武汉汉口东合中心项目定位策划报告70页

武汉易道房地产顾问有限公司谨呈：武汉华商恒地置业有限公司武汉沌口工业总部基地项目定位策划报告前言：很荣幸有机会参与沌口总部基地项目的定位策划投标工作。做为多年从事房地产策划代理的专业顾问公司，我们有信心在贵公司的通力合作下，出色的完成本项目的策划定位工作。武汉易道地产顾问公司拥有专业而丰富的地产项目策划顾问及营销执行经验，为此，我们在深入研习本土市场的基础上，以专业的行业视角，在本项目前期阶段针对项目的综合定位提供我们的深度建议。本次定位报告沟通属于前期沟通，主要目的是在大方向、核心策略、执行模块上取得双方共鸣，便于下一步能够展开深度合作。二、区域属性分析三、市场综合分析五、项目综合定位六、项目开发策略报告目录一、策划定位背景七、相关附件内容四、工业园地产特点一、项目执行背景东风本田二厂高尔夫球场国际博览中心三环线江城大道本案規划用地总面积：4.7万方建筑面积：14万方建筑密度：不大于30%规划设计（土地使用）条件占地面积：71亩（首期）土地性質：工业用地項目容积率：1.5-3.0片区规划发展前景喜人，但现状不容乐观，不确定因素预计较多。预计需要2-3年时间该片区才有实质性综合开发统筹措施。1、地块区位与规划指标2、产业分布与发展规划沌口开发区品牌企业分布武汉新区发展轴向规划武汉国际博览中心二期工程总投资69亿元，总建筑面积约74万平方米。包括国际会议中心、洲际酒店、海洋乐园、超高层写字楼等建筑群，总建筑面积约74万平方米，计划于2010年3月下旬动工，2010年10月完工。二期工程全部建成后，将与主展馆一起，形成武汉独具特色的超级展览城，成为武汉一道亮丽的风景。武汉新区：国际博览中心项目金地集团于2009年10月12日竞得武汉汉阳区P（2009）055号地块项目。项目位于四新地区，由J5、J6、J7、J8四宗地块组成。规划净用地面积306656平米，总建面58170平米，容积率为1.897。规划用地性质为居住用地。总地价为128300万，楼面地价为2093元/平米。金地集团：布局武汉三镇之汉阳新区武汉人民政府市长阮成发率领市政府代表团2010年03月28日结束对日本的访问，据传回讯息称：作为此行主要目的，我市汽车产业发展收获丰硕成果，东风本田第二工厂将力争年内开工建设，一批日本本土零部件企业也将在武汉投资。东风本田：二厂年内计划开工建设金融MALL位处白沙洲大桥汉阳桥头，占地近300亩，规划工作区、生活区、住宅区和娱乐区。项目预计8月动工，选址武汉开发区总部经济区，涵盖证券公司区域总部和后台服务中心、保险公司区域总部和后台服务中心、汽车与家电消费贷款公司等。车城金融mall：布局武汉新区3、区域周边新项目发展二、区域板块属性现代制造业传统制造业高科技制造业汽车整车、汽车零部件、电子电器等（属于沌口开发区域的主导产业）（重型制造业明显滞后于东湖高新区）食品饮料、医药烟草、玻璃建材等（相对滞后于汉口东西湖区）电脑、IT外设，但行业整体优势不明显（明显滞后于东湖高新区）现代服务业仅物流业、展览业等，但所占比例很低（明显滞后于汉口核心区-江汉区）现代服务业亟待发展、制造业主要聚焦汽车制造，汽车零部件，其他现代制造业发展缓慢，存在产业结构较为单一的不足。1、沌口产业基础2、沌口规划发展以汽车产业、高新技术产业、机械、电子、食品、建材、轻工等产业。已有30多个跨国公司、知名企业入驻配套：未来大型购物中心、星级酒店、大型电影院线等将会陆续落户沌口开发区。2009年，开发区规模以上工业总产值1101亿元、工业增加值332亿元，财政收入104亿元，2010年，开发区工作目标，1200亿元产值、120亿元财政收入、180亿元固定资产投资。从一般制造业向先进制造业转变，从加工制作环节向“微笑曲线”高端转变，从二产业为主向二三产业并举转变。做强先进制造业，打造具有强大竞争力的汽车、电子电器支柱产业集群和新材料、新能源等优势产业集群。