武汉国际博览中心海洋乐园前期策划-83-X年

武汉国际博览中心海洋乐园项目开发方案初步构想武汉新城国际博览中心有限公司2008.6.12第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第一章项目概况（一）项目背景根据武汉市“十一五”规划刚要，武汉国际博览中心将建设成为以展览、展示为主导功能，集会展、科技、文化、商务、休闲、旅游、居住于一体的多功能复合型的国际博览城本项目作为国际博览中心休闲、旅游功能的重要载体，在总体规划中提出了开发海洋主题公园的初步设想居住旅游休闲商务文化科技会展复合国际博览城居住区居住区会展区水系景观商业中心区商业中心区高档居住区科技馆酒店办公及会议区高档住宅区海洋馆（二）用地条件用地性质文化娱乐用地预留净用地面积78216㎡（117.32亩）控制容积率0.56绿化率要求不低于50%地价预估200万元/亩以上四新北路拦江堤路展馆用地科技馆规划用地本项目初步规划用地高档住宅用地高档酒店用地本项目（三）开发目标与研究重点开发目标城市运营层面项目运营层面发挥项目的城市环境改善与价值提升功能尽可能提升项目自我盈利与可持续发展能力利益平衡点项目4W加1Y研究：区域环境适不适合？市场前景如何？做成什么类型？包含什么功能？如何去实施与运作……第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第二章区域环境分析（一）项目区位价值项目所在的四新地区，在武汉新区具有承北启南、携老（城）带新（城）的地理优势，也是武汉新区的发展重点四新地区（二）区域交通条件博览中心建设将带来区域交通设施的全面升级，项目正在形成作为主题旅游项目所必备的多层次、广辐射、快速度的交通条件中环线规划地铁线滨江大道拦江堤路（三）区域旅游配套条件尽管目前区域配套不足，但围绕国际博览中心，项目周边将出现众多大规模、中高档次的旅游配套会议中心1个四星级酒店1个五星级酒店（四）区域人口状况目前四新地区的人口密度与层次相对不足，但依托其区位与交通优势，所能辐射的人口规模大大超出了主题公园的基本需求一级客源市场至少200万人80km1小时车程240km3小时车程二级客源市场至少200万人三级客源市场美国华盛顿土地研究所研究资料武汉新区100万人口武汉市800万人口20分钟90分钟四新地区5万人（五）区域经济发展水平根据行业发展阶段规律，整个武汉市目前的人均收入水平将推动武汉休闲度假旅游市场进入快速成长期收入水平人均1000美元人均2000美元人均3000美元驱动因素旅游类型审美体验愉悦身心放松身心休闲度假成为旅游主体休闲度假旅游起步观光旅游火爆武汉北京3500美元上海4000美元深圳7000美元（六）区域产业发展政策四新地区作为武汉新区的生产性服务中心和现代化商住新城，需要从区域旅游休闲配套角度来完善其城市功能，提升城市生产与生活服务价值现代制造业中心生产性服务中心文化旅游中心（七）区域旅游形象与市场氛围武汉新区文化旅游资源丰富四新地区的以会展为核心的商务旅游尚在培育发展当中，本项目的开发将进一步完善汉阳地区的旅游产品结构，提升其整体市场影响力文化旅游公园旅游会展旅游（八）博览中心带来旅游发展新契机博览中心作为新区开发的引爆点，除了提升了区域城市形象与配套之外，也将进一步带动区域旅游休闲需求与人气会展经济三大支柱博览中心会展高档酒店高档住宅商务会展人士各类高档旅游人士高档本土消费旅游休闲需求与人气第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第三章武汉旅游市场环境分析（一）武汉旅游经济发展状况1、旅游经济发展速度年份200520062007实现旅游总收入(亿元)235.19266.22