山东东营中建绿洲国际花园二期产品建议报告_87页

前言部分：我们必须通过一流的规划和设计才能有效的规避项目建设与后期销售可能出现的难点只有一流的产品才是解决项目可持续发展的最佳的途径那么到底什么样的产品才是一流产品？我们认为所谓一流产品，具有很强的针对性即针对某一个地区来说处在相对领先水平，市场认可度高的产品即便是国内一流的领先产品或理念如果超出了当地居民的认知度，得不到市场的认可则显然是不可取的，也是被市场排斥的所以我们在这里强调的是不能盲目的追求产品设计和规划理念的最先进我们需要的是结合当地市场实际情况规划和建设符合当地认知水平之内的较领先产品最终强调的是要把握一个合适尺度在保持合理利润的情况下，降低项目的风险；快速回笼资金；致力于中建国际置业的品牌提升；在东营市生态居住中心建立一个高性价比楼盘、生态景观社区，并以此提升城市的居住水准、提供最适宜人居环境。我们的目标：针对我们项目地块的独有特性，结合当地市场实际情况，我们对项目地块的规划与开发设计等问题，提出了部分建议与想法，希望能对项目前期规划提供帮助，并最终为东营中建国际置业项目的开发赢取最大的经济效益、社会效益和品牌效益。第一部分市场分析（一）西城胜利油田管理局和东营区政府驻地，基础配套设施完善，生活便利，以济南路为中心聚集了银座购物广场等大型购物商场及无数小商品市场和各式店铺等充分满足了西城居民生活需求，是一个成熟的区域，一个聚人气的“易居城市”。一、东营市城市空间发展状况（三）新区据东营市城市总体规划（2004-2020）“东城向西发展，西城向东发展，东西城相对集中，整体融汇发展”的城市发展方向。规划基本设想是在东营市中心城对接地区形成以东营市新区政府为中心的东营市次行政中心。新区拟规划布局办公区、广场绿化区、生活居住区、科技文化区、周边商贸区等5大功能区，坚持一次性高起点规划，分期高标准建设，力争用3～5年时间将新区建设成为规划合理、设计新颖、配套齐全、环境优美、居住舒适、交通便利的现代化办公居住区。西部中心城区人口集聚区，交通便利、配套完善，但空间已经饱和，向外扩张是必然趋势。东部是东营发展的主要方向，环境好，配套也逐步完善．土地供应量大，产品类型丰富．本区域为连结东西城的枢纽,城市发展重点,环境好、前景好,土地供应量大,但商品房供应远不如两城．（二）东城东营市委和东营市人民政府驻地，环境优美，空间大，绿化率高。随着近几年的发展，东城居住环境大大提高，商业配套也逐渐完善。二、东营市房地产市场分析（一）供应状况分析1、土地储备总量丰富东营市中心城市规划区范围为西至史口镇郝家乡行政区界，东至莱州路，北至东营区行政区北界，南至南二路南2公里，面积523.5平方公里。现在东营市城市规模已达到中心城市用地58平方公里，东城20平方公里，西城38平方公里。东城与西城相隔20公里左右，两城区之间的黄河路和青岛路上，建筑物仍然稀疏。根据东营市城市总体规划，计划到2010年，基本上形成东西城对接地区的雏形。为了加快东西两城的对接速度，东营市政府把区委区政府建设在了黄河路的中段，也就是说，两城之间，围绕着区委区政府有大量的土地可供开发利用。但这只是一方面，另一方面，现在已进驻东营市场的开发商有大量的土地储备。2、东营市2008-2009年住房建设计划根据东营市中心城区2008-2012年住房建设规划，规划期内建设各类住房建筑面积约1260.1万㎡，其中建设政策性住房建筑面积约570.12万㎡（包括经济适用房建筑面积约563万㎡，廉租住房建筑面积约7.12万㎡）。根据城市的发展预测确定城市住房建设年度计划见下表：建设住房总建筑面积其中，政策性住房建筑面积（含油田限价房）2008年300.4万㎡95.72万㎡2009年319.7万㎡164.4万㎡2010年200万㎡100万㎡2011年210万㎡100万㎡2012年230万㎡110万㎡从市场供给来看，虽然东营的房地产市场已经开始实现由卖方市场向买方市场进行转变，但还远远没有到达市场饱和的地步，尤其是在特定的地段，甚至出现了供不应求的局面，这一点在西城表现得尤为明显。