突破性发展现代服务业，大力发展生产性服务业、消费性服务业和公共性服务业，形成南部军山休闲娱乐、沌口北部综合商贸两大功能区，构筑开发区“南娱、北贸、中造”的现代服务业战略空间布局体系。3、沌口产业转型4、总部中心规划■建设内容以四新组团为主要区域，依托规划建设中的东风本田二厂、东风本田二厂零部件园区、金融保险后台服务区、兰快中心、外商俱乐部、高尔夫运动场及商业群等项目，建设开发区总部经济中心。集中建设为总部企业直接入住的多功能、规模化、标志性的商务楼宇群；形成满足总部企业生产需求的便捷性、专门化、生态型的产业园区；构建以科研、办公、酒店、培训中心及汽车文化产业等为重点内容的总部经济中心。■对象及重点包括国际性、全国性和区域性的企业总部；国内外大企业的管理中心、研发中心、制造中心、采购中心、投资中心和营销中心等职能性总部等。重点引进与汽车、电子电器、先进装备制造、能源环保、现代物流等产业发展相适应的总部企业。沌口总部经济中心规划需要政府与企业进行有效的区域营销推广。三、市场综合分析武汉市总体宏观经济分析武汉工业园地产板块分析沌口工业园地产项目分析中部地区中心城市地位确定2010年3月《武汉市城市总体规划》通过国务院正式批复，武汉在全国发展布局中的功能定位由以往的“我国中部重要的中心城市”，上升为“我国中部地区的中心城市”。两字之差，意义大不相同。1、武汉市总体宏观经济分析中部崛起2004年两型社会2007年1+8城市圈2008年中部地区中心城市2010年GDP1435.84亿元武汉排名第十三GDP达到3141亿元，增长15.6%，增幅创11年来新高3960亿！2008年武汉GDP逆势涨15.1％GDP首破4500亿元，增长13%拉动内需,产业转移2009年武汉市GDP超过4500亿元，同比增速超过13%。其中，固定资产投资达到3001亿，增长33.3%。为GDP作贡献的另一项重要指标是工业增加值。据了解，2009年，全市规模以上企业达到1306家，其工业增加值为461.49亿元，同比增长27.6%，占全省比重10%。其利税总额突破百亿元大关，达到116.79亿元，同比增长36.6%只有拉动内需,承接产业转移巩固中部地区中心城市的地位方面更有说服力，在保障民生、市民共享发展成果方面有更强劲的实力。投资环境的改善,武汉已为冲刺做好准备武昌站和汉口站的改造成型、武汉站的建成、武汉天河机场三期工程的陆续完工、京广高铁的修建和武汉连接合肥西安等东西向铁路的建成，随着阳罗港口的建成，武汉将成为中国最重要的交通枢纽。武汉地区所聚集的高等院校及科研院所，在全国排第3位。多年的产学研一体化发展，已令武汉具有较成熟的成果转化机制和创业文化。城市景观、旧城改造等方面比往年也加大了力度。结论:天时、地利、人合具备,武汉未来经济发展广泛看好,在未来10-20年中,必然跻身全国一线城市的行列,再显”大武汉”辉煌。在未来的经济发展趋势下，国、内外集团企来将争先抢驻武汉。沿海要转型，上海已唱罢退场，天津是报幕员，成渝是前奏，长沙是混音，武汉必为主旋律!2、武汉市工业园地产板块分析光谷：依托高科技IT产业、现代制造业盘龙城：依托商贸物流业、空港经济区阳逻：依托钢铁业、化工业、物流产业金银湖：台商投资区、海峡科技产业园沌口：汽车制造业、电子电器业等古田：以新兴传统制造业为主导占地面积：300亩建筑形态：多层（3-5层）销售价格：3000元/平方米产品定位：以光电子、生物为主的研发型产业集群。配套资源：30000平米高尔夫练习场，满足客户休闲健身需求；800平米高级会所为客户提供高尚交流平台；配套食堂、超市、运动场、满足员工生活需要。东湖高新国际企业中心国际企业中心集办公、科研、中试、无烟生产等多功能于一体，致力于专业化集群化地为企业提供一种全新的园林式庭院型模块化可持续发展空间。它不是闹市中心的摩天写字楼，也不是纯粹的标准化厂房，而是吸取两者优点的完美结合体，既没有传统写字楼的冷漠与隔阂，也没有标准化厂房的呆板与灰暗。