314.37增长幅度16％13％18％名次省/市全年接待入境旅游者(人次)旅游总收入(元)1江苏2826.9亿2广东2454亿3北京435.5万2103亿4浙江509万2016亿5山东249.6万1652.1亿6河南88.08万1352亿7四川1217.31亿8福建1003亿9湖南120.57万732.71亿10天津103万11湖北640.87亿武汉旅游产业发展迅速，但同沿海先进省市相比还有相当差距2、旅游收入结构海外旅游收入虽然也在稳步增长，但国内旅游依然是主力年份旅游总收入（亿元）国际旅游收入（万美元）国内旅游收入（亿元）海外总人数（万人次）国内旅游者人数（万人次）2001161.0712138.9115128.5922022002198.3516034.7418538.3724462003159.769432.5151.9622.442098.52004202.7112600192.2431.452607.052005235.1917248.06221.2241.232901.32006266.2219477.33250.745.893283.052007314.3722827.98296.9852.983889.07数据来源：1998-2007年武汉统计年报（二）武汉旅游的区域特点1、资源特点旅游资源丰富，但开发程度低，在规模与品牌上具有全国影响力的不多武汉市旅游地图全市纳入旅游管理的景点300多个、景区32个，其中国家44级旅游区6家2、气候特点受区域气候特点影响，武汉的旅游人气季节变化更加明显，旅游黄金季节相对较短，市场上缺少全天候的旅游景点武汉气候特点四季过于明显，冬夏两季占全年世界的2/3，旅游最佳季节集中在5月和11月左右东湖景区在5、10月份期间接待游客比例达到全年的30％以上3、产品特点随着武汉旅游产业的不断发展，其旅游产品数量与结构不断丰富和完善，但由于产品创新不足，景点内容单一，目前尚缺少独具规模和个性优势的旅游新产品三菜一汤黄鹤楼＋归元寺＋古琴台＋东湖十全大补名胜古迹＋都市风光＋楚文化＋革命文化＋科普教育＋工业游＋农业生态游＋休闲度假＋主题公园＋商务会展游内城商务会展外城休闲度假全程观光旅游旅游格局（三）武汉旅游消费特点1、旅游目的地选择特点排名人气最旺出发城市人气最旺到达城市08年春节黄金周07年十一黄金周08年春节黄金周07年十一黄金周1上海上海北京上海2背街北京上海北京3广州重庆杭州杭州4深圳广州厦门深圳5重庆天津深圳南京6成都成都南京苏州7武汉西安广州成都8西安武汉三亚青岛9沈阳沈阳哈尔滨西安10杭州杭州成都广州武汉旅游出行与达到人气形成较大差距，市场迫切需要优质旅游产品来挽留市民出行脚步和吸引外地旅游者的眼球2、外地来汉旅游消费特点0%10%20%30%40%50%来汉旅游主要目的观光旅游商务会议探亲访友宗教文化交流健康疗养19%28%14%5%14%8%12%公务员企事业管理人员工人农民学生退休人员其他除传统的观光旅游外，以商务活动为目的的旅游活动逐渐成为市场主力，也是武汉未来旅游开发必须关注的重要客户群体2、武汉市民假日郊区游状况0%20%40%60%80%郊游锻炼购物看电视上网棋牌实际行动率出游意愿武汉市民目前假日出游尚局限于市内，对于郊区度假的向往和实际参与程度间存在巨大的差距，旅游消费支出意愿还需特色休闲产品进一步激发游客对武汉旅游资源开发现状评价景点个性特色鲜明28％不鲜明72％景点综合配套能力较强36％较弱64％景点旅游价值较高61％一般39％游乐项目参与性较强17％较差83％普通居民能够承受的假日消费支出（元/人）价格范围5050-100100-200200-500500比率35%23.8%20%3.9%2.7%（四）武汉旅游的发展趋势1、圈层联动发展趋势正在形成多层