就目前市场形势而言，随着数量的增加，竞争会更加激烈。区域项目总建面积备注开发区伟浩·春天花园3.7万㎡全部复式结构，单户面积180-300㎡。阳光100城市丽园50万㎡单户面积116-366㎡，洋房和别墅大海鑫天地10.2万㎡单户面积100-300㎡，小高层水岸天华6万㎡10-11层小高层，单户面积60-200㎡瑞璟国际公馆7万㎡，小高层，单户面积60-200㎡英威花园3.6万㎡小高层，单户面积158-300㎡水岸名都5.4万/㎡小高层，单户面积130-180㎡，复式220-350㎡德达金色家园5.5万㎡小高层，单户面积75-110㎡府北胜宏尚郡16.6万㎡花园洋房110-160㎡，叠拼别墅230-240㎡奥林匹克花园100万㎡花园洋房、叠拼、多层、小高层涌金门20万㎡高层，小高层，联排别墅。水城国际24万㎡叠拼别墅，小高层，高层国际新城美居三12万㎡多层众成新居华府9.5万㎡单户面积78-124㎡，多层、小高层书香苑一期3万㎡80-130㎡的多层，45-60㎡的青年公寓金辰永兴花园7.7万㎡多层、小高层耿井华都橄榄城18万㎡小高层，单户面积80-150㎡绿洲国际花园12万㎡多层90-140㎡，花园洋房140-170㎡阳光水韵8.3万㎡双拼别墅，单户面积400㎡望海御园3万㎡别墅，单户面积315-590㎡锦绣龙轩54万㎡多层，单户面积90-120㎡盛世龙城约40万㎡花园洋房，小高层，高层，单户面积90-170㎡领秀天成12万㎡17层小高层，单户面积80-220㎡众成·格林枫景18万㎡多层，单户面积110-175㎡；别墅240-270㎡海信·天鹅湖8.6㎡院景HOUSE、多层。户型区间88-245㎡，主力户型135㎡胜南欧诺·尚城3.5万㎡高层，单户面积80-130㎡伟浩·沁园春花园3.4万㎡18加1层高层盛运家园10万㎡别墅、洋房东泽百合广场1.6万㎡19层高层，单户面积125-128㎡仁恒名邸4.4万㎡16-17层高层，单户面积95-140㎡海通时代康桥21.6万㎡多层、小高层、叠院，单户面积90-190㎡胜华海韵阳光名苑10万㎡多层、花园洋房、高层，单户面积90-180㎡香格里拉7.3万㎡多层、小高层，单户面积70-160㎡天籁华都21万㎡小高层（90-120㎡），多层（124-147㎡）3、东营市房地产市场商品房供应情况分析08年东城总供应量约136万m²，西城为153万m²；根据市场消化速度，预计09年东、西城年消化量分别为75万m²和68万m²通过对比发现，08年东营市场的房地产供求失衡严重，东城滞纳量约为61万m²，西城约85万m²。东营各区多层消化速度统计图204730333901020304050经济开发区府北区胜华片区胜南片区耿井片区消化速度(套/月）整体上，多层消化速度最快。根据市调资料，市场对多层的认可率依然最高，比例为61.79%多，小高层认可率为26.43%，这种认可也直接反映在销售上。受政策导向指引，东营房地产产品向多元化发展，普通多层逐步减少，提升型花园洋房及小高层逐步走进消费中心领域。多层、小高层产品仍是主流，花园洋房、高层等亮相趋频。随着市场的迅速发展，东营房地产市场逐渐从单一的多层住宅发展为小高层、复式楼、别墅、洋房等多元化房地产市场，基本满足了社会各阶层对于住房的需求。在0８年，东营市房地产市场供应中，多层产品仍是主流，比例将达到50%左右，小高层投放量集中并呈升高趋势，比例约为3０%，花园洋房比例约８%，别墅比例约为1２%。花园洋房、联排别墅作为城市中的中高端产品，是提高生活质量的优选产品，尤其得到中产阶层的高度认同。如胜宏尚郡、格林枫景、盛运家园等主打景观别墅、花园洋房，这些楼盘区内景观非常的丰富，社区配套完善，附加值增加，大大提升了楼盘的性价比，虽然这类楼房价格一般在4000元/㎡以上，但还是受到广受高端客户欢迎。