厨房预留生活阳台，在装修时改为厨房，可为其它功能空间节省面积。4）大进深阳台内庭院，可改餐厅生活阳台改厨房12进深稍作调整的阳台，赋予更多的功能：阳光书房、餐台、花厅5）L型阳台6）主卧送双凸窗双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台,较好解决露台私密性问题。主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。13凸窗赠送面积最大化:大面积落地凸窗，主卧送双凸窗，卫生间带凸窗.7）衣帽间主人房通过衣帽间与卫生间相连，缩短交通路途，增加使用方便性；衣帽间的设置，增加小户型的豪华和舒适元素，是小户型重要创新点。8）弹