发达国家房地产市场发展历程特征及其启示——基于澳大利亚、韩国和德国的对比研究

20CHINAREALESTATE发达国家房地产市场发展历程特征及其启示——基于澳大利亚、韩国和德国的对比研究吕添贵王雅文摘要：研究目的：归纳分析探讨发达国家房地产市场发展历程及其特征，探索其发展经验与借鉴启示。研究方法：文献梳理法与归纳总结法。研究结果：（1）以发达国家澳大利亚、韩国和德国为研究对象的房地产市场发展历经波动曲折，呈现快速发展、波动性增长以及平稳发展的特征；（2）财政支持，人口增长和政策变化是影响澳大利亚、韩国、德国等发达国家房地产市场变化的重要因素；（3）应该从法律法规、住房政策、市场机制、税收政策等方面完善房地产市场的发展。研究结论：基于发达国家房地市场发展历程的特征分析对我国实现房地产市场的有序推进具有重要启示。关键词：发达国家；房地产市场；发展历程；启示中图分类号：F301文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2019）04-0020-25收稿日期：2019-03-15作者简介：吕添贵，江西财经大学旅游与城市管理学院，讲师，博士后。通讯作者：王雅文，江西财经大学旅游与城市管理学院，本科生。基金项目：国家自然科学基金项目（71864016）；教育人文社科基金项目（17YJC630100）；中国博士后基金项目（2017M622098）；江西省自然科学基金项目（20171BAA218017）；江西省博士后项目（2017KY55）；江西省社会科学规划项目（16GL31）；江西省高校人文社科项目（GL18242）；江西教育厅科技项目（GJJ160460）；江西省教育改革课题（JXJG-17-4-22）。1 引言随着社会经济的快速发展，尤其是《新型城镇化规划2018-2022年》的不断推进，房地产行业已经成为中国现阶段衡量经济的主要指标，是我国财政税收的重要支柱来源。但我国房地产市场依旧存在着诸多问题：我国房地产市场一二线城市房价居高不下，需求量大，但成交量少；房地产存量较多，库存商品房滞销，相关企业建设资金无法收回，加重企业的负债；房地产市场存在着大量的投机行为，大量购房、囤房的行为，导致房地产行业的畸形生长，剖析房地产市场热点，弥补改善我国房地产存在的问题已经成为当前研究的热点内容之一。目前围绕着房地产市场的发展，诸多学者已经对发达国家的房地产市场进行了广泛探讨，以澳大利亚、韩国、德国为例，分别探索了发达国家的房地产市场的特征、市场机制对房地产市场发展的影响、税制变化对房地产市场的影响以及政府部门的宏观调控、发达国家的房地产市场发展状况对中国的启示。但大多数学者是从单个发达国家出发，探讨该国家的发展模式以及该国家的发展给我国的启示，缺乏对整体发达国家房地产市场发展的总结和站在此基础上对中国启示的探索。本期专题21CHINAREALESTATE鉴于此，我国政府虽已经在调控房地产价格、减少库存、防范投机等方面采取了相应的措施，但仍有很多不足，需要通过对国外房地产市场的研究，制定更加符合我国国情、促进房地产市场健康发展的策略和方针政策。因此，本研究以德国、韩国、澳大利亚为例，对发达国家房地产市场的现状、模式和特征进行归纳和梳理，以此为我国的房地产市场提供借鉴和思考。2 发达国家房地产市场发展历程 2.1平稳发展型该模式的典型代表是德国。德国房地产业对经济的贡献率低于10%，更像是社会福利性产业。房地产增幅稳定，1970年以来的47年里，德国房价年均增幅1.8%，在全球其他主要经济体房价潮起潮落中独善其身；德国占地面积为35.7万平方公里，人口数量8200万，不存在土地财政依赖。德国土地所有制形式包括联邦政府（国有）、州和地方政府所有、教堂和私人所有土地，其中联邦和地方政府所有约10%，私人所有约占比80%。土地私有为主的土地制度先天上决定了德国不存在土地出让金一说，也就不存在土地财政依赖。市场作为住房供应主体，以补贴和住房合作吸纳民间房源承担社会住房的功能（见表1）。一是供应端：政府依靠补贴和住房合作社吸纳民间租赁房源，由此市场成为社会住房供应主体。