从发展来看其受欢迎的程度会持续增长，尤其是在东营，土地成本占整个房屋建设成本小于25%时，花园洋房的综合竞争力较强。目前东营市在售的凤凰国际城、万达高尔夫、格林枫景、海信盈城，阳光100大都选择了这种产品类型，均价在2600元—4000元/㎡左右，仍取得了不错的销售成绩，说明东营市消费者对以花园洋房为代表的中低密度产品形态是非常认同的。近2-3年内，花园洋房产品的整体供应量仍会增加，价格会得到同相应较大幅度的提升，同质化竞争程度会不断提高。花园洋房、联排别墅（二）东营市房地产住宅市场价格情况区域项目价格（元/㎡）产品类型开发区板块阳光100城市丽园均价4100洋房和别墅大海鑫天地售价3700-5000小高层水岸天华均价3200小高层瑞璟国际公馆、售价3000-3500小高层水岸名都、售价2728-3448小高层府北板快锦程佳园叠拼3300；联排3700-3900叠拼、联排科达远鉴·颐家售价2700-3800多层香榭丽墅售价3498-5000四户联排、双拼别墅雅仕方舟丽墅售价3980-4980别墅国际新城美居三期售价3000-3200多层金辰永兴花园售价3300-3800多层、小高层耿井板块阳光水韵售价5000元双拼别墅望海御园售价4795-5280别墅锦绣龙轩售价2500-2800多层领秀天成均价360017层小高层众成·格林枫景均价3500（别墅150-180万/套）多层、叠拼、联排天鹅湖售价3600-3800多层、院景house胜南板块盛运家园均价4900别墅东泽百合广场售价2988-400019层高层仁恒名邸售价3300-430016-17层高层海通时代康桥均价2800多层、小高层瑞都花园售价2000-2480多层胜华板块海韵阳光名苑多层2700-2800，花园洋房3500多层、花园洋房、高层香格里拉均价2850多层、小高层天籁华都均价3000小高层、多层万家新城售价2500-2900多层、小高层西城楼盘平均单价在3200元/㎡～3800元/㎡之间，多层与小高层的价格无明显差别，多层二、三层价格最高，阁楼单独出售，小高层一层最低，楼层越高单价越高；东城多层住宅的平均价格在2800元/㎡～3４00元/㎡之间，各个楼层价格不同，二、三层最高，其次是四层、一层、五层，阁楼单独出售价格最低。小高层平均价格在3000元/㎡～3500元/㎡之间，一般楼层越高价格越高。西城楼盘平均单价3200元/㎡～3800元/㎡，多层与小高的价格无明显差别；东城多层的平均价格在2800元/㎡～3200元/㎡之间，小高的平均价格3000元/㎡～3500元/㎡。东营市居民住房条件普遍较好，急于买房者占少数，经过06年、07年两年的疯狂选购，08年之后房地产市场相对稳定，多数购房者选房的时候相对来说不再像前两年那样盲目，客户逐渐变的更加务实理智。购房者的消费选择体现在两个方面：一是离工作单位近；二是周边有学校，有超市，交通方便。所以现在西城靠近油田小区的房子都比较好卖。东营的消费群体大致分为两类：高端消费客户和普通消费客户。高端消费客户大部分是企业领导、私企老板，他们收入高、消费理念超前，居住条件要求高，主要是享受生活，这一群体大部分选择别墅和洋房；普通消费群体一般由企业员工、个体户组成，这一群体占东营消费群体的80%，这一群体对生活没有太多奢侈的要求，最大的要求就是生活便利就可以了，这一群体一般都是选择多层，少数人选择高层住宅，在户型选择上也是以二居室和三居室的住宅为主，其最大原因就是面积小，总价款低。1、客户分析（三）住宅市场客户分析2、客户构成分析（1）西城油田职工：西城是胜利油田基地，大部分油田职工小区都分布在西城，在西城买房是油田职工的首选。在西城工作的企事业单位职工。在西城工作的外来做生意、打工人员。（2）东城:油田职工：东营有油田职工49.6万人口，油田职工住房有13.9万户，其中70％为90㎡以下住宅。油田职工是购房的主力军，但是油田职工对东城稍有排斥心理，属于买不到西城的房子才买东城的类型。企事业职工：一般为分不到经济适用房的年轻职工