国际企业中心所有建筑均不超过五层，外观方正大气，立面简洁流畅，造型独特，风格现代，形象厚实稳重而又不乏灵韵，建筑内部空间为模块式组合，大开间柱网式结构便于灵活分隔，在科技园的建设中引入城市功能，让城市的商业、文化、休闲、居住等元素延伸到科技园区，与城市进行互动，使科技园区成为具有浓郁城市氛围的科技新城，开创科技精英的城市化生活。国际企业中心具有低建筑密度，低容积率，高绿化率，环境雅致的特点。国际企业中心建筑密度仅为30%，容积率为0.92，建筑面积：22万销售价格：3200元/平方米（预期）产品定位：高科技研发、光电子信息、生物、医药建筑形态：多层办公楼、商业服务中心、体育中心、公寓配套资源：中央商业广场、员工餐厅、银行、邮政、咖啡厅、网球场、超市、小型影院、体育中心、高档物业管理解决企业入驻的后顾之忧。客户对象：主要为大型公司总部基地，中小型高科技企业，以办公研发为主，无噪音，无废气排放的轻型工业生产为辅。光谷·芯中心位于武汉科技新城核心地段，紧邻富士康、中芯国际、三一重工等知名企业，高新技术产业氛围浓厚，上下游产业配套资源丰富。作为东湖高新地产第四代标杆之作，凝聚了目前建筑工业最为先进的设计理念，提倡绿色办公，绿色无烟生产、研发、办公、中试整体设计思想为，融物于景，天人合一，既保证整体景观设计的舒适性，又保证整体工业园的实用性，为入驻企业提供最大的工作休闲和办公享受。产品形态丰富多样，囊括独栋、多层生产兼办公楼、高层办公楼、商务设施，总规划面积22万米；光谷芯中心将发展成为南光谷集办公、生产、研发、商务等功能为一体的新型工业中心。建筑面积：81793平方米销售价格：4000元/平米物业费：1.5元/平米/月建筑形态：小高（12层）、高层（18层）产品定位：软件产业、中国服务外包产业、金融后台服务中心入驻企业：微软技术中心、IBM、EDS、HP、日本ID、台湾群茂科技、安防科技、海天、中国华为、中地数码、华工达梦、亚芯微电子、东湖软件、通达信、中科创新、北大青鸟、软通动力、博彦科技、江通动画等众多知名企业光谷软件园建筑面积：58万方物业费：1元/平米/月建筑形态：多层、高层（18层）销售价格：商铺起价为5000元/平方米，均价为5500元/平方米；独栋办公楼均价为4000元/平方米。产品定位：现代制造、光学电子、医药化工、冶金建材、机械制造、食品加工、汽车贸易。配套资源：运动场所、金融网点、5000平方米体育运动馆、员工餐厅、第一广场等全面配套。卓尔第一企业社区第一企业社区，该项目传承美国硅谷产业办公规划精髓，倡导独栋办公和生态办公，致力于为智力密集型企业量身打造，集产业、研发、办公、物流、会展于一体的高级商务花园。秉承“升级服务就是升级财富”服务理念，与政府共同搭建企业最佳发展平台。实现国内外市场经济的信息整合、互动，达到国内外企业峰会能动的良好释放效果，成为优势企业树立形象的第一标志。项目总规划3000余亩，一期400余亩已经建设完成，吸引国内包括步步高、夏新、中体、耀华玻璃、维京科技、莫奈景观、分众传媒等100余家知名企业入驻，成为中部地区首个总部基地践行者。武汉国际企业公园-中部慧谷项目位于东西湖金银湖生态园区内，项目整体规划用地面积约800亩，总建筑面积约70万平方米，其中一期规划用地面积142亩，建筑面积15万平方米，项目高起点规划、高标准建设、高水准管理，努力打造一个现代化、人性化、商务化、园林式、低商务成本国际服务外包产业基地。项目建成后，可以引入800-1000家企业入园。国际服务外包产业园区，是集研发办公、会展、星级酒店、商业、公寓等为一体的企业园区。园区主要面向国际国内IT及软件研发、信息技术、工业设计、创意动漫、生物技术、生命科学、商务服务、教育培训等服务外包产业，是企业接轨国际、发展中国的良好平台。销售价格：5500元/平方米（均价）意向企业：机械制造企业、医药企业、软件企业、贸易企业等。（江汉区汉口创业中心部分企业考虑搬迁）建筑面积：116965平方米销售价格：均价为4500元/平米物业费：2-2.