德国住房市场主要由58%租赁住房和42%自有住房组成，是欧洲唯一租赁比例高于自有产权比例的国家，其中政府房源占比7%、市场房源93%。二是需求端：优惠政策广泛吸纳民间房源，房产税+租金管控维稳市场。支持政策方面，对于私人房东，政府通过补贴、税收、贷款等优惠政策支持建房，所建成在后续一定时期中将承担社会住房的功能。值得注意的是，该种模式也存在着不足，尤其是房产过度集中，且已经出现泡沫。德国的房价已经脱离了德国目前的经济基本面，而德国房地产市场泡沫出现的最主要原因是欧洲央行持续不断的刺激政策。2.2波动发展型该模式的典型代表是韩国。韩国房地产业约占韩国国民总值的6%，约有100多万人口从事房地产行业。1965年起韩国的经济进入快速腾飞期，而以庆尚北道高速公路的开工为契机，房地产投机行为开始急剧发展；1973年第一次石油危机导致了全球性的经济危机，韩国的房价增速有所放缓，但韩国快速的城镇化、工业化，以及韩国人奔赴中东地区的建设热潮使大量外汇涌入韩国，导致了韩国第二次房地产开发高峰爆发；20世纪80年代以后，由于公营住宅的占比迅速提高到50%以上，房地产投机行为得到了一定的打击，房价的增长速度重新回到个位数，并在1986年首次出现了负增长；1985年下半年至1987年上半年，韩国经济出现的“三低”现象，即低利息、低油价、低韩元价值，导致1988年至1990年韩国地价年平均上涨26.7%，房价上升了16.3%。在此次房价上涨过程中，房屋表1：发达国家房地产市场发展历程归纳总结国家房屋市场类型对经济贡献率发展类型澳大利亚租赁房屋为主高快速发展型韩国买卖房屋为主低波动发展型德国租赁房屋为主中等平稳发展型数据来源：ABS。本期专题22CHINAREALESTATE租金也不断发生变化。 随着韩国第一次物业税改革的实施，韩国房价开始振荡回落，全国平均地价于1992年跌落1.3%，1993年跌落7.4%，1994年跌落0.6%。房价的跌落幅度也是从1991年的0.1%增加到1995年的5%。紧接着在遭受1997年金融危机后，1998年地价跌落13.6%，房价跌落12.4%；为了刺激经济、使韩国从金融危机的衰退中走出来，韩国政府又相继放松了各项房地产管制政策，从而使得房价在2002和2003年间出现了15%到20%的报复性反弹，但是随着之后新的房地产投机打击政策的制定，房价稳定增长。2000年之后房价开始持续上涨，为控制房价，韩国政府又推出了一系列综合不动产税以及房产转让所得税。2007年以后，房价终于停止继续攀升，但市场陷入停顿，2008年受次贷危机影响，房价再次下跌。2017年再次实施房地产调控政策。2.3快速发展型该模式的典型代表是澳大利亚。根据澳大利亚国家统计局数据显示，澳大利亚的房地产部门是澳洲最大、最重要的资产部门。2015年底澳大利亚房地产总值已超过6.6万亿澳大利亚元，而同一时间的澳大利亚证券市场之股票总值仅不到2万亿澳大利亚元（Australian Government，2015）。自1960年起，澳大利亚房地产以10%的年均增长速度不断递增，平均7年翻一番。与此同时，由于澳大利亚人口的增长以及房屋供给量的不足，导致澳大利亚房地产价格的持续上涨。澳大利亚的房屋是私人永久财产，银行同意每月只支付利息，到期支付本金。2016年超过60%的澳大利亚人拥有一间房产，成为是全球房地产人均拥有率最多的国家之一。为此，澳大利亚房地产市场更多呈现的是快速发展特征。3 发达国家房地产市场历程特征及影响因素3.1发达国家房地产市场历程的特征3.1.1政府宏观调控的参与澳大利亚政府部门实行信息公开化，对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表，公众可以获取全面的信息。在德国，房地产行业是属于国家社会福利体系的重要部门，德国制定房地产政策的出发点是要建设适合广大人民需要的住房，保障居民住房需要是德国政府最主要的政策目标之一。韩国政府在2017年启动了新的房地产市场调控政策，主要是对投机过热地区与投机地区，阻止投机资金的流入；强化以实际需求为中心的房本期专题23CHINAREALESTATE地产需求管理；加强投机性房产需求的调查，扩大住房供给和加强金融等监管措施等。