次、多样化发展的旅游圈，但各个景点与圈层之间的整合模式还在探索之中，整合价值还没有真正体现市内核心旅游圈郊区度假旅游圈“8+1”城市旅游圈华中旅游圈一核中环线以内发展观光旅游与商务会展旅游为主一环武汉近郊区发展休闲度假与观光旅游为主一圈500公里半径构建武汉面向华中旅游圈三轴长江、汉江与京广旅游轴实现区域联动2、近郊主题旅游发展趋势随着大型主力旅游品牌的进入，以本地大众休闲市场为主体、以科技与文化为特色的主题公园环城旅游带正在形成，但由于区域交通与配套的不足，其发展速度相对缓慢黄陂木兰古门景区、云雾山郊野公园长江乐园与盘龙古城蔡甸大好河山景区与后观湖嘉年华主题乐园金银湖彩湾、水乡旅游城与柏泉农庄江夏博学岛与龙泉山生态园后湖极地海洋世界（五）武汉旅游业发展的新契机时代大背景体验经济时代大众休闲时代国家政策促进带薪休假制度变黄金周为多个节日短假期区域发展新契机中部崛起8＋1城市圈两型社会休闲越来越成为一种生活时尚将有更多的机会选择本地休闲旅游产品武汉旅游影响力提升商务旅游加速武汉将逐渐迎来来一个商务与休闲度假旅游的新时代，并给以休闲旅游为目标的主题旅游业发展带来新契机第一章项目概况第二章区域环境分析第三章武汉旅游市场环境分析第四章主题公园产业与市场分析第五章项目SWTO分析及定位研究第六章国内外室内海洋主题公园成功案例参考第七章项目规划方案初步构想第八章项目运作思路第九章项目开发的社会价值与意义第四章主题公园产业与市场分析（一）我国主题旅游市场发展现状1、我国主题公园的发展1983年，自北京大观园始，出现一批区域文化主题、鬼府神宫型娱乐型项目，满足了改革开放初期人们求新求意的需求，但游客重游率低，加之体制限制，逐渐被市场边沿化或被淘汰1989年深圳锦绣中华成功开业，是中国主题公园发展的里程碑，出现微缩景观投资热，但由于顾客参与程度不足，体验少，娱乐氛围差，在经过一段时间的火爆之后，市场开始萎缩，前景不被看好1991年，以无锡影视城为开端，在1995年～96年兴起主题公园建设的第二个高峰，产品娱乐性、表演性增强，但仍然没有突破观赏层面的局限，而且重复建设现象多，虽然有一定的区域吸引力与竞争力，但经营状况一般1998年至今，以深圳欢乐谷为代表，主题鲜明，个性突出，引入高新科技游乐设施，提升了休闲游乐功能，强化了有了活动与游客之间的互动关系，提高了游客的重游率，高科技的投入带来了更多刺激与欢乐起步阶段快速发展与升级阶段2、国内主题公园的不足分析主要问题国内情况国外情况盲目开发，重复开发，无序竞争严重国内20年间增加了2500个主题公园美国50年只增加了30个主题公园主题公园规模与区域有效客源不匹配人均主题到访率不足0.25，平均消费不足12美元人均主题到访次数为0.8，平均消费46美元主题特色不足，粗制滥造，吸引力不足重复模仿多，人工痕迹太多有专业创新与研究团队，专利申请多参与性游乐项目过少，重游率较低顾客逗留时间大约2～4小时顾客逗留时间6～8小时持续创新不足，市场影响力逐渐降低大部分没有后续投资每年新内容的再投资占年总收入4～5％人才不足，经营管理模式落后有专业经验的管理人才少员工工资占45～60％，以高工资留住专业人才收入结构单一，衍生产品不足国内80％来自门票收入，其他商品经营只占20％，国外门票收入只占20～30％，其他经营收入占大头营销方式落后，品牌创造不足国有有国际知名度的主题乐园不过6家国外市场开发费用占总经营成本的9～15％由于对主题公园发展规律与条件了解不足，我国主题公园的发展中也存在很多非理性与科学的成分，最终导致成功者少，勉强维持多3、成功主题公园的多元化盈利模式分析服务内容收益方式目的提供初级体验的机会出让出售门票有利于资源使用（配置）效率优化有利于资产（资源）市场收益最大化有利于规避经营（投资）风险提供有