3.1.2适应本国国情的房地产制度体制社会市场经济模式是德国住房价格稳定的基石，第二次世界大战后，德国一直以社会市场经济的理念指导经济发展，社会市场经济的要义是强调经济自由和社会公正与平衡的兼容，德国住房领域的政策和法规都体现了这一点。韩国、澳大利亚也贴合本国国情市场，根据本国国情的需要，出台了相应的房地产调控政策。3.1.3房屋市场以租赁房屋类型为主导很多发达国家的居民习惯以租房为主。在德国，只有约50.4%的德国家庭居住在自有住房中，低于欧盟60%的住房自有率水平家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租赁住房，4.2%租住政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房。在澳大利亚，有30%的澳洲人租房居住。租房思想深入人心。3.1.4构建拥有健全的房地产税制为有效遏制炒房盈利的投机行为，韩国实行累进制的交易所得税。德国与房地产相关的税收包括所得税、资本利得税、土地税和土地交易税等。在德国，投资房地产获得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的税率纳税。而为了限制房地产的投机行为，德国法律规定，购买一套房屋自住10年后卖出可以不缴纳所得税，如果购买不到10年就卖出需缴纳所得税，如果5年内卖出3套及以上还要加收资本利得税（盈利额的25%）。3.2影响发达国家房地产市场发展的因素3.2.1房地产市场的发展和人口有着密切的关系人口位于增长期时，由于人口的增长需求，会拉动房地产的发展。发达国家现阶段位于人口老龄化时期，随着经济的发展和人们思想的转化，生育率降低，人口减少，导致房屋需求量减少。以澳大利亚为例，据澳大利亚权威贷款保险机构集团（QBE LMI）估计，澳大利亚的三大首府城市未来10年内人口将巨幅增长，使得澳大利亚房屋需求量上升。除此之外，由于房屋建造审批效率停滞不前，使得房屋供给日趋紧张，远远不及国内人口增长速度，很大程度上加剧了澳大利亚地区房地产价格的上升。3.2.2政策对房地产市场的影响澳大利亚、韩国、德国等发达国家都建立了完整的房地产法律体系，包括严格的贷款标准。澳大利亚抵押贷款采用“贷款全部追索”，这样可以减少借方无法偿还贷款所带来的风险。德国实行严格的房价定价机制保证了德国住房价格的稳定。韩国实行差别化的房地产金融政策。为配合政府部门的房地产调控，韩国银行对无房户购买住房和年收入在2万美元以下的购房户给予优惠的贷款利率，对已经拥有住宅的居民贷款再买房则提高贷款利率，对“投机过热”的地区引进“总负债偿还比率”制度，即要求贷款偿还和其他负债偿还额加息不得超过申请人年收入的40%。3.2.3高度的市场透明度，完善的监管制度其中以澳大利亚的市场最为明显，澳大利亚开发商利益独立，银行独立承担市场风险，施工单位完全脱离了澳房产开发商，建筑成本透明化，政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担。保证其在提供房地产开发贷款和购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资。强制实行透明公开的施工招标政策，使其利益存在实质对立的一面，促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本。开发商接受公众的监督，建筑委员会定期检查报告。澳大利亚实行的是“双峰”金融监管模式，“双峰”监管模式使得两个金融监管机构的职责更加明确，共同维护金融安全。韩国也对地方民间住宅用地设定转卖限制期间（6个月）等措施。本期专题24CHINAREALESTATE4 发达国家房地产市场波动对中国的启示4.1完善房地产市场相关的法律法规，保障市场健康稳定发展政府应该从体制和制度入手，在资源配置和财政方面应予欠发达地区更多支持，以更加公平的制度保证各个地区、所有人的公平竞争。其中，德国的《宪法》和《住宅建设法》中明确规定，政府的重要政策目标之一就是要使住房建设满足居民居住需要。德国《住宅建设法》保障住房建设作了明确规定，《住房补助金法》对不同收入阶层享有